顺丰房托是香港首个物流地产REITs，由顺丰控股设立，投资标的以物流地产为主。顺丰房托拟全球发售65%基金份额，总市值预计37-41亿港元，募集资金主要用于收购顺丰控股旗下三个物流地产项目。顺丰房托拥有顺丰控股旗下资产优先购买权，且分红比例高，拟分派年度可供分派收入100%，具备一定吸引力。顺丰房托与内地RETIs存在一定差异，从组织架构看，顺丰房托为信托形式、通过子公司持有顺丰控股拟注入的三个物流地产项目，内地公募REITs采取“公募基金+ABS”，通过ABS持有项目资产；从资产与负债限制看，香港REITs对投资范围、负债限制较内地宽松，内地要求基础设施REITs资产负债率不超过28.57%，香港则规定REITs借款总额只要不超过资产总值50%，意味着顺丰房托后续投融资空间更大。底层资产优质，香港物业为核心。顺丰房托投资组合初步包括香港、佛山及芜湖三处现代物流地产，均配有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心，且位于香港及内地主要物流枢纽，毗邻机场、海港、铁路等，2021Q1末总可租面积31万平米，平均出租率约95%，评估价值61.0亿港元；其中香港物业作为核心资产，可出租面积16万平米，评估价值52.9亿港元，在香港高端物流地产供给有限背景下价值稀缺性突出。从租户情况看，依托顺丰控股，顺丰房托租户优质且稳定，顺丰控股关联租户约占同期总租金收入80%。从租期结构看，71%的租户于2025年到期（收入口径），整体加权平均租赁期仅4年左右，结构较为健康。顺丰房托营收增长平稳，毛利率保持高位。顺丰房托2018-2020年营收从2.56亿港元升至2.79亿港元（其中租金与管理收入约8：2），CAGR为4.4%，毛利率连续三年超过75%，但疫情影响下投资物业公允价值变动大幅下滑，叠加财务费用增加，归母净利润从2288万港元降至2688万港元。投资建议
