房地产行业2022年投资策略：快周转的异化、式微与行业新生

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产2022年投资策略 超配 （维持评级） 2021年11月18日 一年该行业与沪深300走势比较 行业投资策略 快周转的异化、式微与行业新生  何以如此脆弱 单纯将2021年地产行业的信用危机归咎于政策显然是过于草率的，一个更值得思考的问题是：行业的抗风险能力何以如此脆弱？  2021年的行业图景：不寻常的一年 2021年的房地产行业完全称得上跌宕起伏：1.信用事件频发，覆盖大中小型房企，行业整体信用大幅下降；2.景气度倒“V”反转，三季度急转直下；3.二次土拍中土地市场“一夜入冬”；4.利润表继续恶化。  危机背后：快周转的异化与代价 异化：2016至2018年景气高峰，高去化、低利润、花式融资、规模诉求，共同推动快周转从“不囤地不捂盘”异化为追求“自有资金回报”。自此，快周转从开发模式异化为金融操作模式，危机的种子就此埋下。 代价：快周转是特定条件组合下的最优解，但也是最不稳定解，条件的小幅改变都会使结果大幅偏离。极致快周转的代价是加杠杆于无形，对现金流极度敏感，享受了金融的红利，也沦为了金融的工具。 式微：融资顺畅、销售回款快和资金自由调配，这三个核心外部条件可能都不复存在，快周转模式将摆脱异化，房企金融属性减弱，回归开发本质，行业迎来新生。  2022年展望：整体弱势几成定局 1.新开工：存量土储继续减少，预计新开工增速为-5%；2.竣工：竣工高峰即将结束，预计竣工增速回落至+5%；3.投资：建安支撑减弱，土地购置大概率弱势，预计投资增速回落至2%；4.销售：库存约束，去化回落，预计销售面积增速同比-9.7%。  投资策略：后危机时代的三条主线 主线一：阵痛期后的行业变革，推荐保利地产、金地集团、华润置地、龙湖集团；主线二：长久期业务更加受到重视，推荐保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、新城控股；主线三：精品房企的价值重估，随着行业摆脱异化的快周转，增速下降的同时，结构分化加剧，具备较强的产品力和品牌美誉度的精品企业，有望迎来价值重估。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2021E 2022E 2021E 2022E 600048.SH 保利发展 买入 14.41 1708 2.53 2.69 5.7 5.4 600383.SH 金地集团 买入 11.00 493 2.32 2.61 4.7 4.2 601155.SH 新城控股 买入 33.83 753 7.97 9.38 4.2 3.6 0960.HK 龙湖集团 买入 39.95 1979 3.66 4.44 10.9 9.0 1109.HK 华润置地 买入 34.45 1989 3.74 4.26 9.2 8.1 6098.HK 碧桂园服务 买入 61.55 1595 1.29 1.96 47.7 31.4 1516.HK 融创服务 买入 14.50 358 0.41 0.65 35.4 22.3 1995.HK 旭辉永升服务 买入 14.92 209 0.37 0.53 40.3 28.2 6049.HK 保利物业 买入 54.40 246 1.58 2.04 34.4 26.7 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告： 《房地产行业周报：基本面下行，央行银保监会表态维护市场平稳发展》 ——2021-11-16 《房地产行业周报：土地市场持续降温，部分城市竞拍要求有所放松》 ——2021-11-09 《房地产行业周报：基本面持续下行，部分城市启动第三次集中供地》 ——2021-11-03 《房地产2021年11月投资策略：短期情绪承压不改三重修复逻辑》 ——2021-10-31 《房地产行业周报：涉房贷款政策表态转暖，房地产税改革试点开展》 ——2021-10-26 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.511.520/1120/1221/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/11房地产（中信）沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 2021年的行业图景：“前无古人”的一年 ...................................................................... 5 图景一：“雷声滚滚”的行业信用 ........................................................................... 5 图景二：倒“V”反转的景气度 ................................................................................ 7 图景三：“一夜入冬”的土地市场 ......................................................................... 10 图景四：迅速恶化的利润表 ................................................................................11 危机背后：快周转的异化和代价 ................................................................................ 13 危机爆发之前的几年发生了什么？ .................................................................... 15 异化的快周转是信用风险的根源 ........................................................................ 16 新生：剥离金融属性，回归“古典时代”............................................................... 18 2021年房地产市场回顾——先热后冷，前紧后“松” .................................................. 20 猝不及防的高景气后，行业进入至暗时刻 .......................................................... 20 政策：从严基调贯穿半年，当前政策表态软化 ................................................... 26 2022年展望：整体弱势几成定局............................................................................... 28 2022年的两个约束：库存与债务 ...................................................................... 28 新开工：延续弱势，预计2022年同比-5% ........................................................ 29 竣工：高位回落，预计2022年同比+5% ........................................................... 30 投资：支撑减弱，预计2022年同比+2.0% ........................................................ 31 销售：库存约束，去化回落，预计2022年同比-10% ........................................ 33 投资策略：后危机时代的三条主线 ............................................................................. 34 主线一：布局阵痛期后的行业变革 .................................................................... 34 主线二：长久期业务更加受到重视 .................................................................... 34 主线三：精品房企的价值重估 ............................................................................ 35 国信证券投资评级 ...................................................................................................... 37 分析师承诺 ................................................................................................................ 37 风险提示 .................................................................................................................... 37 证券投资咨询业务的说明 ........................................................................................... 37 rQnQrPvNoRzRoMpQrOnPnR8OdN6MsQmMtRmNjMqRqRfQnMzR6MoPnNNZpMrRuOqMtO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图表目录 图1：非标融资的模糊性与复杂性示例 ........................................................................ 7 图2：全国商品房销售额累计增速（单位：%） .......................................................... 7 图3：全国商品房销售额单月增速（单位：%） ......................................................