美国住房改革提案常见问题解答：填补空白

美国住房改革提案常见问题解答：填补虚空宏观信用研究2011年2月24日分析师概要以下报告讨论了有关政府于2011年2月11日发布的“改革美国住房金融市场：向国会提交的报告”的几个问题，关键考虑因素和潜在影响，该报告以问答形式概述了美国住房改革计划。美国政府的报告强调鉴于当前美国房屋市场的脆弱状态，逐步采用变革。由于制定详细计划需要花费时间，要完全实施还需要很多年，因此该计划可能会进一步发展或被用于改革美国抵押贷款市场的其他方法所取代。本报告重点介绍了美国政府拟议的住房金融改革计划的潜在影响，其中包括：>抵押信贷质量可能会继续提高。>除非存在结构性变化或足够的私营部门能力来弥补房贷美和房利美估计的4.4万亿美元空缺中的重要部分，否则抵押贷款的可获得性可能会进一步受到限制，这是由于当前住房市场的状况所致。房地美（Freddie Mac）受伤了（见图1）。>抵押成本可能会增加，这可能对未来的房价构成压力，但也可能使私营部门融资更多。>较大的银行可能无法获得联邦房屋贷款银行的预付款作为资金来源。美国住房改革努力的核心是在增加私有化和政府的持续支持之间进行权衡，私有化将减少抵押贷款的可获得性并提高借款人的成本，而政府的持续支持则需要纳税人补贴抵押贷款并最终承担重大风险。因此，向更大程度私有化的转变取决于吸引足够的私营部门资本以抵消政府支持的减少，并取决于抵押贷款的成本和可获得性的可持续平衡，特别是在市场不景气时期。图1：Agencya与非agencyb的RMBS表现出色非代理商RMBS其他代理商RMBS当前，美国抵押贷款市场有一组私人抵押担保人（抵押保险公司），可为许多GSE抵押提供保险。在金融危机期间，这些相同的机构也遇到了严重的问题，并且由于其中一家目前处于亏损状态，这些机构继续面临资本挑战和前所未有的损失。奥巴马政府的提议并未具体说明住房体系是否将依靠新的一组私人抵押担保人，现有的担保人，还是两者兼而有之。但是，通过让私人担保人提供担保，集中和系统性风险从房利美和房地美转移到这组实体的可能性是可能的，如何减轻这种风险仍不清楚。另外，当前的抵押保险公司由各自的国家监管机构监管，监管要求和监督各不相同。因此，尚不确定该监管结构是否会保持完整，或者是否会在联邦一级对其进行监管，以及是否由谁来担任主要监管者。最后，抵押担保人提供的担保和政府提供的灾难性再保险的定价方式还有待观察。无论定价如何，这也可能会增加抵押贷款的成本，并有可能降低抵押贷款的资格，因为成本很可能会转嫁给借款人。房利美和房地美RMBS8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002,2252004200520062007200820092010a包括房利美，金妮美和房地美。 b非机构性RMBS不包括CMBS。资料来源：SIFMA，惠誉评级。李容+1 212 908-0560罗伯特·格罗斯曼+1 212 908-0535有关研究•惠誉：FNM / FRE评级安全； 2011年2月14日，美国住房改革提案可能使RMBS复兴本报告解决的一些问题是：•私人市场可以吸收GSE的抵押能力吗？•担保债券市场可以填补空白吗？•对抵押和抵押信贷可用性有潜在的成本影响？•谁将承担抵押贷款的利率风险？•对可能无法获得FHLB预付款的大型银行有何潜在影响？政府的提案支持减少FHLB的作用，并使它们专注于中小型金融机构。 根据该报告，这包括允许“每个金融机构仅在单个FHLB银行中成为活跃成员。该提案还鼓励限制预付款的水平，因为“只有图7：大型银行未偿还的FHLB预付款一种（美元））总预付款/资产预付款总资产 （％）YE2010YE2010YE2009YE20082007年度2006年度美国银行摩根大通公司花旗集团富国银行。S. 银行PNC金融服务集团有限公司SunTrust Banks，Inc.BB＆T公司地区金融公司第五第三银行总一种不包括外国银行子公司，保险控股公司，高盛，摩根士丹利，信托银行和信用卡银行。 资料来源：Highline Financial，惠誉国际评级。对大型金融机构的影响。那些可能无法获得FHLB贷款的机构已经拥有强大的流动性，资金和进入资本市场的渠道。 总体而言，进步仅占最大U的一小部分。S. 银行的资金，如图7所示。 目前尚不清楚任何较大的区域性银行是否也将受到这一拟议变更的影响。但是，预付款已成为可用融资的另一种形式，可在压力时期提供流动性。•混合模型有哪些考虑因素和潜在影响？4,3924,6714,4114,1193,5563,2803,1121,3141,1251,5609061,8866642,3254859031,7225541,120262 美国住房改革提案常见问题解答：填补空白22011年2月24日政府计划的主要目标是什么？美国政府的报告将私有化作为美国抵押贷款市场改革的关键，同时保持政府对经济适用房的支持。为了实现私有化，政府建议有序地关闭住房政府赞助的房企房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。它还呼吁在其他住房机构中进行改革，例如联邦住房管理局（FHA）和联邦住房贷款银行（FHLB）。经济适用房将集中在FHA，负担得起的租赁房，服务欠缺和有需要的借款人的资金可用性上，并建立资金来源以支持这些计划。 FHLB还将减少其整体进展，这将主要影响此计划下的大型机构。此外，还促进了住房和城市发展部，农业部（USDA）和退伍军人事务部（VA）等政府住房机构之间的协调。最终，美国政府的报告提出了有关美国住房市场长期改革的三项建议，本报告稍后将对此进行讨论。拟议计划将如何缩减GSE？政府的报告要求提高GSE担保购买抵押物并投入住宅抵押支持证券的担保费（g-fee）（RMBS）卖入市场。增加G费，将使GSN更具竞争力地定价，从而有助于减少历史上相对于GSE而言不利的抵押贷款发起人和其他抵押融资渠道。此外，政府的计划鼓励GSE购买额外的信用增强产品（例如抵押保险或其他形式的信用保护），提高其首付要求，并将合格的贷款限额降低到2008年临时增加的水平。额外的信用增强可能会增加房利美或房地美担保的成本，而较高的首付要求可能会使它们的渠道对发起人的吸引力降低，从而影响其随着时间的推移而减少作用。降低合格贷款额度还将使巨型抵押贷款返回私人市场，也将GSE退出该市场。此外，美国政府可能会随着时间的推移降低合格限制，以进一步削弱房利美和房地美的作用。提议的计划是否会对房利美和房地美的高级无抵押债权人或抵押支持的证券持有人带来不利影响？房利美和房地美债务的高级无抵押债权人（见图2）和抵押贷款支持的证券持有人（见图3）将继续受益于政府的支持 图3：未偿抵押债务当前，美国抵押贷款市场有一组私人抵押担保人（抵押保险公司），可为许多GSE抵押提供保险。在金融危机期间，这些相同的机构也遇到了严重的问题，并且由于其中一家目前处于亏损状态，这些机构继续面临资本挑战和前所未有的损失。奥巴马政府的提议并未具体说明住房体系是否将依靠新的一组私人抵押担保人，现有的担保人，还是两者兼而有之。但是，通过让私人担保人提供担保，集中和系统性风险从房利美和房地美转移到这组实体的可能性是可能的，如何减轻这种风险仍不清楚。另外，当前的抵押保险公司由各自的国家监管机构监管，监管要求和监督各不相同。因此，尚不确定该监管结构是否会保持完整，或者是否会在联邦一级对其进行监管，以及是否由谁来担任主要监管者。最后，抵押担保人提供的担保和政府提供的灾难性再保险的定价方式还有待观察。无论定价如何，这也可能会增加抵押贷款的成本，并有可能降低抵押贷款的资格，因为成本很可能会转嫁给借款人。2010混合模型（即第三种选择）有哪些考虑因素和潜在影响？20092008200720062005美国未偿房屋抵押债务总额10,61211,76411,91511,95711,01710,066房利美和房地美MBS合并4,3924,6714,4114,1193,5563,280房利美和房地美未偿还抵押贷款份额（％）414037343233混合模型（即第三种选择）有哪些考虑因素和潜在影响？截至2010年9月30日，美国未偿还的房屋抵押贷款总额。资料来源：房利美和房地美公开文件，房利美经济前景报告，惠誉评级。图2：房利美和房地美的无抵押债务余额房利美和房地美长期债务余额总计房利美和房地美短期债务余额总计当前，美国抵押贷款市场有一组私人抵押担保人（抵押保险公司），可为许多GSE抵押提供保险。在金融危机期间，这些相同的机构也遇到了严重的问题，并且由于其中一家目前处于亏损状态，这些机构继续面临资本挑战和前所未有的损失。奥巴马政府的提议并未具体说明住房体系是否将依靠新的一组私人抵押担保人，现有的担保人，还是两者兼而有之。但是，通过让私人担保人提供担保，集中和系统性风险从房利美和房地美转移到这组实体的可能性是可能的，如何减轻这种风险仍不清楚。另外，当前的抵押保险公司由各自的国家监管机构监管，监管要求和监督各不相同。因此，尚不确定该监管结构是否会保持完整，或者是否会在联邦一级对其进行监管，以及是否由谁来担任主要监管者。最后，抵押担保人提供的担保和政府提供的灾难性再保险的定价方式还有待观察。无论定价如何，这也可能会增加抵押贷款的成本，并有可能降低抵押贷款的资格，因为成本很可能会转嫁给借款人。2,0001,5001,00050002010年第三季度20092008200720062005资料来源：房利美和房地美公开文件。3463324684394406611,1171,1051,1821,2021,1241,053 惠誉评级2011年2月24日3（请参阅惠誉国际（Fitch Ratings）的评论“确保FNM / FRE评级安全；美国住房改革提案可能使RMBS复兴”，有关更多信息，请访问www.fitchratings.com）。政府为房利美和房地美的所有未偿债务和担保义务提供明确支持，直到所有义务得到履行为止。此外，惠誉（Fitch）还不知道已经提出的任何提案会消除现在或将来的这种支持。私人市场可以吸收GSE的抵押能力吗？私人市场可能难以充分吸收GSE提供给美国住房市场的能力。在压力时期，银行融资成本可能会上升，正如金融危机期间美国房贷信用违约掉期（CDS）利差相对于房利美CDS利差的急剧上升所证明的那样（见图4）。如图5所示，在截至2010年9月30日的前9个月中，房利美和房地美通过购买占单户抵押总发起量的60％，其中包括市场上的其他代理机构。 ，FHA / VA担保贷款），巨额贷款（超出符合贷款限额要求的抵押），第二留置权抵押贷款（例如房屋净值贷款和房屋净值信贷额度），以及其他私人市场发起活动（可能包括-私营部门资产负债表上的合格抵押品或其他抵押产品）。所有GSE（Fannie Mae，FreddieMac，Ginnie Mae和FHA / VA占了绝大多数（超过90％的单户抵押贷款）。如果没有房利美和房地美，即使在资本市场充分运转的情况下，美国银行也可能会努力克服住房市场抵押贷款潜在的空白。美国银行的最大限制因素是杠杆比率（一级资本/调整后的资产）。杠杆比率限制了资产的增长，因为它要求“资本充足”的银行对资产负债表上的资产持有至少5％的资本，而不论该资产的风险加权如何。此外，新的银行资本标准可能会增加高风险抵押贷款的资本要求，从而增加抵押贷款的成本。当前，银行在向GSE出售贷款而不必向其持有资本时就实现了真实销售核算。过去，私人品牌抵押贷款证券化在危机之前也是如此。但是，随着《多德-弗兰克法案》（Dodd-Frank）下针对证券化的新风险保留要求，银行将被要求持有一定的资本以抵御所保留的敞口，这可能限制银行的能力。自2009年引入FAS 166和167并于2010年在大多数机构实施以来，资产负债表外处理证券化的门槛更高，使得证券化成为更昂贵的融资工具。尽管金妮·梅（Ginnie Mae）和其他住房机构在危机期间增加了活动，但数量却不及房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie