地产行业点评：农转建审批权下放，资源优化助力经济发展

行业点评 2020年03月13日 请务必阅读正文后免责条款 证券研究报告 强于大市（维持） 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号:S1060514080002 电话 0755-22621493 邮箱 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 地产 农转建审批权下放，资源优化助力经济发展 事项： 国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，在严格保护耕地、节约集约用地前提下，进一步深化“放管服”改革，赋予省级人民政府更大用地自主权。 平安观点:  贯彻落实新《土地管理法》，各地方用地自主权提升。本次《决定》国务院将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，为对新《土地管理法》44条的落实，同时试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，更是对新《土地管理法》46条的突破。本次土地管理制度改革，赋予省级人民政府更大用地自主权，改变过往农用地转化建设用地审批流程繁琐、中央及地方信息不对称造成的土地资源利用效率低下等问题。本次土地管理审批权力的下放，将大幅提升用地审批效率，在经济下行压力加大背景下，更好服务实体经济，也便于各地政府因地制宜，实现土地资源优化配置。同时永久基本农田转为建设用地试点省份多为土地供需矛盾突出的经济发达区域，本次试点或将改善区域土地供需矛盾，助力区域经济发展。  计划内建设用地总量无影响，增量建设用地短期或难大幅增加。根据新《土地管理法》第16条和第20条，“地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标；省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准”，即土地利用总体规划内的建设用地总量已事先由国务院批准确定，并不会因本次规定而增加。本次《决定》中亦明确“对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准”，理论上各地方有权在土地利用总体规划外，通过农用地转化为建设用地，增加可用建设用地规模。但在严格保护耕地、节约集约用地，确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”的前提下，加上国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，预计短期规划外的农用地大幅转为建设用地的可能性较小。  投资建议：本次《决定》大幅提升各地方用地自主权，优化土地资源配置，更好更高效支持实体经济。对于土地利用总体规划外的农用地转为建设用地的审批权下放，某种程度上为各地方新增建设用地提供了渠道，后续需持续跟踪具体实施细则及各地落实情况。板块投资建议方面，大盘波动加剧背景下，地产低估值高 地产·行业点评 请务必阅读正文后免责条款 2 / 3 股息率、业绩增长确定，同时融资利率下行及政策端改善打开估值提升空间，当前位置攻守兼备，配置价值凸显。建议关注：1）资金占优、低估值高股息率的全国性龙头万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城等。  风险提示：1）新冠疫情下销售、开工均受影响，将对行业及开发商形成考验，若疫情持续时间超出预期，销售持续低迷、回款不及预期，将导致行业资金压力加大及中小房企资金链断裂风险；2）基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售形成的冲击，若受疫情影响楼市持续调整，且疫情恢复后需求释放仍低于预期，未来存在房企进一步以价换量提升需求，带来房企大规模减值风险；3）2016年起因楼市火爆、地价持续上升，随后各地限价政策陆续出台，叠加销售承压，房地产板块未来面临毛利率下滑风险。 附： 国务院关于授权和委托用地审批权的决定 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 为贯彻落实党的十九届四中全会和中央经济工作会议精神，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权，现决定如下： 一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。 二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。 三、有关要求。各省、自治区、直辖市人民政府要按照法律、行政法规和有关政策规定，严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地，节约集约用地，盘活存量土地，维护被征地农民合法权益，确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。 自然资源部要加强对各省、自治区、直辖市人民政府用地审批工作的指导和服务，明确审批要求和标准，切实提高审批质量和效率；要采取“双随机、一公开”等方式，加强对用地审批情况的监督检查，发现违规问题及时督促纠正，重大问题及时向国务院报告。 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于沪深300指数20%以上） 推 荐 （预计6个月内，股价表现强于沪深300指数10%至20%之间） 中 性 （预计6个月内，股价表现相对沪深300指数在±10%之间） 回 避 （预计6个月内，股价表现弱于沪深300指数10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上） 中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间） 弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司2020版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话：4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 传真：（021）33830395 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼15层 邮编：100033