主题报告：观房企分拆历程正启，析物业管理行业上市浪潮？

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■写在前面：10月7日、蓝光发展发布公告称其下属控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司收到香港联交所发来的信函，原则上同意蓝光嘉宝递交的公开发行 H 股股票并于香港联交所主板上市的申请，由即日起至10月10日公开招股；此外，2019年8月7日，保利发展公告，保利物业已向香港联交所递交H股上市申请；9月9日，时代中国控股公告，其附属公司时代邻里已向香港联交所递交上市申请；9月23日，香港联交所披露，鑫苑物业通过香港联交所上市聆讯。2019年，物业分拆上市延续了2018年的热度。本文立足全市场，在分析物管分拆发展历程、房地产行业及物管行业发展趋势后，对地产加速分拆物业上市原因进行解析，并探讨物管单独上市后对房企及物管企业自身的影响。最后为投资者把脉物业股的投资情况。 ■回顾过去，地产公司分拆上市情况如何？  随着地产行业步入存量时代，分拆物业公司上市已成为热潮。自彩生活2014年6月30日在香港挂牌上市开始，中国内地物业公司正式开启香港上市之路，并经过四年的发展，于2018年迎来成熟期。截至2019年7月31日，在香港上市的物业服务公司已达14家。  从企业规模方面来看，随着分拆上市进程的推进，分拆物业由市值百亿以上、在管面积达到亿级的企业向体量相对较小的二线企业转变。2018年6月之前，6家分拆上市物业公司中，有5家市值超百亿，其中彩生活、碧桂园服务布局城市数达到300左右。而在2018年下半年之后，分拆上市物业公司市值均未超过60亿元，在管面积处于50百万平方米以下。 ■聚焦行业，地产分拆上市缘何加速发展？  新建住宅面积的指标纷纷出现下行 ，表明目前我国商品房的供给端增速较弱，住宅存量大，已由“增量时代”转为“存量时代”；同时，2018年以来中央进一步深化土地和住房制度改革，建立健全住房保障体系，加之品牌企业销售增速放缓，融资渠道收紧，品牌房企放慢拿地脚步。  房地产行业的增长红利已成为过去式，承载房企转型重任以及依托于增值业务等新兴商业模式的物业管理行业俨然已经成为一座待挖掘的金矿，吸引了资本市场的极大关注。物业管理作为房企市值重建的平台作用开始显现。在此背景下，房企分拆物业管理业务上市由此展开。 ■追根溯源，分拆上市对地产商有何影响？  物业服务企业对房企知名度及销售溢价的提升起到促进作用。在房地产销售过程中，品牌企业凭借优质的协销服务及良好的市场口碑，促进开发项目销售并提高销售溢价，提升开发企业的销售业绩及品牌影响力。在物业管理阶段，物管企业围绕业主需求不断精进服务，打造和谐人居环境，有效促进资产保值增值，提高项目的知名度及房地产开发商的品牌口碑。  已上市物业公司的PE普遍高于地产母公司，资本市场逐步认识到物业公Table_Tit le 2019年10月16日 观房企分拆历程正启，析物业管理行业上市浪潮？ Table_BaseI nfo 主题报告 证券研究报告 诸海滨 分析师 SAC执业证书编号：S1450511020005 zhuhb@essence.com.cn 021-35082086 Tabl e_Repor t 相关报告 因何折戟？——科创板IPO终止及被否案例详解 2019-10-09 新三板日报（67家新三板公司亮相股份回购计划！有做市股二度回购，股价大涨超30% ） 2019-10-09 教育图谱大思考：好未来、新东方、中公市值超千亿的秘诀何在？ 2019-10-08 近一周10家企业上会，其中4家为三板企业；1家三板企业科创板被否 2019-10-08 全市场科技产业策略报告第三十七期 2019-09-30 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 司的价值，给予物业公司明显高于开发商的估值水平，同时物业服务企业已进入上市窗口期，热度持续走高，资本的力量有效推动了品牌企业的发展，促进品牌价值再创新高。 ■反观自身，物业公司缘何青睐单独上市？  在房企传统融资渠道受限，整体资金压力上升的背景下，房企紧抓资本市场机遇。对于中小房企而言，赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力的业绩规模。  物管公司单独上市后，在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对在管面积的拓展，收并购力度加快，企业规模得到进一步扩大，行业集中度不断上升，出现强者恒强、行业分化的趋势。  物业服务企业登陆资本市场后，资本的虹吸效应显现，从多维度增强企业竞争力，扩大物管企业影响力，进而促进企业价值提升。 ■回归当下，如何看待物业股投资？  我们认为，优质龙头公司具备大型地产企业背书，业绩稳定性较高；品牌效应和生态资源支持下，在第三方业务扩展方面亦更具优势，盈利能力持续提升潜力可期；基于其全球化布局和多样业务类型，抗风险能力更强；由于具备强有力的资金等资源支持，在智能化升级转型及搭建社区平台方面更具先发优势；而在经济下行、物管行业市场竞争不断加剧的背景下，优胜劣汰将有力推动行业整合，未来龙头物管公司将更有可能通过并购中小型物业扩展商业版图，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业等优质标的。 ■风险提示：行业发展不及预期；物业费收缴率降低；物业费提价受阻 3 新三板主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 写在前面............................................................................................................................ 5 2. 回顾过去，地产公司分拆上市情况如何？........................................................................... 6 2.1. 2018年房企分拆物业上市成为热潮，2019年延续分拆热度....................................... 6 2.2. 百亿市值到60亿以下，二线企业登上分拆舞台......................................................... 7 3. 聚焦行业，地产分拆上市缘何加速发展？........................................................................... 8 3.1. 新建住宅指标下行，地产商拿地脚步放缓 .................................................................. 8 3.2. 物管行业集中度提升，平均收益超8亿元................................................................ 10 3.2.1. 政策向好，助力物管更快发展 ........................................................................ 10 3.2.2. 龙头在管面积超3亿平方米，市场规模逐步扩大 .............................................11 4. 追根溯源，分拆上市对地产商有何影响？......................................................................... 14 4.1. 知名度提高，促进房企销售面积超千万平方米......................................................... 14 4.2. 品牌价值凸显，物管公司PE均值达25倍 .............................................................. 15 5. 反观自身，物业公司缘何青睐单独上市？......................................................................... 16 5.1. 拓宽融资渠道，50%以上资金用于收并购................................................................ 16 5.2. 上市品牌企业价值达非上市企业1.87倍，资本助推价值提升 .................................. 18 6. 回归当下，如何看待物业股投资？ ................................................................................... 19 图表目录 图1：物业公司发展情况......................................................................................................... 6 图2：住宅房屋竣工面积（万平方米）及增速 ......................................................................... 9 图3：住宅房屋施工面积（万平方米）及增速 ......................................................................... 9 图4：住宅房屋新开工面积（万平方米）及增速...................................................................... 9 图5：房地产开发投资完成额（亿元）.................................................................................... 9 图6：1981年-2008年物业服务企业相关政策 .......................................................................11 图7：2013-2018年城市化比率及人均可支配收入变化 ......................................................... 12 图8：中国物业服务百强企业平均在管面积及在管物业数目的增长情况................................. 12 图9：2018年百强企业各类型物业在管面积 ......................................................................... 12 图10：2018年百强企业各业态收入占比情况 ....................................................................... 12 图11：百强企业在管总面积及所占市场份额 ......................................................................... 13 图12：2018年物业管理企业在管面积TOP10...................................................................... 14 图13：开发企业与物业服务企业相互促进关系 .................................................