房地产：等待调整企稳+选择优势蓝筹

敬请参阅报告结尾处免责声明 1维持评级房地产T_ReportAbstract 房地产：等待调整企稳 选择优势蓝筹4月份房地产行业月报 报告关键点： 房价似乎不太怕政策，股价还是很怕出政策。 住宅成交同比萎缩，价格坚挺，项目每平米盈利能力普遍增强。项目资源较好的公司2010-2011年业绩不会太差。 维持行业同步大市-A评级。建议在调整企稳后选择具有综合优势的蓝筹。 报告摘要： ¾ 调研信息和近期股价表现显示，房价似乎不太怕政策，股价还是很怕出政策。 ¾ 住宅成交同比萎缩，价格坚挺，项目每平米盈利能力普遍增强。项目资源较好的公司2010-2011年业绩不会太差。近两周商品房成交回暖，未改整体成交萎缩态势。但由于销售价格大大高于2009年平均水平，目前看来资源质地好的开发商业绩并不会恶化。 ¾ 维持行业同步大市-A评级。前期多只个股反弹已有一定幅度，加之最近对政策的担忧加大，板块进入调整，建议在调整企稳后选择具有综合优势的蓝筹，对于博取下一波可能出现的反弹收益、抵抗后续可能出现的下跌风险、等待中期投资价值的最终体现等具有较强的应对能力。个股推荐：2010-2011年业绩较有保障且具有综合优势的公司：金地集团、栖霞建设、新湖中宝、苏宁环球。 行业月度报告 T_ Rank In fo 房地产 同步大市-A上次评级 同步大市-A房地产III T_ReportDate 报告日期 2010-04-08 T_PreferredList 首选股票 目标价 评级金地集团 16 增持-A栖霞建设 7.5 增持-A新湖中宝 8 增持-A苏宁环球 15 增持-A 12个月行业表现 T_Graph -10%8%25%43%60%04-09 07-09 09-09 12-09 04-10房地产沪深300 T_Anal yst 研究员 徐胜利 行业分析师 证书编号 S1450209100295 010-66581636 xusl@essence.com.cn 柳世庆 行业分析师 证书编号 S1450209090272 010-66581630 liusq@essence.com.cn T_RelatedReport 前期研究成果 房地产：等待为主 精选低配 2010-03-08房地产：风险尚未完全释放 2010-02-07房地产数据周报（2010.1.11~2010.1.17）2010-01-19 房地产 敬请参阅报告结尾处免责申明 2 1. 近期行业调研信息及事件点评 1.1.房价如此之高，调控能否奏效？ 近期在南京和扬州进行草根调研，接触的金融、地产圈内人士和其他民众均感叹房价太高。南京河西的房价目前动辄达到25000元/平米，2009年8、9月份12000元/平米左右；扬州西部新区某楼盘达到 13000 元/平米，老城区新盘普遍 7000、8000 元/平米左右。据说有不少浙江人在南京、扬州买房。 对于买房需求如此旺盛、有钱人如此有钱、工薪甚至白领阶层由于 2009 年房价飞涨买房梦换房梦彻底破灭等，人们感叹不尽。唏嘘之余，也有人预判，或许10年以后，由于人口结构的变化，住房会变得过剩。一些开发商表示看不懂现在的房价，甚至担心行业会有大的风险。 对于政府此次调控房价，一部分人认为政府陷于两难处境，害怕刺破泡沫，会影响经济发展，也会损害众多有房者的利益，一部分人则认为政府实际上无意调控房价，因为房价下跌的最大受损者就是政府。一个“不敢”，一个“不愿”，结果就是调控效果不会好。 草根层面这些感受可能是滞后的，看法可能是片面的，因为感触大多来自于身边的个案和媒体的报道。但最近两周成交数据反映，南京的住宅成交环比连续大幅增长，与我们调研所得的民间对市场温度的感受似乎非常一致。 另一方面，我们注意到，南京是建设保障性住房力度较大的城市。2010年南京市保障房总用地面积接近1万亩，计划用3年左右时间建成约900万平方米，2010年开工面积 600 万平方米，竣工面积 300 万平方米。 万科、栖霞建设等大型开发商参与南京保障房的建设。 再有，扬州市刚刚出台政策，要求开发商对拟销售楼盘实行“房价备案制”，提前向物价部门报备楼盘当期的最高平均售价，并在销售大厅公示该备案价，原则上半年内不准上调。 我们认为，除非动用严厉的信贷紧缩政策或行政性的控制措施，否则商品房价格近期难以趋势性下降；在此背景之下，政府用保障性住房来解决低收入群体的住房问题是较为现实的选择。 1.2.行业政策：股价似乎很怕出政策，房价好像不太怕政策 1、 财政部2010年工作计划提及“完善房产税制度”，市场盛传将出台新政策 财政部2010年工作计划中提及“完善房产税制度”。房产税是针对营业性物业征收的税种，《房产税暂行条例》自 1986 年 10 月 1 日实施，规定房产税有两种计征方式：一是依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳，二是房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为１．２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。 周二（4月6日）房地产板块股价发生调整，可能是投资者将房产税和物业税联系到一起，也有的是猜测要在住房交易环节出台新政策。 我们认为，物业税的征收短期内难以实施。至于“完善房产税制度”，很可能是指完善一些具体的操作层面上的问题，影响范围应限于商业、酒店等经营性物业。 行业月度报告 敬请参阅报告结尾处免责申明 3 我们认为，尽管市场有一定误传，但是反映出市场对政策调控会不会加大力度的担忧始终不能消除，每当成交回暖、房价上涨之时，对政策收紧的担忧就在加大，导致板块的反弹难有较大空间。 2、 四大银行取消首套房按揭贷款利率7折优惠 据报道，四大国有银行全面取消首套房贷款利率7折优惠，提高到8折或8.5折，并结合首付成数的高低以及客户的资信情况灵活掌握给予的贷款利率。 1月份“国11条”出台时，给银行留下了“贷款利率严格按照风险定价”的自主权。目前银行间的竞争结果是较为一致地缩小了按揭利率优惠的幅度。 我们认为，如果市场需求是客观存在的，强行抑制可能会导致后续的井喷。利率优惠幅度从7折收到8折或8.5折，给买房人增加的利息负担是相对较小的，但收紧的范围却是扩大到了首套房，加上银行动辄受到贷款额度的限制，对于购房需求的释放还是会产生一定的抑制作用。但以往的经验显示，在市场火热的时候，温和的调控措施效果不明显，严厉的措施才会奏效，但后续又会报复性反弹，除非泡沫被彻底刺破。 3、国土资源部加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，拿地需考虑资金实力 该通知中一些市场比较关注的内容： “确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。” “土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的 70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。” “土地出让成交后，必须在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。” 我们认为： 对于竞买保证金、土地出让金的缴纳要求是比较清晰的，执行中走样的可能性也会小一些，但也不是绝对的。这些规定最直接的影响是迫使开发商在拿地时掂量一下资金实力，但其是否足以引导企业抵抗住房地产开发巨大利益的诱惑？未必。不少开发商2007年高价拿地，到2008年获得了教训，到2009年末那种懊悔已经基本全部解除，不过这批企业的谨慎心理已经形成，决策制度上也有了完善。但最近仍是地王不断，又有新的激进者不断加入。 对于土地供应结构方面的要求，执行中存在打擦边球的可能。根源在于，开发商对于土地的渴求强烈，政府对土地收入的依赖严重。土地供应的70%中既包含保障性住房、棚户改造，又包含“自住性中小套型商品房建房用地”，这会导致70%和30%之间的边界不够清晰。首先，“自住性”这个限制条件在实际中如何掌握？没有很清晰的标准，其次，“中小套型”这个限制条件，开发商对于类似于“70/90”的户型限制政策非议颇多，在这方面也有不少应对的办法。因此在执行中可能会出现非自住性、非中小套型的商品房用地超过政策规定目标的结果；而在一些财政收入状况较差的城市，存在商品房供地挤占保障性住房供地的可能性。再如，规定严禁向别墅供地，但在执行中开发商可能会在一块地上既建别墅又建高层，并不会突破容积率的限制。 房地产 敬请参阅报告结尾处免责申明 4 2. 区域市场：下半月向常态回归 3 月份，各主要城市的成交量同比增幅较之前继续回落。分地区看，除中西部地区成交量同比下降25%，其他地区收缩幅度均在30%以上。 图 1 一线城市及非一线城市销量同比增速 -100%-50%0%50%100%150%200%Feb-07May-07Aug-07Nov-07Feb-08May-08Aug-08Nov-08Feb-09May-09Aug-09Nov-09Feb-10一线城市非一线城市 数据来源：Wind，安信证券研究中心 注1：一线城市包括北京、上海、深圳；非一线城市包括天津、南京、武汉、成都、西安、哈尔滨、福州和无锡。同比数据均按可比口径计算。 注 2：各地区销量统计口径有差异，但对于趋势依然具有指示意义，以下各部分合并数据与此处类似。 图 2 珠三角地区销量同比 图 3 长三角地区销量同比 -150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%Feb-08Apr-08Jun-08Aug-08Oct-08Dec-08Feb-09Apr-09Jun-09Aug-09Oct-09Dec-09Feb-10 -100%-50%0%50%100%150%200%Feb-08May-08Aug-08Nov-08Feb-09May-09Aug-09Nov-09Feb-10 数据来源：Wind，安信证券研究中心 数据来源：Wind，安信证券研究中心 注：包括深圳和福州数据 注：包括上海、南京和无锡数据 图 4 环渤海地区销量同比 图 5 中西部地区销量同比 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%Feb-08May-08Aug-08Nov-08Feb-09May-09Aug-09Nov-09Feb-10 -100%-50%0%50%100%150%200%Jun-08Aug-08Oct-08Dec-08Feb-09Apr-09Jun-09Aug-09Oct-09Dec-09Feb-10 数据来源：Wind，安信证券研究中心 数据来源：Wind，安信证券研究中心 注：包括北京和天津数据 注：包括武汉、成都、长沙、西安、哈尔滨数据 不过，3 月的下半个月，各个城市成交量环比均出现大幅反弹。尤其前期相对低迷的一线城市增幅较大。 行业月度报告 敬请参阅报告结尾处免责申明 5 图 6 各城市3月份下半月相对上半月成交量环比增幅 -40%0%40%80%120%深圳 北京 无锡 成都 上海 天津 福州 武汉 南京哈尔滨 数据来源：Wind，安信证券研究中心 我们认为这样的反弹可能只是成交量向正常化恢复的过程，无论是行业调控政策，还是宏观层面流动性都不支持楼市重新进入牛市。实际上，观察环比反弹力度较大的几个城市，在上半月成交量同比萎缩多在40%以上，而这些样本城市即使在2008年成交量萎缩幅度也仅在40%附近。考虑到今年宏观环境远远好于2008年，前期的低迷当属异常，也包含了2