2013年二季度房地产投资策略：配置选择下具比较优势,建议超配

——2013年二季度房地产投资策略 2013年4月15日 配臵选择下具比较优势，建议超配 证券研究报告 证券分析师：区瑞明 证券投资咨询职业资格证书编码： S0980510120051 证券分析师：黄道立 证券投资咨询职业资格证书编码： S0980511070003 联系人：刘宏 目 录 3月5日以来地产股板块表现符合我们当日晨早研报《情绪宣泄之后，板块仍具比较优势》的判断 即使在2010年，住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策” 一个月后的一年时间里仍有不错的收益 调控“矫枉过正”是小概率事件 土地市场迅速降温，出现了趋冷迹象，有利于倒逼政策纠偏、改善政策预期 下一阶段销售无论以何种情形演绎，地产股板块均有望获超额收益，建议加大配臵至7%。 3月5日以来地产股板块表现符合我们的判断 3月5日以来地产股板块表现符合我们的判断 3月4日，资本市场对国五条细则的出台进行了尽情宣泄，主流地产股纷纷跌停，我们在收盘后发出了市场快评，认为在情绪宣泄之后，板块仍具比较优势，龙头已落入买入区间。从3月5日开盘至4月11日收盘，房地产指数涨幅在23个行业中排名第4，跑赢沪深300指数3.52个百分点，跑赢其余19个行业，符合我们的判断。 表：3月5日开盘至4月10日收盘各板块指数涨跌幅对比 排名 行业 涨跌幅 与同期沪深300指数涨跌幅对比 1 家用电器 6.03% 8.32% 2 信息设备 3.96% 6.25% 3 电子 2.66% 4.95% 4 房地产 1.17% 3.46% 5 轻工制造 0.72% 3.01% 6 公用事业 0.23% 2.52% 7 建筑建材 0.19% 2.48% 8 化工 -0.79% 1.50% 9 餐饮旅游 -0.89% 1.40% 10 采掘 -1.00% 1.29% 11 信息服务 -1.75% 0.54% 12 医药生物 -1.88% 0.41% 13 黑色金属 -2.07% 0.22% 14 沪深300 -2.29% 0.00% 15 金融服务 -2.54% -0.25% 16 商业贸易 -2.97% -0.68% 17 纺织服装 -3.21% -0.92% 18 交运设备 -3.67% -1.38% 19 交通运输 -3.87% -1.58% 20 综合 -4.16% -1.87% 21 机械设备 -4.23% -1.94% 22 食品饮料 -5.09% -2.80% 23 有色金属 -5.75% -3.46% 23 农林牧渔 -7.48% -5.19% 资料来源：WIND、国信经济研究所整理 即使在2010年地产股指数消化“拐点型政策” 一个月后的一年时间里仍上涨18%，跑赢16个行业。 要讲政策拐点幅度，2010年4.17新国十条拐点幅度更大 在2007年9月27日“9.27”房贷新政前，多套房任买且首付二成、三成都没问题，“9.27新政”后开始对二套房及以上实行差别化利率，但2008年4季度以后，由于“金融海啸”影响，“9.27新政”几乎形同虚设。 到了2010年4月17日因“新国十条”出台，变成了二、三套房限购、二套房首付六成、三套房停贷。要讲政策拐点幅度，2010年4.17新国十条拐点幅度更大。 即使“新国五条”真的在全国范围内将二套房首付变成七成那又有多大影响呢？政策边际效应一定是在递减的。而且，我们坚定认为今年不可能全国“一刀切”上调。 要讲行业比较，2010年经济强复苏，其他行业都是政策扶持，唯地产打压 由于09年天量的信贷投放量，导致了经济加速复苏，2010年开始转向过热，因此这一时期GDP同比增速在高位运行、通胀在2010年初抬头之后快速攀升直至2011年达到高位，M1同比增速、四大商品价格指数均在高位！ 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 新增人民币贷款（亿） 0% 5% 10% 15% 20% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 Mar-07 Sep-07 Mar-08 Sep-08 Mar-09 Sep-09 Mar-10 Sep-10 Mar-11 Sep-11 Mar-12 Sep-12 GDP:累计值 50 70 90 110 130 150 170 2007-02 2007-08 2008-02 2008-08 2009-02 2009-08 2010-02 2010-08 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 有色金属价格指数:累计同比 黑色金属价格指数:累计同比 石油及制品价格指数:累计同比 农产品集贸市场价格指数:棉花(籽棉):累计同比 资料来源：WIND、国信经济研究所整理 要讲行业比较，2010年经济强复苏，其他行业都是政策扶持，唯地产打压 2010年，中国政府提出要大力发展新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业和空间、海洋和地球深部探索技术等战略性新兴产业。由此 “新能源技术、可再生能源技术、节能减排技术、清洁煤技术及核能技术、新能源汽车；传感网、物联网、信息网络产业；微电子和光电子材料和器件、新型功能材料、高性能结构材料、纳米技术和材料；由生命科学推动的农业和医药产业发，如新药物研发和先进医疗设备制造；空间、海洋和地球深部探索技术”等技术领域和子行业均被纳入政策扶持范围。除此之外，部分原有传统行业引入新技术后亦被纳入扶持范围，如电力发电——太阳能、风能；铁路——高铁；建筑建材——节能环保、建筑节能；煤炭——清洁煤；汽车——新能源汽车；机械设备——高端装备............ 这一年，唯有地产行业频受政策打压！！而且从理论上讲，2010年有余财政充盈、经济繁荣，政府扶其他行业的能力比较强、打地产的本钱也比较够！ 要讲调控频率，当时几乎月月出地方和部委细则，还加了四次息、出了沪渝两地房产税 表：2010年4.17新国十条及之后一年的国家、部委及地方房地产行业调控政策一览表 序号 发布时间 发布部门、文号 文件名称或内容 施行时间 1 2010.04.17 国务院/国发„2010‟10号 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 2010.04.17 2 2010.5 上海、深圳、北京 地方新国十条细则，提出限购、房产税、差别化信贷 2010.05 3 2010.05.25 国家税务总局/国税发[2010]53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 2010.05.25 4 2010.05.26 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会/建房[2010]83号 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 2010.05.26 5 2010.09.08 国土资源部、住房和城乡建设部/国土资发【2010】151号 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 2010.09.08 6 2010.09.29 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部/财税[2010]94号 关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 2010.10.01 7 2010.10 上海、深圳 细则加码 2010.10 8 2010.10.18 加息 9 2010.11 加息 10 2011.1.21 上海、重庆房产税 2011.2 11 2011.1.26 新国八条 限购扩大至各省会，各地必须制定当年房价控制目标 2011.2 12 2011.2.17 京十五条 外地人五年不能买房 2011.3 13 2011.4 加息 14 2011.4 加息 资料来源：国信经济研究所整理 要讲调控频率，当时几乎月月出地方和部委细则，还加了四次息、出了沪渝两地房产税 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 房地产(证监会)指数 沪深300 加强土地增值税管理 加强住房用地建设管理 “929”新政 加息 加息 加息 加息 沪、渝房产税 京15条 新国8条 但住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策”（4.17新国十条）一个月后的一年时间里（10.5.17-11.5.16）仍上涨18%，跑赢大盘近10个百分点，跑赢16个行业！而在此区间股基收益率的中值是仅跑赢大盘2个百分点！ 资料来源：国信证券经济研究所整理 证监会行业分类板块2011上半年涨跌幅 证监会行业分类板块2011年涨跌幅 涨幅排名 代码 板块 2011年上半年涨幅（%） 涨幅排名 代码 板块 2011年涨幅（%） 1 883010 房地产(证监会)指数 3.73 1 883009 金融服务(证监会)指数 -9.24 2 883105 石油化工(证监会)指数 3.35 2 883101 食品饮料(证监会)指数 -10.10 3 883107 金属非金属(证监会)指数 1.97 3 883002 采掘行业(证监会)指数 -15.70 4 883102 纺织服装(证监会)指数 1.68 4 883004 公用事业(证监会)指数 -16.82 5 883009 金融服务(证监会)指数 1.21 5 883012 文化传播(证监会)指数 -19.30 6 883002 采掘行业(证监会)指数 0.13 6 883011 社会服务(证监会)指数 -21.28 7 883101 食品饮料(证监会)指数 -0.22 7 883010 房地产(证监会)指数 -21.91 8 883004 公用事业(证监会)指数 -0.48 8 883102 纺织服装(证监会)指数 -24.81 9 883013 综合行业(证监会)指数 -0.98 9 399300 沪深300 -25.01 10 883005 建筑行业(证监会)指数 -2.19 10 883104 造纸印刷(证监会)指数 -25.78 11 883003 制造行业(证监会)指数 -2.61 11 883007 信息技术(证监会)指数 -28.25 12 399300 沪深300 -2.69 12 883001 农林牧渔(证监会)指数 -28.93 13 883108 机械设备(证监会)指数 -3.34 13 883003 制造行业(证监会)指数 -30.00 14 883104 造纸印刷(证监会)指数 -3.90 14 883109 医药生物(证监会)指数 -30.36 15 883008 商业贸易(证监会)指数 -5.90 15 883105 石油化工(证监会)指数 -31.30 16 883103 木材家具(证监会)指数 -5.92 16 883013 综合行业(证监会)指数 -31.35 17 883006 交运仓储(证监会)指数 -7.78 17 883008 商业贸易(证监会)指数 -31.42 18 883011 社会服务(证监会)指数 -8.25 18 883006 交运仓储(证监会)指数 -31.88 19 883001 农林牧渔(证监会)指数 -10.69 19 883005 建筑行业(证监会)指数 -33.14 20 883106 电子行业(证监会)指数 -10.91 20 883108 机械设备(证监会)指数 -33.43 21 883007 信息技术(证监会)指数 -12.22 21 883107 金属非金属(证监会)指数 -34.93 22 883012 文化传播(证监会)指数 -13.39 22 883103 木材家具(证监会)指数 -35.16 23 883109 医药生物(证监会)指数 -13.47 23 883106 电子行业(证监会)指数 -35.59 24 883110 其它制造业(证监会)指数 -14.69 24 883110 其它制造业(证监会)指数 -37.31 数据来源:WIND 即使在机构投资者普遍不看好地产的2011年，地产股的表现也不错 基金代码 基金简