SOHO中国（410 HK）-09财年未达到我们的预期，但前景仍然乐观

物产 2010年3月12日中国王菲娜(852) 2283 7727苏豪中国购买0410.HK / 410香港保持HK $ 4.36（3月12日，10日）09财年未达到我们的预期，但前景仍然乐观►净利润比我们的预期低12.7％-SOHO中国09财年收入增长138％，达到74.13亿元人民币，仅比我们预期的77.63亿元人民币少4.7％。 5个项目的合同销售额达到人民币136.8亿元，同比增长77％，而合同销售面积同比增长97％至312,243平方米。主营业务净利润为169.92亿元人民币，增长324％，比我们预期的19.39亿元人民币低12.7％。每股收益为人民币0.326元，而预期为人民币0.342元。►新模型包括SOHO Nexus Center-我们的新模型包括SOHO Nexus中心；营业额由人民币156.88亿元增加至人民币19,221元，而毛利则由人民币80.18亿元增加至人民币92.11亿元。每股收益由0.705元人民币升至0.847元人民币。►积极的展望 -我们认为，SOHO中国不会受到政府政策的太大影响，因为这些政策旨在遏制住宅领域。 因此，公司应具有较低的政策风险。 据该公司称，到目前为止，根据2010财年的共识预测为31.40亿元人民币，锁定了2010财年利润的90％，这意味着至少有28.26亿人民币的收益得以实现，占58％。占我们FY10盈利预测的8％。 该公司在商业和零售领域产生的收益收益率高于4-5％。 住宅的2％。 截至09年底，每股净现金为人民币0元。43，代表10。股价的6％。 这应该提供一个下行缓冲。维持买入在43。资产净值折让9％-我们的目标价格为49。上涨3％，股价交易43。比我们的价格便宜9％。 资产净值，我们重申对SOHO中国的买入建议。目标价：HK $ 6。51（上升49。3％）旧票：HK $ 5。97恒指：21,209。74（3月12日，10日） 分享资料52周高/低（港元）5。40/2。64平均 每日吨（百万美元）5。166市值。 （百万美元）2,915。45已发行股份总数（米）5,187。66公众持股量30岁83％大股东：汇丰银行64。15％摩根大通5。02％资料来源：香港交易所和彭博社 公司个人资料SOHO中国是北京和上海的房地产开发商 股价走势图资料来源：彭博社收益预测截至12月31日止年度08A09A10楼11楼12楼销售额（百万港元）EBITDA（百万港元）净利润（百万港元）每股盈利（港元）同比变化（％）共识每股收益（港币）PE（x）EV / EBITDA（x）每股股息（港元）产量 （％）净资产收益率（％）净债务/权益（％）净现金净现金。► 净现金净现金净现金资料来源：公司数据，Kingsway Research估算金斯威金融服务集团有限公司请参阅本报告结尾的重要免责声明和披露（如有）金斯威研究SOHO中国（2010年3月12日）页面PAGE结果未达我们的预期SOHO中国的收入略低于我们的预期4.7％。主营业务净利润低于预期12.7％。SOHO中国昨天宣布了09财年的业绩。收入上升138％至74.13亿元人民币，仅比我们预期的77.63亿元人民币少4.7％。毛利率提高了250个基本点，达到52％。合同销售额达人民币136.8亿元，同比增长77％，而合同销售面积同比增长97％至312,243平方米，主要来自以下五个项目：三里屯SOHO，朝阳门I和II SOHO，北京SOHO Residences和中关村SOHO。均价为人民币43,812元/平方米。营业利润达到55.478亿元人民币（若不包括投资物业的估值收益21.445亿元人民币），则低于我们预测的38.13亿元人民币。除去估值收益，营业利润率从33.75％增加到47.4％。核心业务净利润增长324％，至16.92亿元人民币，较我们预期的19.39亿元人民币低12.7％。每股收益为人民币0.326元，而预期为人民币0.342元。 SOHO中国建议派发每股人民币0.2元的股息，较07-08财年增加一倍，股息收益率为4.9％。权益现金净额从46％降至13％。SOHO中国09财年业绩摘要(%)截至12月31日的年度（RMBM）09财年08财年变化百分比我们的估计意见预定面积为177,483平方米，均价为40,956元/平方米，比08财年增长6％。营业额主要来自朝阳门中关村SOHO一期三里屯SOHO一期 周转SOHO一期7,763和北京SOHO住宅。物业销售租借少数群体利益物业成本已售出毛利投资物业的估值收益不适用其他营业收入3,1217,41319,22110,24025,962销售费用占合同销售额的2％（2008财年：3％）和销售额的3.5％（2008财年：1,1835,8288,7624,7549,212公司股东权益 销售费用3993,3004,8032,6075,390行政费用0.0770.6350.8470.4600.950其他经营-79.5+725.7+33.3-45.7+106.7花费0.3730.4580.3490.349运营收益49.96.04.58.44.0财务收入增加主要是由于已实现的汇兑收益和一些19.33.92.64.82.5财务收入234205 14.2143现金管理工具。0.1000.2000.2540.1380.285财务费用增加了8％，这是由于2.34.65.83.26.5财务费用（147）（136）8.2（3）可换股债券的利息费用。2.921.223.911.020.2政府其他收入其他收入其他收入其他收入其他收入当期利润/（亏损）归因于： 公司股东权益净重估收益核心收益2少数群体利益每股收益-基本每股收益-摊薄DPS从2005-08财年起增加0.085已付股息股东权益净利润率（不包括估值收益）有效税（不包括估值收益）支付比例受限制的银行存款7,4133,121137.5速动比率股本回报率7,3423,121135.27,707资料来源：公司数据和Kingsway Research估算71美东时间。资产净值562010财年目标，今年谨慎征地1月至2月的合同销售达到人民币500亿元。 SOHO Nexus Center已100％售罄，触发收益上调 (3,556)(1,577)125.5(3,713)息税折旧摊销前利润3,8571,544149.84,050公司的合同销售业绩良好，09财年实现销售收入136.80亿元，增长77％以上。总销售面积312,243平方米。均价为43,812 /平方米合同销售来自三里屯SOHO；北京SOHO住宅，中关村SOHO和朝阳门SOHO。认为政府可能会对房地产部门实行更严格的政策；可能加息和财产税可能推出，今年房地产市场不确定。因此，该公司没有为土地补充设定合同销售目标和时间表。管理层还表示，他们今年将对土地购置保持谨慎。公司手头现金为12b元，银行授信额为180b元。公司有足够的资金购买土地。2,1440美东时间。资产净值0该公司表示，到目前为止，根据2010财年的人民币31.40亿元的共识预测，锁定了90财年的90％的收益，这意味着至少有28.26亿人民币的收益得以实现，占我们2010财年预测的58.8％。 。管理层表示，商业租金收益率约为4-5％，仅高于北京和上海的2％。此外，我们认为商业和零售房地产市场应不受政府政策的影响，政府已发誓要降温住宅房地产价格。1159225.319209财年合同销售明细总销售量(262)(238)10.2(193) 7.6%)总销售量(185)(243)(23.8)(252)已售出的百分比o09财年 (122)(102)19.9(127)项目5,5481,054426.53,813面积*（平方米）发射区域*（平方米）ut于09年12月31日推出签约销售量 2426(97)0amoun * t（人民币）合同销售区*（平方米）均价 (2,264)(726)211.8(1,847)（人民币/平方米）3,395423702.61,963三里屯SOHO北京SOHO公寓3,300399727.01,939中关村苏豪区1,6080朝阳门SOHO一期（大减价）1,692399324.1朝阳门SOHO二期9524296.024总0.6360.076736.8资料来源：公司资料0.6250.076722.40.342项目总可售面积，总可售面积，合同销售面积及金额（不含停车场）0.2000.100100土地储备总计152.2万，即未来3年的销售渠道总收入为45b人民币公司在09财年累计征用了4块土地，总建筑面积738,540平方米，土地总成本为105.58亿元人民币，即每平方米14,296元人民币，使土地储备总量达到1,552,000平方米。人民币45b元的销售渠道将为未来三年的收入提供支持。52.0%49.5%2.5%52.2%09财年新收购49.2%37.2%12%49.1%项目23.0%12.8%11%25%类型64.4%63.2%1.2%48.5%建筑面积（平方米）32%130%(98%)25%所有权(13%)(46.1%)(33.1%)2.2%考虑0.91.2(0.3)0.9 公司股东权益净重估收益核心收益3（元）21.2%2.9%18.3%13.3%平方米成本（人民币/平方米） 公司股东权益净重估收益核心收益4天安门南零售交易所– SOHO零售，办公室望京地块B29零售，办公室，住宅SOHO Nexus中心资料来源：公司资料资料来源：公司资料天安门南（前门）已付股息中关村SOHO交易所SOHOSOHO于2009年8月18日以总价24.50亿元人民币加上该项目公司在交易完成日之前的营运资金购买了该项目。该公司将其重命名为“ The Exchange – SOHO”。该物业位于上海南京西路1486号，位于南京西路商业商业区的中心。它靠近五星级酒店，高端购物中心，2个地铁站（10号线和计划中的4号线）和上海主要的东西向通道–延安高架路。该建筑共有52层，建筑面积为71,671平方米（商业空间）和8,838平方米（望京地块B29该公司于2009年9月3日以公开招标的方式累计了该土地的出让金为40亿元人民币。该地块将被发展为大型零售和办公物业，总建筑面积为500,000平方米，其中约392,000平方米将位于地面之上。望京地区是北京规模最大，最成熟的高端住宅区。 B29州的交通十分便利-附近有2条地铁线和1条轻轨，也可轻松到达机场高速公路。该公司计划在2012-13年度完成该项目，并预计在2011年开始预售。SOHO Nexus中心该公司于2009年9月18日以总价2.34亿元人民币购买了该产品。它是位于北京东三环的37层办公和零售大楼。 Nexus中心是一栋完整的A级建筑，总建筑面积为103,340平方米，地上总可售建筑面积为82,165平方米。东三环路紧邻北京中央商务区和三里屯。可以使用地铁10号线，四通八达。该公司表示，他们已经以100千元的均价出售了该项目的100％，这将为2010财年贡献可观的利润。截至09年底土地储备总额项目类型建筑面积（平方米）所有权（％）三里屯SOHO二期办公室 公司股东权益净重估收益核心收益5停车场和储藏空间）。公司的目标是在2010年上半年开始预售办公室，管理层表示平均售价将不低于每平方米60,000元人民币。毛354,900354,900938,866188,11147,130朝阳门SOHO二期53,00153,0019177918,62541,815保证金44,36233,2441001,19430,16539,579光华路SOHO II53,93646,394971,36846,39429,497总34,42829,828781,33128,84846,152核心每股收益（人民币元）-新13,680312,24343,812旧*交易所– SOHO零售，办公室望京地块B29 公司股东权益净重估收益核心收益6零售，办公室中关村SOHO交易所SOHO朝