尤安设计：首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书

s 上海尤安建筑设计股份有限公司 （上海市宝山区一二八纪念路968号1618室） 首次公开发行股票并在创业板上市 招股说明书 保荐人（主承销商）： （深圳市福田区金田路4018号安联大厦35层、28层A02单元） 创业板风险提示 本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板公司具有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、经营风险高、业绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎作出投资决定。 上海尤安建筑设计股份有限公司 招股说明书 1-1-1 声 明 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责；投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 发行人控股股东、实际控制人承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书中财务会计资料真实、完整。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人控股股东、实际控制人以及保荐人、承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的，将依法赔偿投资者损失。 保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者损失。 上海尤安建筑设计股份有限公司 招股说明书 1-1-2 发行概况 发行股票类型 境内上市的人民币普通股（A股） 发行股数 公司首次公开发行股票数量2,000万股，全部为新股，公司原有股东不公开发售股份；本次公开发行股票数量占发行后公司总股本的比例为25%。 每股面值 人民币1.00元 每股发行价格 人民币120.80元 预计发行日期 2021年4月8日 拟上市的交易所和板块 深圳证券交易所创业板 发行后总股本 8,000万股 保荐人（主承销商） 安信证券股份有限公司 招股说明书签署日期 2021年4月6日 上海尤安建筑设计股份有限公司 招股说明书 1-1-3 重大事项提示 本公司特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本招股说明书正文全部内容，并特别关注以下重要事项及风险。 一、主要风险因素特别提示 本公司特别提醒投资者注意公司及本次发行的以下事项，并认真阅读招股说明书“第四节 风险因素”全部内容。 （一）创新风险 公司主要从事建筑设计业务的研发、咨询与技术服务。公司以方案设计为轴心，聚焦于概念设计、方案设计、初步设计等建筑设计的前端各环节。方案设计作为建筑设计中的关键环节，本质上是使建筑完成从无到有、去粗取精，由表及里的具体化、形象化过渡的创意设计过程，是建筑设计流程中充分发挥并完整体现设计者创造性和创意创新能力的环节。因此，创新能力及创意水平是公司设计业务的核心要素。 然而，受审美取向、文化差异及施工过程中对设计方案呈现水平等因素的影响，公司在建筑设计作品中的创新技术或创意方案存在不被市场或大众认可的风险，从而在一定程度上影响公司的品牌美誉度。 （二）技术风险 为保障公司可持续进行前瞻性的创意输出和高水准的技术创新，公司实时把握建筑设计领域的前沿技术及优秀创意，加大研发投入，积极进行建筑设计领域的创新性研发及前沿技术的开发储备，不断提高设计作品的精细化程度，保证创意的最佳呈现。近年来，公司在超高层建筑设计技术、大型复杂综合体设计技术、租赁住房设计、居住建筑设计技术等核心技术领域均取得了多项研发成果，并在公司主要设计项目中成熟应用。 但公司整体的技术研发能力，尚受制于当前技术水平的可达程度、相关技术研发人才的整体积累、研发体制的完备性等诸多因素；此外，就单个作品而言，相关技术应用及其表现方式的成功与否，亦存在着较大程度的不确定性，故而存 上海尤安建筑设计股份有限公司 招股说明书 1-1-4 在技术研发失败或者未能实现产业化的风险，将在短期内影响公司的利润水平和市场竞争力。 （三）人力资源开发与管理的风险 建筑设计行业属于典型的技术与智力密集型行业。专业技术人才的数量和质量，是建筑设计企业竞争能力的直观体现和重要保证，也是成功参与行业竞争并获取合同订单的关键因素。随着建筑设计行业市场规模不断扩大，设计人才的供需缺口不断加大，行业内企业对项目经验丰富、技术能力过硬的高端设计人才的争夺也愈加激烈。经过多年的积累和发展，公司已经拥有了一支技术实力过硬、业务资质分布合理、项目经验丰富的高素质人才队伍。 未来，如果公司人才引进及培养不能满足业务发展的需要，或者不能通过合理的绩效管理机制保持人才队伍的稳定，则将会对公司未来的业务发展造成不利影响，进而影响公司的经营业绩。 （四）人力成本上升引致的毛利率下降风险 向专业设计人员支付的工资薪酬，是建筑设计企业营业成本最主要的构成要素之一。近年来，建筑设计行业市场规模持续扩大，设计人才的供需缺口持续加大，行业内企业对项目经验丰富、技术能力过硬的高端设计人才的争夺也日趋激烈，从而导致专业设计人员的薪酬水平和福利待遇不断提升，企业经营成本随之不断增加。 公司的营业成本主要为设计人员工资薪酬。报告期内，设计人员薪酬在公司营业成本中的占比分别达到73.55%、72.73%和75.01%，公司主营业务毛利率分别为49.64%、48.82%和49.79%，毛利率保持相对稳定。 近年来，建筑设计行业规模仍然持续发展扩大，建筑设计行业市场竞争日趋激烈，行业内企业对人才需求持续增加，设计企业人员的工资福利待遇不断上升。未来几年，随着公司业务规模将持续扩大，员工数量不断增加，尤其是高水平设计人员的持续增多，合理预期该等人员工资水平将不断上升。如果公司的营业收入不能相应增加，公司将面临人力资源成本上升引致的毛利率下降风险。 上海尤安建筑设计股份有限公司 招股说明书 1-1-5 （五）应收账款余额增加引致的坏账风险 2018年至2020年，公司应收账款账面余额分别为46,632.65万元、53,035.89和68,831.22万元，各期末应收账款余额总体上因公司业务规模的扩大而有所增加；同时，报告期各期末应收账款余额占当期营业收入的比例分别为63.92%、62.08%和74.37%，2020年应收账款余额占当期营业收入的比例有所上升主要系，受新冠疫情、房地产政策调控等因素影响，客户回款进度整体有所延缓。此外，从账龄结构来看，2020年末，两年以内的应收账款账面余额为59,087.83万元，占应收账款比例为85.84%，处在合理范围。 公司的下游客户主要为国内知名的房地产开发企业。如果该等客户受宏观经济波动、房地产行业调控政策或自身经营管理等因素影响，导致实际不能或不能如期支付公司的应收款项，则公司将面临应收账款余额增加引致的营运资金周转及坏账损失风险。 （六）房地产行业调控的风险 公司所属建筑设计行业的需求，与下游房地产行业的发展情况息息相关。房地产与人民生活密切相关，在国民经济中占有重要地位。 2017年至2020年，国内房地产开发投资额占国内生产总值比例分别为13.38%、13.08%、13.34%和13.92%。但行业整体受国家宏观调控、产业政策、社会融资政策等政府调控手段影响较大。近年来，房地产行业在国家调控政策的引导下保持了健康稳定的发展。据国家统计局统计，2017年至2020年，我国房地产开发投资完成额分别为10.98万亿元、12.03万亿元、13.22万亿元和14.14万亿元，2018年、2019年和2020年分别较上年增长9.53%、9.92%和7.00%，房地产开发投资保持着略高于国内生产总值增速的稳定发展态势，2020年尽管受新冠疫情影响，增速有所回落，但依然保持着高于国内生产总值增速的健康发展态势。 2017年至2019年，我国住宅新开工面积分别为128,098万平方米、153,353万平方米及167,463万平方米，2018年、2019年分别较上年增长19.72%和9.20%。2020年我国住宅新开工面积共计164,329万平方米，较2019年下降1.87%。其中，受新冠疫情影响，2020年第一季度住宅新开工面积20,799万平方米，较2019 上海尤安建筑设计股份有限公司 招股说明书 1-1-6 年同期下降26.94%。随着国内普遍复产复工，第二季度、第三季度及第四季度住宅新开工面积分别为50,784万平方米、45,610万平方米及47,136万平方米，较2019年同期分别增长2.53%、2.93%及4.39%，基本恢复正常增长水平。 在下游市场持续稳定增长的良好环境下，2017年至2020年公司的营业收入分别为48,644.09万元、72,957.09万元、85,430.23万元和92,556.05万元，2018年至2020年分别较上年增长49.98%、17.10%和8.34%，亦实现了持续的稳步增长。但是，住宅新开工面积可能发生的不利变化会对公司经营业绩造成影响。 据公开信息报道，2020年8月，有关监管部门为进一步落实房地产长效机制，对房地产企业融资设置“三道红线”。“三道红线”旨在保障地产行业的持续健康发展，通过控制房企有息负债规模增长速度，对地产行业融资供给进行结构性调控。 “三道红线”根据房企剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标，将房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分别给予其有息负债0%、5%、10%及15%的增速限制。根据《上海证券报》相关文章的统计，2020年上半年国内销售金额排名前50的房企中，至少有41家触及上述红线，其中，公司报告期各期主要应收账款客户绿地控股、金科地产、金茂集团、万科集团分别被归入红档、橙档、黄档及黄档。在融资政策调整预期下，可能会导致该等客户的融资难度有所增加，从而给公司带来应收账款回款周期延长、发生坏账损失的可能性增加等经营风险。若公司上述主要客户未能较好地应对包括“三道红线”在内的房地产宏观调控政策，将会对公司的经营业绩构成冲击。 （七）应收账款集中的风险 2018年至2020年，公司应收账款账面余额分别为46,632.65万元、53,035.89万元和68,831.22万元。公司应收账款主要集中在绿地控股、中国金茂、保利集团、万科集团等客户。报告期各期末，应收账款余额前五名合计金额占应收账款总账面余额比例分别为77.38%、75.80%及72.89%，其中绿地控股余额占应收账款总账面余额比例分别为66.91%、65.61%及64.53%。公司应收账款集中度较高。 虽然公司应收账款的主要对象为上述经营实力较强、信用声誉良好的全国知名地产开发商，且相关客户与公司具有长期稳定合作关系，因此