5月统计局房地产数据点评：以价换量换来短期底,信贷放松预期仍存

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2014年6月13日 房地产 以价换量换来短期底，信贷放松预期仍存 5月统计局房地产数据点评 行业简报 事件：5月全国商品房销售额、销售面积分别为5367亿元、8361万平方米，分别同比下降10.8%和10.7%；新开工面积16678万平方米，同比下降7.9%；开发投资额8417亿元，同比增长10.5%；资金来源9528亿元，同比增长0.2%。 ◆以价换量换来短期底，房价风险将加速释放 5月商品房销售金额、销售面积分别为5367亿元、8361万平方米，分别同比下降10.8%和10.7%，增速较4月的13.9%/14.3%略有好转，出现同比增速的短期底部，前期我们判断的销售增速寻底进入尾部区间得以验证。 我们认为：1）目前是以价换量带来的短期底，平均成交价从4月的6638元下降至6420元，下调幅度3.3%；2）后续房价将进入加速下调阶段，销量增速再次萎缩，楼市仍处尾部区间，主要因为当前房价风险还未释放，早期的以价换量逐渐失效，引起第二轮的价格下跌，由于去年土地出让在下半年更为集中，预计今年下半年的集中推货将触发房价再次下调。 ◆新开工增速因去年拿地被动好转，开发商资金链进一步紧张 5月新开工面积16678万平方米，同比下降7.9%，降幅进一步收窄7.1%，尽管降幅收窄，但绝对值仍低于2011~2013年；5月资金来源9528亿元，同比增长0.2%，增速将上月增加2.2%，其中，开发商对非房款依赖继续加大，房款占比下降至41.8%。 我们认为，1）新开工数据好转是去年大量拿地带来的被动开工兑现，预计后续土地开工将陆续释放；2）开发商资金链进一步紧张，销售增速降幅收窄叠加房款资金来源占比下降，反映销售略微改善并没有带来资金回笼加快。 ◆销售数据实质改善还需等待，货币放松预期仍存，维持行业增持评级 我们上月提到，“银行贷款支持的力度有所显现，但因整体信贷投放减少，使得从绝对规模上的支持力度仍显不足”，我们认为，这一现象将持续，同时，从信贷投放总量增加到利率折扣恢复基准仍然需要从量变到质变的过程，楼市基本面实质改善暂未看到，使得政策放松预期仍将存在，维持行业增持评级。龙头公司中，我们继续看好万科，小公司我们建议关注华业地产。 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 13A 14E 15E 13A 14E 15E 评级 000002.SZ 万科A 8.43 1.37 1.67 2.06 6.1 5.0 4.1 买入 600240.SH 华业地产 4.58 0.35 0.56 0.83 13.0 8.2 5.5 买入 增持（维持） 分析师 谢皓宇 ((执业证书编号：S0930514060001) 021-22169116 xiehy@ebscn.com 行业与上证指数对比图 -20%-10%0%10%20%06-1307-1309-1311-1312-1302-1403-1405-14房地产沪深300 相关研报 销售增速寻底进入尾部区间，货币政策决定板块表现---4月统计局房地产数据点评 ······················································ 2014-5-13 销售增速降至历史低位，看好区域表现---3月统计局房地产数据点评 ······················································ 2014-4-16 销售环比有所改善，建议增配地产板块---前2月统计局房地产数据点评 ······················································ 2014-3-13 需求端偏冷，供给端偏热---11月统计局房地产数据点评 ···················································· 2013-11-10 价涨量缩逐步兑现，楼市进入垃圾时间---10月统计局房地产数据点评 ···················································· 2013-11-10 销售动能尚可，投资开工趋于平淡---9月统计局房地产数据点评 ···················································· 2013-10-20 销售向好趋势未变，投资开工相对低迷---8月统计局房地产数据点评 ···················································· 2013-09-10 销售开工淡季不淡，看好未来持续改善---7月统计局房地产数据点评 ···················································· 2013-08-10 销售略显疲态，等待经济增长预期走好---6月统计局房地产数据点评 ···················································· 2013-07-15 2014-06-13 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 图1：以价换量换来销售增速短期底 图2：新开工增速回暖源自去年拿地被动开工 -20.9%-10.8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2010-012010-102011-072012-042013-012013-10销售金额 -7.9%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2010-012010-102011-072012-042013-012013-10新开工 资料来源：Wind、光大证券研究所 图3：开发商对非房款资金来源依赖加强 图4：房款占比进一步下降 -30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2012-012012-062012-112013-042013-092014-02资金来源房款非房款 20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%2010-012010-102011-072012-042013-012013-10房款占比 资料来源：Wind、光大证券研究所 2014-06-13 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 表：行业重点上市公司评级与估值表 股票 股票 市值 股价 EPS(元) PE(x) P/ P/B(x) 销售额 P/S(x) 投资 代码 简称 (亿元) (元) 13A 14E 15E 13A 14E 15E RNAV(x) (亿元) 评级 000002.SZ 万科A 929 8.43 1.37 1.67 2.06 6.1 5.0 4.1 0.58 1.21 2,000 0.46 买入 600048.SH 保利地产 551 5.15 1.00 1.28 1.58 5.1 4.0 3.3 0.37 1.07 1,500 0.37 增持 600383.SH 金地集团 372 8.33 0.81 1.01 1.24 10.3 8.3 6.7 1.03 1.28 570 0.65 增持 000024.SZ 招商地产 289 11.20 2.03 2.55 3.16 5.5 4.4 3.5 0.41 0.87 520 0.55 增持 600340.SH 华夏幸福 349 26.41 2.05 2.99 4.40 12.9 8.8 6.0 0.83 5.25 450 0.78 买入 002146.SZ 荣盛发展 199 10.49 1.54 2.07 2.78 6.8 5.1 3.8 0.58 1.81 360 0.55 买入 600376.SH 首开股份 99 4.43 0.57 0.75 1.15 7.7 5.9 3.8 0.37 0.71 230 0.43 买入 600266.SH 北京城建 76 7.08 1.20 1.67 2.13 5.9 4.2 3.3 0.34 0.89 160 0.47 增持 000656.SZ 金科股份 82 7.12 0.85 1.85 2.29 8.4 3.8 3.1 0.38 1.05 300 0.27 增持 000671.SZ 阳光城 96 9.21 0.62 0.90 1.18 14.8 10.2 7.8 0.75 2.94 300 0.32 增持 000540.SZ 中天城投 66 5.15 0.84 0.92 1.10 6.1 5.6 4.7 0.46 1.95 160 0.41 买入 002244.SZ 滨江集团 80 5.93 1.04 1.66 1.78 5.7 3.6 3.3 0.50 1.10 130 0.62 增持 600823.SH 世茂股份 101 8.60 0.35 1.66 2.02 6.1 5.2 4.3 0.67 0.71 160 0.63 增持 600240.SH 华业地产 65 4.58 0.35 0.56 0.83 13.0 8.2 5.5 0.42 1.90 102 0.64 买入 002305.SZ 南国臵业 59 6.09 0.56 0.74 0.74 10.9 8.2 6.1 0.76 2.26 40 1.47 增持 002285.SZ 世联行 63 8.26 0.42 0.56 0.74 19.8 14.9 11.2 - 3.69 4,100 - 买入 行业均值 8.4 6.0 4.6 0.56 1.67 0.58 股价更新日：2014-06-13 资料来源：同花顺，光大证券研究所 备注：销售额为我们的预测值，可能会与公司的计划值存在差异。 2014-06-13 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析师介绍 谢皓宇，中国人民大学统计学院硕士，光大证券研究所房地产行业分析师，此前供职于中国人寿资产管理有限公司。2013年加入光大证券研究所，负责房地产行业研究，重点覆盖首开股份、阳光城、阳光股份等个股。 投资建议历史表现图 房地产 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%Jun-13Jul-13Aug-13Sep-13Oct-13Nov-13Dec-13Jan-14Feb-14Mar-14Apr-14May-14房地产沪深300 资料来源：光大证