中国房地产：看最新抵押紧缩政策

热门精选德意志银行市场研究亚洲中国属性属性行业中国房地产日期2013年9月29日行业动态看看最新的抵押贷款曾荫权研究分析师（+852）2203 6256CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205收紧抵押紧缩对不同开发商的影响不同最近的抵押贷款紧缩导致整体股价疲软。我们认为这是与COLI，COGO和CR Land等质量领导者接洽的机会。预计年底抵押贷款收紧，但将影响销售进度在过去的几年中，随着银行的整体贷款额度开始用尽，随着年底的临近，抵押紧缩政策一直在发生。因此，最新的抵押贷款紧缩政策并非意料之外，因此不应被视为新的政策。谭咏麟研究助理（+852）2203 6183中国海外（0688.HK），HKD23.05购买政府收紧措施。也就是说，抵押贷款收紧中国大洋洲购买这种情况今年年初已经到来，但仍会影响销售进度（0081.HK），港币9.472013年第4季度中的Sunac等中小型开发商。中国国家建设购买（3311.HK），港币12.18哪些开发商会受到年底抵押贷款收紧的影响？华润置地购买我们认为，具有以下特征的开发商将受到更大的影响最新的抵押贷款紧缩政策：1）专注于一级和二级较大城市的高端物业，而不是最终用户物业； 2）尚未实现2013年销售目标的高百分比；和/或3）高净负债比率和/或最近一直在积极购买一级和二级较大城市的土地的人。随着抵押贷款情况的紧张以及对房地产销售的潜在影响，（1109.HK），港币22.15广州富力（2777.HK），港币12.16购买中国海外（0688.HK），HKD23.05购买这些开发人员现在应该在销售速度和中国大洋洲购买销售价格，并且必须在更好的现金流和更好的利润之间进行选择。（0081.HK），港币9.47哪些开发商受年底抵押贷款收紧的影响较小？中国建筑建设（3311.HK），港币12.18对于每个房地产项目，通常会有一个总的项目贷款额度–华润置地购买用于项目融资和购房者的融资。如果开发人员可以绘制减少的项目融资（例如建筑贷款）减少了，（1109.HK），港币22.15广州富力（2777.HK），港币12.16购买项目贷款额度应可作为购房者的抵押。在碧桂园控股购买在这种情况下，该开发商的销售不应受到年底抵押贷款紧缩的影响。在上市开发商中，中国海外发展，COGO，华润（2007.HK），港币4.97 Kaisa（1638.HK），HKD2.19购买土地对国内项目融资的依赖程度大大降低了华中房地产购买获得较便宜的香港银行融资），因此他们的项目应为购房者提供更多抵押贷款，并且销售应保持稳定。一些开发商现在面临错过2013年销售目标的更大风险我们跟踪的上市开发商在2013年8月底之前平均实现了（0832.HK），港币2.47远洋（3377.HK），港币4.66卖融创（1918.HK），港币4.96卖仁恒置地（YNLG.SI），SGD1.27卖码头（0004.HK），港币69.20购买2013年全年销售目标的66％。表现出色的是COLI达到了原定销售目标的几乎100％（完成调整后目标的82％）。然而，一些开发商的业绩不到其2013年全年销售目标的60％，其中包括深圳，融创，雅居乐，合生，宝龙，幻想曲和北京首都置地。在抵押贷款紧张的情况下，这可能会影响销售进度，这些开发商在实现2013年目标时可能面临更高的风险。政府可能会继续支持2、3、4层城市的最终用户房地产。尽管我们对中国的长期房地产需求有结构上的积极看法，但存在部分和地区差异，这是我们股票偏好的基础。对于住宅，我们的首选股票是针对最终用户的开发商：COLI，COGO，CR Land，R＆F和碧桂园。对于新型的城市化和社会住房，我们喜欢Kaisa，CCRE和CSCI。对于国内消费的预期增长，我们首选恒隆地产和九龙仓。但是，对高端Tier-1 / bigger-Tier-2城市有较高曝光率的开发商–如融创，中海，仁恒和雅居乐等，应该面临更大的挑战。主要风险：意外的经济波动和政策变化。恒隆地产（0101.HK），港币26.50购买德意志银行/香港德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MICA（P）054/04/2013。资料来源：德意志银行精选公司资料来源：德意志银行 2013年9月29日房地产中国房地产页面PAGE2德意志银行/香港图1：近期按城市收紧的抵押贷款城市/省北京第二住房抵押抵押贷款利率提高至1.2倍中国人民银行基准利率上海粤深圳重庆成都江苏杭州南京抵押贷款利率提高到1.1x-1.2x PBOC基本利率和60％首付要求抵押贷款利率提高至1.1倍至1.2倍中国人民银行基准利率和60％的首付要求抵押利率提高至1.2倍至1.3倍中国人民银行基准利率抵押率将高于第一抵押长沙郑州抵押利率提高至1.1x-1.15x PBOC基本利率抵押利率提高至1.15x-1.2x PBOC基本利率福州合肥济南南宁资料来源：和讯，JRJ，搜房，新华，ifeng.co，搜狐抵押贷款利率提高到1.2到1.3倍中国人民银行基准利率和60％首付要求抵押利率提高至1.1倍至1.2倍中国人民银行基准利率抵押利率提高至1.1倍至1.2倍中国人民银行基准利率第一抵押抵押贷款利率提高到1倍中国人民银行基准利率和30％的首付要求抵押贷款利率提高到1倍中国人民银行基准利率和30％的首付要求抵押贷款利率提高至1.05倍至1.2倍中国人民银行基准利率，次级单位首付要求提高40％抵押贷款利率提高到1.1x-1.2x PBOC基本利率抵押贷款利率提高到1.05x-1.1x PBOC基本利率抵押贷款利率提高到1.05x-1.1x PBOC基本利率抵押贷款利率提高到0.9x-1x PBOC基本利率至1x-1.1x PBoC基本利率抵押贷款利率提高至0.9x-1x中国人民银行基准利率，多家银行停止向次级单位抵押贷款抵押贷款利率提高至中国人民银行基准利率的1倍向次级单位抵押贷款的抵押贷款利率提高到1.05倍至1.1倍中国人民银行基准利率和1.1倍至1.2倍中国人民银行利率抵押贷款利率提高至1x-1.15x PBoC基本利率抵押贷款利率提高至1x中国人民银行基准利率抵押贷款利率提高至0.9x PBOC基本利率抵押贷款利率提高至1x-1.1x PBoC基本利率随着年底临近，抵押贷款将进一步收紧在各个城市，更多的抵押贷款收紧情况正在发生最近的媒体报道（如和讯，JRJ，搜房，新华社）暗示，规模较小的非国有银行已暂停向购房者发行抵押贷款。同时，越来越多的国有银行分支机构取消了对首次购房者的抵押贷款利率折扣，抵押贷款的批准时间从今年初的2–3周延长到了三周。几个月。广东省多家银行收紧了抵押贷款例如，根据JRJ 9月25日的报道，最近广州和广东省的多家银行都收紧了抵押贷款活动，许多银行将首次住房抵押贷款的抵押贷款利率提高到比中国人民银行基本贷款利率高的水平。例如，大型国有银行正在提供1.05倍PBOC基本贷款利率的首次抵押贷款，而一些私人银行已将利率提高到1.1-1.2倍PBOC基本贷款利率，这意味着无论它是否是首次置业，或二手房抵押贷款，新抵押贷款的利率将处于相同的高水平。如果抵押贷款是针对二级市场的单位，则某些银行甚至在考虑申请之前都要求首付40％。此外，一些较小的银行已完全停止抵押贷款，并大幅缩减了抵押贷款业务。 2013年9月29日房地产中国房地产德意志银行/香港页面PAGE3对于第二套房贷，JRJ报告称，情况甚至更糟，利率甚至提高到至少1.1-1.2倍中国人民银行基准利率，并且甚至在考虑申请之前还需要首付60％。目前，只有少数外资银行仍在为首次住房抵押贷款提供抵押贷款利率折扣。但是，借款人必须满足某些资格标准，例如成为VIP或主要银行帐户持有人，这需要在银行中大量存款，因此许多购房者根本无法满足要求。根据银行员工的说法，一旦银行批准了同意书，实际的批准过程通常不会超过一周。但是，问题就成为购房者何时可以提取贷款的问题之一，一些银行已经将提取期限大大延长了大约一到两个月。一些人甚至将其延长到至少2014年1月。总体而言，正如JRJ报道的那样，业内人士预计，随着13年第四季度临近，抵押贷款流动性状况将更加恶化。抵押贷款情况越来越严峻，直到年底在过去的几年中，抵押贷款收紧总是在年底接近时发生，因为银行每年的整体贷款额度通常会在全年使用。因此，我们认为，最新的抵押紧缩政策并非意料之外，因此不应被政府视为新一轮的紧缩措施。也就是说，今年早些时候抵押贷款情况更加严峻，但这仍将使融创（Sunac）等中小型开发商更难以出售其房产。谁会受到抵押贷款收紧的影响更大？我们认为，具有以下特征的开发商很可能会受到最新抵押贷款收紧的影响：1)更加关注一级城市和二级较大城市的高端房地产而不是最终用户房地产的开发商2)在2013年合同销售目标中仍占较高比例的开发人员尚未实现。抵押贷款情况趋紧可能意味着这些开发商现在面临更高的风险，无法实现2013年的合同销售目标3)净资产较高的开发商和/或最近一直积极购买一级和二级较大城市的土地的开发商。抵押贷款紧缩状况及其对房地产销售的影响，可能会导致这些开发商现在面临销售速度和销售价格之间更大的困境，必须在更好的现金流和更高的利润之间做出选择。 2013年9月29日房地产中国房地产页面PAGE4德意志银行/香港图2：中国房地产开发商-到8月底实现的2013年合同销售目标的百分比资料来源：公司。德意志银行到8月，一些开发商的销售额不到2013年全年销售目标的60％根据我们的分析，对于我们跟踪的上市中国开发商，截至2013年8月，他们平均已实现了2013年全年合同销售目标的66％。表现出色的是中国海外发展，因为它已经实现了其原始销售目标的几乎100％和上调后的销售目标的82％。另一方面，一些开发商的业绩不到其2013年全年销售目标的60％，其中包括深圳投资，融创，雅居乐，合生，宝龙，幻想曲和北京首都置地。随着抵押贷款情况趋紧以及对销售节奏的潜在不利影响，这些开发商在实现其2013年销售目标时可能面临更高的风险。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%谁可能不太会受到年底抵押贷款收紧的影响？通常，中国的国内银行对每个房地产项目都有总的贷款额度-项目启动时既为项目融资（例如建筑贷款），又为未来购房者提供抵押。对于主要开发商而言，每个项目的总贷款额度应包括在银行每年的预算中，这意味着，例如，即使一家银行在年末紧缩贷款额度之前，商定的项目抵押额度应该仍然有效，购房者应该能够在年底之前获得抵押。我们认为，这有助于解释为什么在过去，当年终越来越近，银行的抵押贷款收紧时，主要开发商（如COLI，COGO，CR Land，R＆F，Longfor和Shimao）仍然能够实现良好的销售。2013年首8个月达成的百分比（修订目标）平均中国SCEC.花园科力万科华润置地越 秀 世茂保利地产远洋绿城CC Land LongFor Kaisa聚CN COGO KWG奥园恒大金地建业五矿R＆F SZ Inv Sunac SPG土地敏捷霍普森·鲍尔隆幻想曲幻想光荣卑诗省土地 2013年9月29日房地产中国房地产德意志银行/香港页面PAGE5此外，对于每个项目，如果开发商可以减少第一部分的贷款（例如建筑贷款），则应获得更高比例的项目贷款总配额作为购房者的抵押贷款，在这种情况下，可以出售年终抵押贷款紧缩对开发商的影响不应该太大。在上市开发商中，中国海外发展有限公司，COGO和华润置地一直较少依赖国内项目融资（因为他们更容易获得香港的廉价银行融资），这意味着他们的项目应有更高的购房抵押额度。因此，我们预计最新收紧的抵押贷款对像COLI，COGO和CR Land这样的开发商的销售影响很小，而且随着他们推出更多新项目，他们在今年剩余的时间内的销售将保持强劲。公司股票代号平均债务的成本银行贷款 -人民币银行贷款-港币银行美元