中国海外发展：提前达标,展示强大竞争优势

1 of 1 中國海外發展中國海外發展中國海外發展中國海外發展（（（（688....HK）））） 提前達標提前達標提前達標提前達標 ，，，，展示強大競爭優勢展示強大競爭優勢展示強大競爭優勢展示強大競爭優勢 Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Bloomberg ││││ Reuters ││││ POEMS 688.HK ││││688.HK ││││688.HK 行業行業行業行業：：：：內地房地產內地房地產內地房地產內地房地產 Phillip Securities Research 13 Nov, 2013333年報年報年報年報分析分析分析分析 評級 ：增持 收市價 ：23.10 目標價 ：24.60 投資概述投資概述投資概述投資概述 2013年前10個月 ，中海外累計實現合約銷售額1216億港元 ，已提前完成本年上調後的1200億港元的年度銷售目標。此外 ，合約銷售面積達808萬平方米 ，銷售均價達15050港元/平方米 。 從全年來看，充裕而平穩的推盤，消費端的強勁都保證了中海外的銷售的強勁、穩健增長。前10個月 ，有8個月的銷售額均超過100億，月均銷售額121億。如果不出意外，中海外的全年銷售額將能夠超過1400億港元 ，銷售增速將超過26%，與2012年增速接近。 至於2014年的銷售預期，我們認為今年新動工面積增長強勁將保證明年的可售資源充沛，而需求端的增長不確定性較強，但雙位數的增長是能夠預期的，而區域的結構性變化則趨於顯著 。 2013年上半年 ，中海 外發展的內地房地產業務的利潤增長驅動整體業績表現理想。上半年營業額同比上升27%至港幣322億元 ，其中 ，內地房地產營業額占比達92%，港澳地產業務占比5%。經營利潤同比增加7.8%至港幣132億元 ，內地房地產展經營利潤為港幣101億元 ，占經營利潤之76.5%，而港澳地區的經營利潤為2.2億港元 ，占比1.7%，整體毛利率達36.3%，處於行業的較好水準。股東應占盈利同比上升31.6%至港幣110億元折合人民幣88.2億元 ，核心利潤同比上升26.7%至港幣80.6億元折合人民幣64.5億元 。 2013年前10個月 ，中海外累計新增土地儲備956萬平方米，其中新增權益土地儲備926.6萬平方米 。下半年以來，公司新增土地儲備494萬平方米 ，超過上半年的新增462萬平方米，反映了管理層的樂觀預期增強。 受益於強勁的銷售增長以及結轉收入符合預期，中海外的資產負債表得到優化。6月末 ，集團的帳面現金由去年末的410億增至518億，綜合淨借貸比率從去年底的20.5%下降至14.9%。上半年 ，公司的平均借貸成本維持在3.8%，處於地產行業的最低水準。此外由於接待金額增加的影響，整體財務費用較2012年同期加26%至11.1億港元 。 中海外在本輪景氣度高漲時保持強勁擴張能力，業績快速增長 ，核心市場份額持續上升，且能保持強大的競爭力，是香港內房股的領導者。我們維持中海外發展的每股資產淨值29港元，預計12個月目標價24.6港元 ，較NAV折讓15%，並相當於7.7倍的2014年預期市盈率。我們維持中海外發展“增持”評級 。 研究員 陳耕 chengeng@phillip.com.cn +8621 63512937-107 COLI Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Research 13 Nov, 2013 2 of 2 圖，前十個月銷售額圖示 （單位：億港元） 來源 ，輝立證券 11月8日，中海外宣佈，10月公司實現合約房地產銷售額98.5億港元 ，實現合約銷售面積72.0萬平方米 。從銷售專案區域看 ，10月份 ，長三角地區為中海外的合約銷售額及合約銷售面積最多的地區 ，其合約銷售額達49.05億港元 ，合約銷售面積達31.59萬平方米 。 因此，2013年前10個月 ，中海外累計實現合約銷售額1216億港元 ，已提前完成本年上調後的1200億港元的年度銷售目標 。此外 ，合約銷售面積達808萬平方米 ，銷售均價達15050港元/平方米 。 中海外的銷售額包含定位於三四線城市的中海宏洋（81.HK）的銷售業績。其中 ，中海宏洋的合約銷售額146億港元 ，合約銷售面積139萬平方米 ，銷售均價10500港元/平方米 。排除該部分業績 ，中海外的銷售均價約為16000港元/平方 米，較中海宏洋的銷售均價高出52%，體現了不同的市場定位 。 從全年來看，充裕而平穩的推盤，消費端的強勁都保證了中海外的銷售的強勁、穩健增長。前10個月 ，有8個月的銷售額均超過100億，月均銷售額121億。如果不出意外，中海外的全年銷售額將能夠超過1400億港元 ，銷售增速將超過26%，與2012年增速接近。 至於2014年的銷售預期，我們認為今年新動工面積增長強勁將保證明年的可售資源充沛，而需求端的增長不確定性較強 ，但雙位數的增長是能夠預期的，而區域的結構性變化則趨於顯著。 上半年業績理想上半年業績理想上半年業績理想上半年業績理想 2013年上半年 ，中海外發展的內地房地產業務的利潤增長驅動整體業績表現理想。上半年營業額同比上升27%至港幣322億元 ，其中 ，內地房地產營業額占比達92%，港澳地產業務占比5%。經營利潤同比增加7.8%至港幣132億元 ，內地房地產展經營利潤為港幣101億元 ，占經營利潤之76.5%，而港澳地區的經營利潤為2.2億港元 ，占比1.7%，整體毛利率達36.3%，處於行業的較好水準。股東應占盈利同比上升31.6%至港幣110億元折合人民幣88.2億元 ，核心利潤同比上升26.7%至港幣80.6億元折合人民幣64.5億元。 持持持持續補充土地儲備續補充土地儲備續補充土地儲備續補充土地儲備 2013年前10個月 ，中海外累計新增土地儲備956萬平方米 ，其中新增權益土地儲備926.6萬平方米 。下半年以來，公司新增土地儲備494萬平方米 ，超過上半年的新增462萬平方米 ，反映了管理層的樂觀預期增強。 在拿地策略上看 ，中海外傾向於銷售業績較佳的華東地區。中海外下半年以來已在華東地區拿地7宗，斥資85億元，總權益發展面積為76.95萬平方米 。 鑒於下半年土地儲備的增長以及新開工面積上升，明年公司的可售資源上升的確定性較強 ，2014年保持低庫存、提升去化率對於中海外在策略上保持主動頗為重要。 財務結構持續優化財務結構持續優化財務結構持續優化財務結構持續優化 受益於強勁的銷售增長以及結轉收入符合預期，中海外的資產負債表得到優化。6月末 ，集團的帳面現金由去年末的410億增至518億，綜合淨借貸比率從去年底的20.5%下降至14.9%。上半年 ，公司的平均借貸成本維持在3.8%，處於地產行業的最低水準。此外由於接待金額增加的影響，整體財務費用較2012年同期加26%至11.1億港元 。 風險風險風險風險 調控政策風險； 需求端疲弱 ； 發展進程遲緩。 估值估值估值估值 中海外在本輪景氣度高漲時保持強勁擴張能力，業績快速增長 ，核心市場份額持續上升，且能保持強大的競爭力，是香港內房股的領導者。我們維持中海外發展的每股資產淨值29港元 ，預計12個月目標價24.6港元 ，較NAV折讓15%，並相當於7.7倍的2014年預期市盈率。我們維持中海外發展“增持”評級 。 COLI Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Research 13 Nov, 2013 3 of 3 COLI Phillip Securities (Hong Kong) Ltd Research 13 Nov, 2013 4 of 4 PHILLIP RESEARCH STOCK SELECTION SYSTEMS We do not base our recommendations entirely on the above quantitative return bands. We consider qualitative factors like (but not limited to) a stock's risk reward profile, market sentiment, recent rate of share price appreciation, presence or absence of stock price catalysts, and speculative undertones surrounding the stock, before making our final recommendation GENERAL DISCLAIMER This publication is prepared by Phillip Securities (Hong Kong) Ltd (“Phillip Securities”). By receiving or reading this publication, you agree to be bound by the terms and limitations set out below. This publication shall not be reproduced in whole or in part, distributed or published by you for any purpose. Phillip Securities shall not be liable for any direct or consequential loss arising from any use of material contained in this publication. The information contained in this publication has been obtained from public sources which Phillip Securities has no reason to believe are unreliable and any analysis, forecasts, projections, expectations and opinions (collectively the “Research”) contained in this publication are based on such information and are expressions of belief only. Phillip Securities has not verified this information and no representation or warranty, express or implied, is made that such information or Research is accurate, complete or verified or should be relied upon as such. Any such information or Research contained in t