港股公司深度报告：销售靓眼，财务优化，制造业优势凸显

地产建筑业/地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 20 美的置业（03990.HK） 2021年08月29日 投资评级：买入（维持） 日期 2021/8/27 当前股价(港元) 15.080 一年最高最低(港元) 20.750/13.100 总市值(亿港元) 186.14 流通市值(亿港元) 186.14 总股本(亿股) 12.34 流通港股(亿股) 12.34 近3个月换手率(%) 4.47 股价走势图 数据来源：聚源 销售靓眼，财务优化，制造业优势凸显 ——港股公司深度报告 陈鹏（分析师） chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 销售靓眼，制造业基因赋能，维持“买入”评级 美的置业坚持“智慧地产制造商”发展定位，战略升级为“四大主航道”。我们下调公司2021-2022年盈利预测，并新增2023年盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为48.96、55.90、63.33亿元（2021/2022年前值为71.35、88.24亿元），对应EPS分别为3.97、4.53、5.13元，当前股价对应PE为3.2、2.8、2.4倍，公司在智慧化制造、融资等方面优势得天独厚，维持“买入”评级。 ⚫ 毛利率略有下滑，核心利润增速可观 2021年上半年，公司实现营业收入330.4亿元，同比增长57.8%。盈利能力方面，公司实现核心净利润31.0亿元，同比增长31.6%；归母核心净利润22.5亿元，同比增长11.2%。公司毛利率为20.7%，同比下滑5.7个百分点；归母净利率为6.5%，同比下滑3.1个百分点。整体而言，公司营收高增驱动盈利规模有所增厚，但行业下行趋势下公司盈利能力略有下滑。 ⚫ 核心竞争力：销售强劲，资金优势明显，杠杆降低位居“黄档” （1）销售：2021年上半年，公司销售额825.9亿元，同比增长71.3%。其中，一二线及强三线城市占比78%。（2）土储：截至2021年6月末，公司全口径土储建面6309万方。其中，一二线城市占比59%。（3）资金：2021年上半年，公司加权平均融资成本4.92%，较2020年下降41BP。（4）杠杆：截至2021年6月末，公司净负债率58.2%，较2020年末大幅下降21个百分点；现金短债比2.21；扣预资产负债率74.7%，位居“三道红线”的“黄档”。 ⚫ 战略升级，“四大主航道”协同发展 2020年，公司“一主两翼”战略升级为“四大主航道”战略。其中，住宅开发以“智慧地产”为指引，构建“5M智慧健康社区”产品体系；大服务以物业服务为主营，发力城市空间生态建设；产业发展基于公司的制造业基因；商业运营双轨并行，打造创新交互体验。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。 财务摘要和估值指标 指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 41,139 52,484 66,181 80,183 90,207 YOY(%) 36.6% 27.6% 26.1% 21.2% 12.5% 净利润(百万元) 4,305 4,326 4,896 5,590 6,333 YOY(%) 34.1% 0.5% 13.2% 14.2% 13.3% 毛利率(%) 31.6% 22.2% 21.1% 20.5% 20.8% 净利率(%) 10.4% 9.1% 8.3% 7.8% 7.8% ROE(%) 21.9% 19.6% 19.4% 19.3% 19.1% EPS(摊薄/元) 3.5 3.5 4.0 4.5 5.1 P/E(倍) 3.6 3.6 3.2 2.8 2.4 P/B(倍) 0.8 0.7 0.6 0.5 0.5 数据来源：聚源、开源证券研究所（采用2021年8月27日汇率，1港币=0.83人民币） -32%-16%0%16%32%2020-082020-122021-04美的置业恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司深度报告 公司研究 港股公司深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 20 目 录 1、 美的置业：始于珠三角的智慧生活服务商 ........................................................................................................................ 4 2、 拿地销售依旧稳健，债务结构升级优化 ............................................................................................................................ 6 2.1、 销售规模高增，城市布局结构调整 ......................................................................................................................... 6 2.2、 聚焦核心城市，拿地拓储态度积极 ......................................................................................................................... 7 2.3、 背靠美的集团，融资成本再降低 ............................................................................................................................. 9 3、 战略升级，“四大主航道”协同发展 ................................................................................................................................... 11 3.1、 住宅开发：5M智慧健康小区，四大标杆住宅项目 ............................................................................................. 12 3.2、 大服务：以物业服务为主，延伸服务链条，扩大服务边界 ................................................................................ 13 3.3、 产业发展：全链条复合能力，引领低碳风尚........................................................................................................ 14 3.4、 商业运营：双轨并行，三大产品线，四大自营品牌 ............................................................................................ 15 4、 盈利预测与投资建议 .......................................................................................................................................................... 16 4.1、 核心假设 ................................................................................................................................................................... 16 4.2、 盈利预测与投资建议 ............................................................................................................................................... 16 5、 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 17 附：财务预测摘要 ...................................................................................................................................................................... 18 图表目录 图1： 美的置业创立于2004年 ................................................................................................................................................. 4 图2： 美的置业业务覆盖6大核心经济区（截至2020年末） .............................................................................................. 4 图3： 美的置业股权结构高度集中且稳固（截至2020年末） .............................................................................................. 5 图4： 2021H1公司实现营业收入330.4亿元 .......................................................................................................................... 5 图5： 2021H1公司开发业务营收占比达98.3% ...................................................................................................................... 5 图6： 2021H1公司实现毛利润68.4亿元 ................................................................................................................................ 6 图7： 2021H1公司毛利率、净利率分别为21%、9% .....................................................................................