公司1Q净利润YOY负16.5%，低于预期；4月销售增速回落，符合预期，维持持有评级

C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2017年05月04日 姜以宁 C0062@capital.com.tw 目标价(元/港元) RMB 21/HKD 21 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2017/5/4) 19.02 深证成指(2017/5/4) 10147.44 股价12个月高/低 29/16.07 总发行股数(百万) 11039.15 A股数(百万) 9709.07 A市值(亿元) 1846.66 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(15.31%) 每股净值(元) 10.32 股价/账面净值 1.84 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) -7.6 -8.6 -18.9 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2017-04-06 20.58 持有 产品组合 房地产开发与经营业 98.6% 房地产管理业及其他 1.4% 机构投资者占流通A股比例 基金 1.1% 一般法人 14.9% 股价相对大盘走势 万科(000002.SZ/02202.HK) Hold持有 公司1Q净利润YOY-16.5%，低于预期；4月销售增速回落，符合预期，维持“持有”评级 结论与建议：  公司业绩：公司2017Q1实现营业收入186亿元，YOY+27.2%，录得净利润为6.95亿，YOY-16.5%，EPS为0.063元，公司业绩低于市场预期。  公司4月销售情况：公司4月份实现销售面积289.8万平方米，销售金额418.9亿元，分别YOY+9.69%和+17.5%，环比-27.5%和-31.2%，销售均价14455元/平米，MOM-9.3%，YOY+7.1%，公司4月销售情况符合预期。累计来看，公司1-4月共实现销售面积1278万平米，销售金额1921.6亿元，分别同比增长57.8%和73.3%。公司1-4月房屋销售均价为15036元/平，YOY+9.8%，MOM-1.1%。  Q1业绩情况分析：公司Q1营收快速增长而净利润大幅下滑主要是由于（1）本期结算规模有所增加.但期内结算的高毛利项目占比有所下降，公司Q1综合毛利率同比下降2个百分点至29.8%。(2) 由于公司Q1推盘销售力度较去年同期有所加大，销售、管理费用均有所提升，三项费用率同比提升0.91个百分点至15.36%。（3）报告期内投资净收益同比减少1.2亿元。（4）公司本期结算的合作项目比例进一步提升，少数股东权益同比提升4个百分点至37.3%，较2016年全年提升11.5个百分点。（5）报告期内所得税率提高3.5个百分点达29.4%。由于房地产公司业绩结算季节性规律较强，Q1业绩占全年的比重较小，因此Q1的业绩情况对于全年整体影响不大  4月销售增速快速回落，降幅高于行业平均水准：公司4月单月销售面积和金额快速回落主要由于(1)一季度推盘量的快速释放，而4月的推盘量、认购量、认购率均有所下降。(2)去年4月的销售基期相对较高。整体来看公司1-4月销售面积和金额累计增速仍保持较高水平，且销售结构合理，销售均价平稳。但受日益趋严的限购和收紧的房贷政策影响，我们预计公司未来的销售增速或将继续下滑，全年来看，销售增速仍将保持正增长。  土地资源获取仍保持谨慎：公司4月共新增11个地产开发项目 (其中2个为公开获取，9个为股权收购)，总建筑面积177万平方，权益建筑面积150万平米，支付权益土地款87.5亿元，综合楼面地价5810元/平米，平均权益85%，项目区域仍主要集中于一二线核心城市，公司4月拿地金额与当月销售占比仅为21%,1-4月累计拿地金额与销售占比为19%，拿地节奏仍保持较为谨慎。  盈利预测与投资建议：我们维持原有的判断，预计公司2017、2018年净利润将达到241亿元和265亿元，YOY+14.8%和+9.8%，EPS2.2元和2.4元，A股按当价格计算，对应PE为8.8倍和8倍，PB1.7倍；H股对应PE为7.7倍和7倍PB1.5倍. 目前A股估值合理，我们维持AH股“持有”的投资建议。 ......................... 接续下页 ............................... C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2 2017年5月5日 年度截止12月31日 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 纯利 (Net profit) RMB百万元 15745 18119 21023 24124 26479 同比增减 ％ 4.1% 15.1% 16.0% 14.8% 9.8% 每股盈余 (EPS) RMB元 1.43 1.64 1.90 2.19 2.40 同比增减 ％ 4.1% 15.1% 15.8% 14.8% 9.8% A股市盈率(P/E) X 14.4 12.5 10.8 8.8 8.0 H股市盈率(P/E) 12.9 11.2 9.7 7.7 7.0 股利 (DPS) RMB元 0.5 0.7 0.8 1.0 1.1 A股息率 (Yield) ％ 2.43% 3.50% 3.84% 5.01% 5.50% H股息率 (Yield) ％ 15745 18119 21023 24124 26479 预期报酬(Expected Return；ER)为准，说明如下： 强力买入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；买入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 卖出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力卖出 Strong Sell (ER ≦ -30%) 图1：万科单月销售面积及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 图2：万科单月销售金额及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2017年5月5日 附一：合幷损益表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 营业收入 146388 195549 240477 292457 328345 经营成本 102557 138151 169742 210569 239035 营业税金及附加 13167 17980 21979 26906 30208 销售费用 4522 4138 5161 6288 6797 管理费用 3903 4745 6801 6931 7059 财务费用 641 478 1592 468 493 资产减值损失 790 496 1193 300 301 投资收益 4159 3562 5014 6714 8728 营业利润 24979 33123 39024 47709 53181 营业外收入 352 855 398 150 151 营业外支出 79 176 168 80 81 利润总额 25252 33803 39254 47779 53251 所得税 5965 7853 10903 11228 12514 少数股东损益 3542 7830 7328 12427 14258 归属于母公司所有者的净利润 15745 18119 21023 24124 26479 附二：合幷资产负债表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 货币资金 62715 53180 87032 91384 95039 应收账款 1894 2511 2075 2283 2511 存货 317726 368122 467361 514097 565507 流动资产合计 464806 547024 721295 773053 873020 长期股权投资 19234 33503 61702 70957 81601 固定资产 2308 4917 6811 5000 5001 在建工程 1833 598 765 800 801 非流动资产合计 43603 64271 109379 106745 117173 资产总计 508409 611296 830674 879798 990193 流动负债合计 345654 420062 579998 625030 692833 非流动负债合计 46861 88999 87137 67155 69010 负债合计 392515 668998 667136 692185 761843 少数股东权益 27729 36126 48232 60659 74917 股东权益合计 88165 100184 113445 126954 153433 负债及股东权益合计 508409 805307 828812 879798 990193 附三：合幷现金流量表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 经营活动产生的现金流量净额 41725 16046 39566 24264 5120 投资活动产生的现金流量净额 -3487 -20947 -43389 -9520 -4985 筹资活动产生的现金流量净额 -19617 -5104 31297 -2850 3520 现金及现金等价物净增加额 18649 -9906 27742 11894 3655 1 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。