2021年4月，上海二手住宅市场开始出现降温迹象，全市成交量环比减少39%；成交均价小幅提升，但仍处于近半年低位。政策调控逐渐发挥作用，买卖双方对于市场的预期发生变化，卖方市场优势减小、议价空间提升，买方回归理性决策。一二手住宅价格倒挂现象普遍存在，越来越多的改善需求涌入新房市场，尤其是在“积分制”下，积分优势大的家庭会选择去新房市场碰碰运气，一定程度上分化了二手房市场的购买力。全市各区成交量均较上月有所减少，北部各区下降幅度相对较小，而金山区环比降幅最大、接近50%。综合来看，北部区域前期价格上行速度相对较慢，仍有一定的总价优势吸引目标客群，其中包括杨浦、虹口等区就近或北上置换的拆迁户。外环线以内板块数量增加、占到六席。虽然绝大部分上榜板块成交量不及上月，但与去年同期相比上涨的板块依然居多。在全市成交下滑的情况下，衡山路板块逆势上涨，接连两个月成交量环比增加。该板块区位较好、优质教育资源覆盖度高但整体房龄较老，通常以售后公房成交为主。不过，近几月板块内公寓房源受欢迎程度提升、成交活跃，尤其是具有总价优势的70平方米以下小户型房源成交稳步提升。据RVMS系统统计，2021年4月小区基价均值为62,695元/平方米，环比上涨2.78%，同比上涨23.74%;基价中位值为62,500元/平方米，环比上涨2.51%，同比上涨23.02%。全市所有区域基价均值依然维持上涨态势。中心城区普遍涨幅较高，黄浦区连续两个月位列全市第一且环比涨幅均超过5%。再看板块情况，4月份全市121个板块基本达到全面上涨，仅一个板块下跌。下跌板块位于金山区，区域市场自成一体，未被本轮全市行情带动，与去年同期相比个别板块均价仍处下跌状态。涨幅靠前的板块以中心城区为主，其中，北外滩板块不断落实城市更新，环境改善明显，近期又有多幅优质地块出让，短期内市场预期快速提升带动价格出现较大幅度的上涨。90平方米以上户型成交占比进一步减少，总价段方面，33
