中国：房地产：全国房地产市场月度追踪：交易量增速放缓但均价强劲;房地产投资势头不减

2017年4月17日 中国：房地产 证券研究报告全国房地产市场月度追踪：交易量增速放缓但均价强劲；房地产投资势头不减 交易量增幅收窄，但均价增长加速 3月全国一手房总体交易量依然强劲，但增长放缓，同比增速从1-2月的25%降至15%，反映出上个月密集出台政策调控措施的影响。3月份14个城市的二手房交易量的同比降幅从2月份的25%扩大至29%。但均价走势依然完好：3月一手房均价环比/同比上涨7%/8%，而1-2月份同比涨幅为1%，表明市场信心强劲。五个主要城市的二手房均价也环比/同比上涨4%/21%。 房地产固定资产投资/新项目开工依然强劲 3月房地产固定资产投资同比增长9%（与1-2月增幅相同）。住宅新开工同比增长22%，而写字楼新开工仍疲弱，同比下降20%，令整体新开工同比增长13%，较今年前两个月提高3个百分点。2006-16年1-3月新开工平均占全年水平的19%。整体而言，我们预计2017年房地产固定资产投资将同比增长5%左右。 土地销售环比收缩，地价上涨 300个主要城市3月土地销售总金额环比/同比下降25%/14%。均价环比/同比上涨了23%/81%。3月住宅用地出让金额/面积同比上升了62%/7%，但环比下降20%/49%。一线城市环比表现领先(销售金额+103%/销售面积+38%)。 上市开发商的表现领先于市场整体表现 我们研究范围内的18家开发商公布的1-3月销售数据中值为：销售额同比增长67%；交易量同比增长38%；均价同比上涨20%。 我们的投资观点 我们预计未调控城市的交易量和均价将保持稳健，对于适度至严厉调控的城市而言，我们预计2017年交易量将同比下降、均价较当前水平下降（而同比仍正增长）。即使在3月份调控范围扩大的形势下房价也保持坚挺，因此未来数月政府可能继续实施调控。首选股（强力买入）：中国海外、中海宏洋、富力地产、华夏幸福，12个月目标价格分别为34.6港元、6.0港元、17.0港元、人民币53.7元。 3月份全国房地产市场运行概况 资料来源： 中原地产、国家统计局 评级为买入/卖出的股票估值概览 注：*位于地区强力买入名单。股价截至2017年4月14日。 资料来源： Datastream、高华证券研究 主要风险：下行风险：销售差于预期、激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆；上行风险：利润率/财务状况好于预期。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Mar-17YoYPrimary(mn sqm)GFA under development6,370 3%GFA newly started143 13%GFA completed69 14%GFA sold150 15%(Rmb bn)Property FAI944 9%Property sales1,238 24%(Rmb/sqm) ASP8,261 8%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)13,281 -29%Top 5 cities average ASP (Rmb/sqm)50,050 21%RatingLCYEnd-17E NAV12-m TPPotentialupside/ downsideOffshore listedCOLIBuy*(HK$)38.42 34.60 48%COGOBuy*(HK$)9.18 6.00 32%LongforBuy(HK$)32.77 18.00 31%CRLBuy(HK$)39.25 29.40 29%AgileBuy(HK$)17.10 9.40 29%Poly Property (H)Buy(HK$)10.05 4.30 27%R&FBuy*(HK$)20.01 17.00 24%KWGBuy(HK$)11.59 7.50 22%Sino OceanBuy(HK$)10.70 4.80 20%EvergrandeSell(HK$)8.96 3.60 -57%Onshore listedCFLDBuy*(Rmb)n.m.53.70 21%Poly (A)Buy(Rmb)13.09 11.80 19%CMSKBuy(Rmb)31.74 22.00 10%OCTBuy(Rmb)14.50 8.60 9%SMCSell(Rmb)10.07 7.60 1% 2017年4月17日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：交易量增幅收窄，但均价保持强劲 图表1: 2017年1-3月中国房地产开发活动概览 年初至今房地产开发及交易数据比较 Note: All primary numbers refer to commodity properties. 资料来源： 国家统计局、中原地产 图表2: 2017年3月销售面积同比增长15% 2013-2017年月度房地产销售面积比较 图表3: 2017年3月综合销售均价同比上涨8% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 Mar-17Mar-16YoY2017vs 2016vs 2015vs 2014vs 2013vs 2012vs 2011 vs 2010 vs 2009Primary(mn sqm)GFA under development6,370 6,180 3%6,370 3%9%16%33%56%95%163%256%GFA newly started143 127 13%316 12%33%8%-19%-21%-21%-2%57%GFA completed69 61 14%230 15%36%24%18%29%79%107%132%GFA sold150 131 15%290 19%59%44%39%91%65%89%157%(Rmb bn)Property FAI944 863 9%1,929 9%16%26%47%77%118%193%295%Property sales1,238 995 24%2,318 25%93%75%66%167%128%191%358%Fund sources1,279 1,060 21%3,567 11%28%24%32%71%85%119%254%(Rmb/sqm) ASP8,261 7,614 8%7,984 5%21%21%19%40%39%54%78%Mar ComparisonJan-Mar Comparison507090110130150170190210230(mn sqm)2015201620174,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2017年4月17日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表4: 2017年3月新开工面积同比上升13% 2013-2017年新开工面积比较 图表5: 3月房地产投资同比增速持平于9% 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 图表6: 3月新开工面积/销售面积降至1.0倍 新开工/销售面积以及竣工/在建面积 图表7: 竣工未售库存小幅下降，同比下降6% 竣工未售面积的同比变动及明细 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec20132014201520162017(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%0100200300400500600700Feb-14Apr-14Jun-14Aug-14Oct-14Dec-14Feb-15Apr-15Jun-15Aug-15Oct-15Dec-15Feb-16Apr-16Jun-16Aug-16Oct-16Dec-16Feb-17 Residential (LHS) Office (LHS) Retail (RHS)Unsold GFA yoy% (RHS)(mn sqm) 2017年4月17日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表8: 1-3月主要开发商合同销售环比/同比增幅的中值分别为67%/67% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表9: 主要开发商累计市场份额持续上升 主要开发商累计市场份额 Note: Developers included in aggregate sales: Agile, COGO, COLI, CRL, CG, Evergrande, China Jinmao, Greentown, R&F, Longfor, Poly HK, Shimao, Sino Ocean, Sunac, CMSK, Gemdale, Poly A and Vanke. Note: Major developers include: Vanke, COLI, Poly A, CRL, Country Garden, Evergrande, Shimao, Greentown, Longfor, Sino Ocean, R&F, Gemdale, Sunac, Agile, Poly H. 资料来源： 公司数据 资料来源： 国家统计局、公司数据 -100%-60%-20%20%60%100%140%050100150200250300350400Major developers' aggregate contract s