房地产税试点改革点评：房产税征收影响几何

请仔细阅读报告尾页的免责声明1行业点评报告2021年10月26日房产税征收影响几何房地产税试点改革点评事件点评事件：2021年10月15日，习总书记在《扎实推动共同富裕》中指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。本次《决定》进一步明确了房地产税试点的征收对象、试点期限、目标原则等。征收范围：征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限：期限为五年，条件成熟时，及时制定法律。征收目标：引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。这个节点出房地产税可以视作是对总量政策的一种对冲，控制市场预期。短期内对市场情绪和心理预期有明显冲击，但长期看对房价影响不大，主要看各地方案的征收力度。就房地产税本身来说，1.于行业，引导合理利用土地资源，促进长期平稳发展：税收是国民经济的调节工具，不是打压某一行业的工具，短期确实会影响市场情绪和心理预期，行业依靠自身的运行规律，长期平稳健康发展。2.于社会，利于“推动共同富裕”：房产为居民主要资产，房地产税改革立法有助于发挥其调节个人收入及缩减贫富差距的功能，实现“共同富裕”；3.于地方，影响力根据地方政府实施细则：房地产税是地方税，地方自主裁量权很大，比如中国香港基于物业租金计税，对市场影响很小，美国每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变，不同地区每年征收房产税的频率也不一样。因此实际影响还需看地方具体细则；4.于企业，良币驱逐劣币：该试点可能会影响预售制度，降低企业周转速度，倒逼开发商进一步降低杠杆，原有的商业模式受到冲击，优胜劣汰下对于优秀的企业反而是机会。上海、重庆早在2011年就开展了房产税试点，已施行逾10年。上海房产税征收方案：针对新购住房。征税范围是上海全市行政区域内，本市居民家庭新购第二套及以上的住房和非本市居民家庭新购住房。仅针对新增购房，不征存量住房。计税依据：交易价格打七折，税基为交易价格70%。税率0.4%-0.6%。当新购住房单价超过上年度全市均价2倍时，税率为0.6%；当新购住房单价低于上年度全市均价2倍时，税率为0.4%。房产税减免政策：新购住房人均套内面积60平米以内免征；本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可计入免税住房面积；高新人才新购住房且唯一免征；持本市居住证满3年的购房人，其名下唯一住房免征，不满3年先缴税，待满3年后可退还。征税用途：保障性住房建设等方面的支出。风险提示提示一：调控政策收紧超预期提示二：大幅收紧购房杠杆资金，加剧信用风险评级报告作者作者姓名易斌资格证书S1710521020002电子邮箱yib@easec.com.cn联系人汤亦舟电子邮箱tangyz532@easec.com.cn股价走势相关研究《8月地产销售降温，碧桂园服务收购富力物业》2021.09.22《地产销售继续降温，竣工持续修复》2021.09.16《碧波荡漾千尺潭，乘舟侧畔万重山》2021.09.15《基础物管行稳致远，增值服务百花齐放》2021.09.15《天津、济南二批集中供地收官，苏州整治规范房地产市场秩序》2021.09.14行业研究·房地产·证券研究报告 请仔细阅读报告尾页的免责声明2房地产特别声明《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，东亚前海证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。分析师声明负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及东亚前海证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。分析师介绍易斌，首席策略分析师。上海财经大学经济学院经济学博士，2021年加入东亚前海证券研究所策略团队，6年策略研究经验。作为核心成员获得2017年新财富宏观团队第三名，水晶球第四名；2018年最具价值金牛策略团队第二名；2020年新财富策略团队第五名，水晶球第四名。主要从事A股市场策略和大类资产配置相关研究。投资评级说明东亚前海证券行业评级体系：推荐、中性、回避推荐：未来6－12个月，预计该行业指数表现强于同期市场基准指数。中性：未来6－12个月，预计该行业指数表现基本与同期市场基准指数持平。回避：未来6－12个月，预计该行业指数表现弱于同期市场基准指数。市场基准指数为沪深300指数。东亚前海证券公司评级体系：强烈推荐、推荐、中性、回避强烈推荐：未来6－12个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数涨幅在20%以上。该评级由分析师给出。推荐：未来6－12个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数涨幅介于5%－20%。该评级由分析师给出。中性：未来6－12个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数变动幅度介于-5%－5%。该评级由分析师给出。回避：未来6－12个月，预计该公司股价相对同期市场基准指数跌幅在5%以上。该评级由分析师给出。市场基准指数为沪深300指数。分析、估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 请仔细阅读报告尾页的免责声明3房地产免责声明东亚前海证券有限责任公司经中国证券监督委员会批复，已具备证券投资咨询业务资格。本报告由东亚前海证券有限责任公司（以下简称东亚前海证券）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或意图违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。东亚前海证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给东亚前海证券客户的，属于机密材料，只有东亚前海证券客户才能参考或使用，如接收人并非东亚前海证券客户，请及时退回并删除。本报告所载的全部内容只供客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。东亚前海证券根据公开资料或信息客观、公正地撰写本报告，但不保证该公开资料或信息内容的准确性或完整性。客户请勿将本报告视为投资决策的唯一依据而取代个人的独立判断。东亚前海证券不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。东亚前海证券建议客户如有任何疑问应当咨询证券投资顾问并独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。本报告所载内容反映的是东亚前海证券在发表本报告当日的判断，东亚前海证券可能发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但东亚前海证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。东亚前海证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的东亚前海证券网站以外的地址或超级链接，东亚前海证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。东亚前海证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。东亚前海证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。除非另有说明，所有本报告的版权属于东亚前海证券。未经东亚前海证券事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式更改、复制、传播本报告中的任何材料，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为东亚前海证券的商标、服务标识及标记。东亚前海证券版权所有并保留一切权利。机构销售通讯录地区联系人联系电话邮箱北京地区林泽娜15622207263linzn716@easec.com.cn上海地区朱虹15201727233zhuh731@easec.com.cn广深地区刘海华13710051355liuhh717@easec.com.cn联系我们东亚前海证券有限责任公司研究所北京地区：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座二层上海地区：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号27楼广深地区：深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第一座第23层邮编：100086邮编：200120邮编：518046公司网址：http://www.easec.com.cn/