2011年"新国八条"点评：三次调控突袭,强化地方责任

三次调控突袭，强化地方责任 ――2011年“新国八条”点评 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.LTD 行业表现 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%10-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-01050001000015000200002500030000成交金额房地产(申万)上证综合指数 1M 3M 6M YTD 房地产 -7.2% -6.7% -1.9% 0.1% 上证指数 -5.6% -10.0% 4.1% -3.0% 相关报告 调控仍在延续，坚持逢低布局——长城地产周刊第七十四期（2011.1.17-2011.1.23） 2011年1月 年报行情遭遇货币紧缩——长城地产周刊第七十四期（2011.1.10-2011.1.16） 2011年1月 关于媒体报道“土地出让期满无偿收回”事件的点评 2011年1月 年报助力，价值回归延续――长城地产周刊第七十三期（2011.1.3－2011.1.9） 2011年1月 行业在犹豫中展开，坚持逢低介入策略――长城地产周刊第七十二期（2010.12.27－2011.01.02） 加息时点超预期，反弹行情一波三折――长城地产周刊第七十一期（2010.12.20－12.26） 低估值+短期趋势向好，板块迎来阶段反弹――长城地产周刊第七十期（2010.12.13－12.19） 加息搁浅，板块迎来阶段反弹――长城地产周刊第六十九期（2010.12.06－12.12） 2010年12月 要点：  事件：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议共确定了八项措施，旨在巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。  政策点评：  政策超出预期。超预期之处在于出台的时点、对地方政府控制房价的目标化以及限购令执行的统一；限购城市范围的扩大已在预期之中；二套房首付比例提高至60%，考虑到信贷等政策的叠加影响，其效果已呈边际递减；税收政策的影响偏中性。  彰显调控决心，平稳市场预期。本轮政策的核心在于强化地方政府责任和强制调控目标落地，重点在于限购城市的扩大和执行方式的统一从严，彰显了中央调控的决心，也有助于楼市预期的平稳。  政策目标可期。本轮政策配合信贷的收紧将促使今年楼市短期观望、中长期成交量回落，房价在政策和成交的双重影响下整体将窄幅波动、局部时点甚至有可能看到小幅下跌，政策目标的达成效果应好于2010年。  建议短期保持观望。在年初以来其他板块大幅下挫、地产走势较强的情况下，第三轮政策的超预期出台会影响地产股短期市场表现，建议投资者短期保持观望。 独立声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 投资评级：中性（维持） 分析师 刘 昆：  (86-755) 83516214 liuk@cgws.com 执业证书编号：S1070209040312 联系人：苏绪盛  (86-755) 83511405 suxs@cgws.com 从业证书编号：S1070111010021 证券研究报告 房地产行业 动态点评 报告日期：2011年1月27日 2 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 动态点评 ） 期（2010.5.10－5.17） ） 事件： 26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议共确定了八项措施，旨在巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。 点评： 新国八条的公布，标志着第三轮楼市调控政策落地。此次政策超预期之处在于出台的时点、对地方政府控制房价的目标化以及限购令执行的统一；限购城市范围的扩大已在预期之中；二套房首付比例提高至60%，考虑到信贷等政策的叠加影响，其效果已呈边际递减；税收政策的影响偏中性。整体上，我们认为，第三轮调控政策配合信贷的收紧将促使今年楼市短期观望、中长期成交量回落，房价在政策和成交的双重影响下整体将窄幅波动、局部时点甚至有可能看到小幅下跌，政策目标的达成效果应好于2010年。 在年初以来其他板块大幅下挫、地产走势较强的情况下，第三轮政策的超预期出台会影响地产股短期市场表现，建议投资者短期保持观望。 一、政策超出预期，核心在于强化地方政府责任和强制调控目标落地 1. 我们认为，此次政策出台的时点和具体措施，均有超出市场预期的方面。从出台时点看，在去年底住建部和国土部发出第三轮调控信号后，迟迟未见具体措施，市场普遍推测新一轮调控政策会至少等到3月份出台，因此国务院选择在目前时点出政策是比较超预期的，也反映了管理层调控手段越来越出其不意。 2. 在具体政策层面，我们认为新一轮调控的政策针对性在进一步增强，其中最为核心和关键的内容在于强化地方政府的责任、强制调控目标的落地。房地产调控有史以来首次明确提出各地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。抓住了调控中最为关键的执行环节，并提出非常明确具体的强制性要求，有助于中央调控目标的进一步落地转移和强化地方政府在操作层面的执行力度。如此一来，地方政策对房价的控制目标，不仅将成为中央问责的重要依据，也将受到大众舆论的监督，更有助于楼市预期的平稳。 二、中央彰显调控决心，重点在于限购城市的扩大和执行方式的统一从严 1. 2010年底，基于通胀预期的投资投机性购房需求再次抬头，调控有再次成为“空调”的可能。本次出台的政策再次彰显中央调控楼市的坚定决心，不仅对楼市的相关主体起到警示作用，而且对楼市可能产生的过热预期及时进行修正。 2. 限购城市的扩大（直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市）和执行方式的从严统一（有1套的户籍、无住房的能提供证明的非户籍家庭可新购1套，其余暂停购房），标志着限购令将在全国二线城市全面铺开，囊括全国至少40个城市。范 3 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 动态点评 ） 期（2010.5.10－5.17） ） 围的扩大和从严执行将对楼市形成直接而快速的影响，短期内观望气氛将再次蔓延，中长期看对今年楼市的销量或将有明显的影响，同时也会影响行业龙头的销售业绩。2010年，龙头公司的全国布局，使其在二三线城市的销售扩张弥补了一线城市销量的萎缩；2011年，受限购政策影响，如果没有价格调整，销量继续大幅增长会很有难度。对于被限购的二线城市，房价也将有一定的抑制作用，毕竟二线城市的供给远不如一线城市紧张。 表1：限购令将至少扩大至40城市(不包括房价过高、上涨过快城市) 直辖市 计划单列市 省会城市(含自治区首府) 北京、上海、天津、重庆 大连、宁波、厦门、深圳、青岛 太原、济南、南京、杭州、福州、南昌、郑州、武汉、广州、海口、昆明、兰州、石家庄、沈阳、长春、哈尔滨、合肥、长沙、成都、贵阳、西安、西宁、银川、南宁、呼和浩特、乌鲁木齐、拉萨 数据来源：Internet，长城证券研究所 注：1. 已出台限购令的城市用粗体标注； 2. 西安、南宁、青岛、合肥等省会相关部门负责人已在近期明确表示将加入限购行列； 3. 未在上述城市、已出台限购令的还包括三亚、苏州、温州和金华等4个城市。 三、二套首付有史最高，但边际效应在递减 1. 差别化信贷政策方面，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，成为了有史以来最高的二套首付比例。这应该在预期之内，但更多会影响改善需求的支付能力。 2. 综合考虑到今年的信贷形势、限购令的继续执行和前期投资性购房的集中释放，我们认为此次二套房首付比例提高10个百分点，其政策的边际效应已递减，配合作用大于主导作用，并非此次调控的重点和关键所在。 四、税收政策影响偏中性，房产税埋下伏笔 1. 将个人购买住房不足5年转手交易的税基统一调整为按销售收入全额征税；要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。以上政策配合房地产价格评估技术、个人住房信息系统和二手房中介监管，可以预期未来各地二手房交易阴阳合同的取消将逐步铺开，税收漏洞将逐渐弥补，必然带来二手房交易税费的上升。从历史经验看，在楼市处于牛市时，交易税费的提升多被转嫁到买方；但从今年的情况看，二手业主可否在交易价格不受影响的情况下，顺利将税费全部转移，还需要进一步观察。不过，从买方的角度来看，其支付的价款未必会有变化。税收对于二手房价格的影响并不会显著，影响二手房价最主要的因素依然是周边新房价格。加税的结果或将是卖方推迟出让、二手房供给减少、交易双方保持观望。房地产税收政策体系的完善，目的在于打击投机性需求（当然其效果存疑，更有可能影响的将是改善性需求），更是着眼于房地产制度平台的中长期建设。 2. 要求各地加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，加上房地产价格评估技术的加大应用，无疑为未来房产税的全面铺开埋下伏笔。 4 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 动态点评 ） 期（2010.5.10－5.17） ） 五、习惯调控的长期常态化，建议投资者短期保持观望 1. 我们一直强调，房地产调控必将是一个长期化、常态化的过程。中央的调控方式愈渐成熟，更具针对性、操作性和统一性，时机上精准把握，思路上前后呼应，措施上环环相扣，执行上直击要害，着眼点兼具短期和长期，中国房地产市场正在向着制度完善、平稳健康的道路迈进。 2. 2010年出台了一系列楼市调控政策，但是效果差强人意，主要是通胀的一再走强和市场资金面的宽裕所支撑。2011年，在信贷收紧、通胀虽强但楼市调控针对性更强的情况下，政策的威力将逐步显现，楼市预期将逐渐扭转，在市场的合力下，成交量将有所下降，房价很有可能将保持窄幅波动，这或许就是一个温水煮青蛙的过程。 3. 从我们了解的机构动向来看，大多数机构对地产股是标配，也有少部分超配和低配的，因此，我们认为，在年初以来其他板块大幅下挫、地产走势较强的情况下，第三轮政策的超预期出台会影响地产股短期市场表现，建议投资者短期保持观望。 附：新国八条政策全文： 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的