根据报告正文，碧桂园服务（6098.HK）是房地产行业的龙头物企，通过“大物业+大社区”战略引领，实现了高增长。2020年，公司实现收入156亿元，同比增长61.7%，毛利润52.9亿元，同比增长73.6%，毛利率从31.6%上升至34%，净利率维持17.8%。多元业务齐发力，社区增值服务贡献比例达到总收入的11.1%，非业主增值服务占比8.8%，三供一业（物管与供热合计）占比17.3%，城市服务占比5.7%，其他服务占比2%。管理层表示未来5年内公司营收复合增速将不低于50%。基础物业管理方面，三大引擎齐发力，业务规模创新高。2020年物管收入增长49.7%至86亿元，依托集团支持、收并购、品牌拓展三大引擎，公司全年新增合同面积达到1.36亿㎡，累计合约面积达8.21亿㎡（不含城市服务等）。社区增值服务方面，围绕业主生活，构建多元立体生态。2020年社区增值服务同比强劲增长100.1%至17.3亿元，毛利率高达65.1%，对总体毛利的贡献比例上升至21.3%，对2020年增量毛利的贡献占比达到24.7%，已成为第二大利润来源。城市服务方面，生态渠道成型，项目加速拓展。2020年公司城市服务收入8.8亿元，同比增长1192%，毛利率32.5%。未来将大力接入B端并向C端积极引流。预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为48%，考虑到公司规模位居行业龙头地位，城市服务、商办物业及社区增值服务均有巨大拓展空间，给予公司2021年52倍PE，目标价85.68港元，维持“买入”评级。
