2018年报点评：千亿之后更美好

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 金科股份(000656) 买入 2018年报点评 （首次覆盖） 房地产开发II 2019年03月29日 [Table_BaseInfo] 一年该股与沪深300走势比较 股票数据 总股本/流通(百万股) 5,340/5,242 总市值/流通(百万元) 37,805/37,114 上证综指/深圳成指 3,023/9,609 12个月最高/最低(元) 7.08/4.28 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人：陈曦 E-MAIL： chenxi4@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 财报点评 千亿之后更美好  净利大增94%，EPS0.73元/股 2018年公司实现营业收入412.3亿元，同比增长18.6%；归母净利润38.9亿元，同比增长93.8%，EPS为0.73元/股；扣非归母净利润40.2亿元，同比增长137%。公司拟按每10股派发现金红3.6元（含税），按2019年3月28日收盘价计算，股息率为5.1%。  销售高增，扩张积极 2018年公司销售金额首次突破千亿达1188亿元，同比增长80.5%。2019年销售额目标为1500亿元，较2018年销售额增长26.3%。公司坚持“三圈一带、八大城市群、核心25城”的战略布局，2018年新进入上海、广州、宁波等城市，已基本完成核心25城的布局。2018年，公司新增土地110宗，新增计容总建面2054万平方米，平均楼面地价约3408元/平方米；拿地面积/销售面积为1.5，扩张积极。截至2018年末，公司可售面积超4100万平方米。  财务优化，业绩锁定性佳 2018年，公司实现销售回款1051亿元，回款率达88%，保持在行业较高水平。截至2018年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.5%，较去年同期下降4.9个百分点；净负债率为147.7%，较去年同期下降96.7个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.1倍，短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为762.8亿元，可锁定2019年wind一致预期营收的138%，业绩锁定性佳。  人居服务，科技赋能 2017年，公司定位升级为“美好生活服务商”，建立了国内首个社区数据研究中心——“金科天启大数据中心”，逐步实现对于社区生活服务需求的精准定位，通过对物业专业领域实时数据、业主居住环境数据的分析，全面提升客户体验。2018年，公司服务营业收入同比增长41%，净利润同比增长49%；累计合同管理面积达2.43 亿平方米，已布局149 个城市。  增长显著，目标积极，首次给予“买入”评级 公司销售高增，扩张积极，财务稳健，未来发展战略积极。预计2019、2020年EPS分别为0.9、1.1元，同比增长23.7%、22.2%，对应PE分别为7.8、6.4X，首次给予“买入”评级。  风险：若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。 盈利预测和财务指标 2017 2018 2019E 2020E 2021E 营业收入(百万元) 34,758 41,234 52,903 64,912 76,596 (+/-%) 7.8% 18.6% 28.3% 22.7% 18.0% 净利润(百万元) 2005 3886 4826 5876 6958 (+/-%) 43.7% 93.8% 24.2% 21.7% 18.4% 摊薄每股收益(元) 0.38 0.73 0.90 1.10 1.30 EBIT Margin 8.5% 13.3% 12.5% 12.4% 12.5% 净资产收益率(ROE) 29.2% 16.8% 18.2% 19.2% 19.6% 市盈率(PE) 12.9 9.7 7.8 6.4 5.4 EV/EBITDA 31.2 40.6 36.7 30.4 30.9 市净率(PB) 3.80 1.63 1.42 1.23 1.06 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算 0.00.51.01.5M/18M/18J/18S/18N/18J/19沪深300金科股份 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 净利大增94%，EPS0.73元/股 2018年公司实现营业收入412.3亿元，同比增长18.6%；归母净利润38.9亿元，同比增长93.8%，EPS为0.73元/股；扣非归母净利润40.2亿元，同比增长137%。公司拟按每10股派发现金红3.6元（含税），按2019年3月28日收盘价计算，股息率为5.1%。 图1：营业收入及同比增速 图2：归母净利润及同比增速 资料来源:公司公告、wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: 公司公告、wind、国信证券经济研究所整理 销售高增、扩张积极 2018年公司实现销售面1342万平方米，同比增长59.2%；销售金额首次突破千亿达1188亿元，同比增长80.5%。2018年，公司在重庆市场占有率已达8.8%。2019年销售额目标为1500亿元，较2018年销售额增长26.3%。 图3：销售面积及同比增速 图4：销售金额及同比增速 资料来源: 公司公告、wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: 公司公告、wind、国信证券经济研究所整理 公司坚持“三圈一带、八大城市群、核心25城”的战略布局，2018年新进入上海、广州、宁波等城市，已基本完成核心25城的布局。2018年，公司新增土地110宗，新增计容总建面2054万平方米，平均楼面地价约3408元/平方米；拿地面积/销售面积为1.5，扩张积极。截至2018年末，公司可售面积超4100万平方米。 0%10%20%30%40%50%60%70%05010015020025030035040045020142015201620172018营业收入（亿元）归母净利润（亿元）-20%0%20%40%60%80%100%05101520253035404520142015201620172018归母净利润（亿元）同比增速0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0200400600800100012001400201620172018销售金额（亿元）同比增速0%10%20%30%40%50%60%70%80%02004006008001000120014001600201620172018销售面积（万平方米） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 财务优化，业绩锁定性佳 公司深入贯彻以财务指标为核心的经营管理理念，持续提高财务管理水平。2018年，公司实现销售回款1051亿元，回款率达88%，保持在行业较高水平。截至2018年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.5%，较去年同期下降4.9个百分点；净负债率为147.7%，较去年同期下降96.7个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.1倍，短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为762.8亿元，可锁定2019年wind一致预期营收的138%，业绩锁定性佳。 图5：销售回款率 资料来源: 公司公告、wind、国信证券经济研究所整理 人居服务，科技赋能 2017年，公司在《发展战略规划纲要（2017-2020）》中明确，未来依托房地产和服务，将积极发展现代服务业，以“地产+社区综合服务”连接用户，打造优质生活方式，定位升级为“美好生活服务商”。公司建立了国内首个社区数据研究中心——“金科天启大数据中心”，逐步实现对于社区生活服务需求的精准定位，通过对物业专业领域实时数据、业主居住环境数据的分析，关注点由“物”转化到“人”，从“结果导向”转移至“业主体验导向”，全面提升客户体验。2018年，公司服务营业收入达17.3亿元，同比增长41%，净利润同比增长49%；新增项目 227 个，新进驻城市 23 个；累计合同管理面积达2.43 亿平方米，已布局149 个城市。 增长显著，目标积极，首次给予“买入”评级 公司销售高增，扩张积极，财务稳健，未来发展战略积极。预计2019、2020年EPS分别为0.9、1.1元，同比增长23.7%、22.2%，对应PE分别为7.8、6.4X，首次给予“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。 50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%201620172018销售回款率 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 2018 2019E 2020E 2021E 利润表（百万元） 2018 2019E 2020E 2021E 现金及现金等价物 29852 29910 30052 30659 营业收入 41234 52903 64912 76596 应收款项 1589 3623 3379 4827 营业成本 29453 38460 47191 55647 存货净额 160835 186647 189110 239093 营业税金及附加 1407 1905 2467 2911 其他流动资产 21065 19045 23368 27575 销售费用 2562 3015 3700 4289 流动资产合计 213341 239225 245909 302153 管理费用 2340 2916 3512 4196 固定资产 3826 3906 3887 3844 财务费用 50 77 64 80 无形资产及其他 64 58 51 45 投资收益 (186) 100 100 100 投资性房地产 6099 6099 6099 6099 资产减值及公允价值变动 31 35 35 35 长期股权投资 7368 7368 7368 7368 其他收入 71 0 0 0 资产总计 230699 256656 263314 319508 营业利润 5339 6665 8114 9608 短期借款及交易性金融负债 27640 63220 43454 73216 营业外净收支 (128) 0 0 0 应付款项 16341 18665 22963 27097 利润总额 5210 6665 8114 9608 其他流动负债 93645 78199 96065 113319 所得税费用 1190 1666 2028 2402 流动负债合计 137626 160084 162482 213632 少数股东损益 135 172 210 248 长期借款及应付债券 53771 53771 5