外拓面积、增值服务高增，优质品牌成长逻辑获验证

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中海物业（2669 HK）在2021年上半年实现了非常强劲的增长。公司应占净利润同比增长40.4%至3.93亿港元，高于我们对全年业绩+34%的预测。亮点包括：1）上半年新增外拓合约面积达3,093万平方米，+166% YoY；2）住户增值服务收入同比增102%至3.85亿，占收入比重由FY20的7.6%升至9.0%。由于外拓面积占比上升及业务范围扩张，整体毛利率由FY20的18.3%下降至16.3%，同时SG&A费率进一步下行。我们认为公司亮眼的外拓、增值服务数据，验证了优质服务品牌增长的逻辑。2021年公司开展管理、激励体制改革，增长动力进一步强化。我们维持对公司基本面非常正面的看法。我们下调毛利率假设，上调增值服务增速假设，维持公司盈利预测不变。我们维持8.76港元的目标价以及 “买入”评级。