和谐健康保险举牌点评——再获安邦增持，长期价值凸显

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 金融街(000402) 公司研究/简评报告 一、 事件概述 金融街公告称4月25日晚收到和谐健康保险股份有限公司的通知，其通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51股，占公司股权比例5.000003%。 二、 分析与判断  安邦频繁举牌地产，商业地产首选金融街 近日险资频繁举牌地产股，造成个别股票的异动。金融街公告中的和谐健康保险隶属于安邦集团，这是继金地之后，安邦在近期举牌的第二只地产股。其中金地主营住宅物业，而金融街则是A股商业地产的龙头。  金融街近期拿地策略转向积极，未来可售资源丰富 金融街是A股商业地产龙头，其除商业地产和住宅的开发销售外，还持有大量北京金融街的优质物业，享有稳定的租赁回报与物业增值。地产调控开始后公司一度放缓了拿地节奏，而从2013年下半年开始，公司拿地策略转向积极，在北京、上海、广州、深圳、天津等一二线城市核心区域土地出让中频现身影，并斩获多个项目，2013年7月以来拿地建面合计101万平。这将成为今明两年的主要可售资源。  多个项目进入收获期，两周前大股东大规模增持亦看好其未来发展 除近期新获得的优质项目外，公司原有项目多数也将进入收获期。房地产开发中，高毛利的北京中信城项目去年开始陆续销售，仍是今年的重点销售项目，月坛南街项目也将在今年加入结算。物业租赁方面西单美晟广场商业和惠州巽寮湾商业去年开业并产生租金收入，今年收入将继续增加，正在改扩建的金融街中心也将在未来两年成为新的增长点。  两周前大股东增持规模亦非常大，看好公司发展前景 上周公司已公告大股东及其一致行动人在4月15日至18日增持公司股份，合计占公司股份总数的1.37%。增持规模非常大。体现大股东对公司未来前景的看好。  较其他投资者，险资更看重持有型商业地产的持续稳定回报 与其他投资者项目，险资的投资更看重持续稳定的收益，从这方面衡量，银行首当其冲，而地产中的商业地产也具有明显的收益稳定的特征。2012年保监会发文《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，股权和不动产投资限制有所放宽，如今在地产政策面持续放松的预期下，地产板块尤其是持有型物业经营企业或将持续受到险资的关注。 三、 盈利预测与投资建议 预计2014-2015年EPS分别为1.20和1.33元，对应2014-2015年的PE分别为5X和4X。维持“强烈推荐”评级。 四、 风险提示： 地产调控进一步收紧；项目进展不及预期。 盈利预测与财务指标 项目/年度 2013A 2014E 2015E 2016E 营业收入（百万元） 19,883 21,694 27,825 29,235 增长率（%） 15.37% 9.11% 28.26% 5.07% 归属母公司股东净利润（百万元） 2,892 3,633 4,028 4,617 增长率（%） 27.42% 25.64% 10.87% 14.61% 每股收益（元） 0.96 1.20 1.33 1.53 PE 6 5 4 4 PB 1.0 0.8 0.7 0.6 资料来源：民生证券研究院 再获安邦增持，长期价值凸显 —和谐健康保险举牌点评 民生精品---简评报告/房地产行业 强烈推荐 维持评级 交易数据（2014-04-28） 收盘价（元） 4.64 近12个月最高/最低 6.16/4.46 总股本（百万股） 3,027.08 流通股本（百万股） 3,025.37 流通股比例% 99.94% 总市值（亿元） 140.46 流通市值（亿元) 140.38 该股与沪深300走势比较 分析师 分析师：肖肖 执业证书编号：S0100511070001 电话：(86755) 2266 2097 Email：xiaoxiao@mszq.com 分析师：赵若琼 执业证书编号：S0100511010006 电话：(8610)8512 7648 Email：zhaoruoqiong@mszq.com 相关研究 1、《金融街（000402）深度报告 20121018——拥有大量优质项目储备，金融街西拓的受益者》 2、《金融街（000402）2012年年报点评20130402——业绩符合预期，个别项目结算影响毛利率 3、《金融街（000402）中信城地块进展公告点评20130510——交付时间表确定，丰富今明两年可售资源 2014年4月28日 金融街(000402) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 公司财务报表数据预测汇总 利润表 资产负债表 项目（百万元） 2013A 2014E 2015E 2016E 项目（百万元） 2013A 2014E 2015E 2016E 一、营业总收入 19883 21694 27825 29235 货币资金 9234 10000 10000 10000 减：营业成本 12421 13134 17657 17677 交易性金融资产 0 0 0 0 营业税金及附加 2226 1204 1544 1623 应收票据 0 0 0 585 销售费用 384 651 835 877 应收账款 211 432 554 582 管理费用 494 976 1252 1316 预付账款 2827 1970 2649 2652 财务费用 215 774 895 775 其他应收款 113 260 334 351 资产减值损失 (216) 0 0 0 存货 31863 72235 97113 97225 加：投资收益 329 300 300 300 其他流动资产 2141 2603 3339 3508 二、营业利润 4687 5255 5942 7267 流动资产合计 46388 87501 113988 114902 加：营业外收支净额 27 0 0 0 长期股权投资 318 318 318 318 三、利润总额 4714 5255 5942 7267 投资性房地产 9081 9081 9081 9081 减：所得税费用 1194 1314 1485 1817 固定资产 2727 2649 2570 2494 四、净利润 3520 3941 4456 5451 在建工程 1 1 1 1 少数股东损益 629 308 428 834 无形资产 697 628 565 508 归属于母公司的利润 2892 3633 4028 4617 其他非流动资产 246 246 246 246 五、基本每股收益（元） 0.96 1.20 1.33 1.53 非流动资产合计 13334 13208 13144 13029 资产总计 59722 100709 127132 127931 短期借款 800 33913 44366 39494 主要财务指标 应付票据 0 0 0 0 项目 2013A 2014E 2015E 2016E 应付账款 2068 4991 6710 6717 EV/EBITDA 6.47 11.12 13.00 10.53 预收账款 13624 26267 35314 35354 成长能力: 其他应付款 1643 200 200 200 营业收入同比 15.4% 9.1% 28.3% 5.1% 应交税费 1203 1312 1683 1768 营业利润同比 31.2% 12.1% 13.1% 22.3% 其他流动负债 0 0 0 0 净利润同比 27.4% 25.6% 10.9% 14.6% 流动负债合计 30095 67344 88979 84001 营运能力: 长期借款 6611 6611 6611 6861 应收账款周转率 76.52 67.55 56.47 51.49 其他非流动负债 0 0 0 0 存货周转率 0.41 0.25 0.21 0.18 非流动负债合计 11132 11230 11562 11888 总资产周转率 0.33 0.22 0.22 0.23 负债合计 41227 78575 100541 95890 盈利能力与收益质量: 股本 3027 3027 3027 3027 毛利率 37.53% 39.46% 36.54% 39.53% 资本公积 7596 7596 7596 7596 净利率 14.54% 16.75% 14.48% 15.79% 留存收益 7490 10820 14848 19464 总资产净利率ROA 4.84% 3.61% 3.17% 3.61% 少数股东权益 383 691 1119 1953 净资产收益率ROE 15.63% 16.41% 15.15% 14.41% 所有者权益合计 18495 22134 26591 32041 资本结构与偿债能力: 负债和股东权益合计 59722 100709 127132 127931 流动比率 1.5 1.3 1.3 1.4 资产负债率 69.0% 78.0% 79.1% 75.0% 现金流量表 长期借款/总负债 16.0% 8.4% 6.6% 7.2% 项目（百万元） 2013A 2014E 2015E 2016E 每股指标（元） 经营活动现金流量 -2225 -21461 -9858 5347 每股收益 0.96 1.20 1.33 1.53 投资活动现金流量 -362 0 0 0 每股经营现金流量 -0.74 -7.09 -3.26 1.77 筹资活动现金流量 -2085 22227 9858 -5347 每股净资产 5.98 7.08 8.41 9.94 现金及等价物净增加 -4673 766 0 0 资料来源：公司公告，民生证券研究所 金融街(000402) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 分析师简介 肖 肖，房地产行业分析师，北京大学光华管理学院金融学硕士，中国人民大学哲学学士，2011年加入民生证券。 赵若琼，房地产行业分析师，中国农业大学硕士，2008年加入民生证券。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格和相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 强烈推荐 相对沪深300指数涨幅20%以上 谨慎推荐 相对沪深300指数涨幅介于10%～20%之间 中性 相对沪深300指数涨幅介于-10%～10%之间 回避 相对沪深300指数下跌10%以上 行业评级标准 以报告发布日后的12个月内行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 推荐 相对沪深300指数涨幅5%以上 中性 相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%