中国房地产业：再次出台更多政策利好！

分析师声明及重要披露事项请参见附录A。 元大与其研究报告所载之公司行号可能于目前或未来有业务往来，投资人应了解本公司可能因此有利益冲突而影响本报告之客观性。投资人于做出投资决策时，应仅将本报告视为其中一项考虑因素。本报告原系以英文做成，并翻译为中文。若投资人对于中文译文之内容正确性有任何疑问，请参考原始英文版。 图1：报告内文提及个股 公司 代码 评级 目标价 （人民币） 世联行 002285 SZ 买入 20 资料来源：元大 中国房地产业 再次出台更多政策利好! 在二月初放宽房贷政策后(请参见本中心先前报告)的两周后，中国财政部于2月19日再度宣布另一项楼市政策利好，这次为降低契税与营业税。新税政策将于2月22日生效。我们认为于二、三和四线城市购买第二套改善性住房的购房者将成为税务优惠新政策的主要受惠者。近来中国政府针对需求面发布一系列宽松政策(放宽房屋贷款、减税刺激)之后，我们认为供给面改革与并购活动会是中国政府的下一波焦点。我们看好业务遍及全中国且盈利增长稳健的产业龙头，例如世联行(002285 CH)，该股2014-17年税后净利润年复合增长率有望达20%。 ► 降低契税以刺激非一线城市的房屋交易：减税优惠将契税税率由3%降低至1-2%，并取消“普通住房”与“非普通住房”的差别。整体而言，购买第二套房可享有比购买唯一住房更大的减税幅度(参见图2)。 ► 出售持有满2年的住房可免征营业税：不过，营业税免征优惠仅限于二、三、四线城市。一线城市(北京、上海、深圳、广州)的购房者将无法受惠。本中心认为系属合理，系因一线城市的平均房价仍持续上涨。 ► 二、三和四线城市的换屋族受惠程度较大：整体而言，减税优惠适用于非一线城市的“非普通住房”(亦即高级住宅)。因此，我们认为有望刺激二、三和四线城市住房升级与楼市库存去化。 产业概况更新 中国：房地产开发商 2016 年 02 月 22 日 元大首选： ► 世联行(002285 CH，买入) 信息更新： ► 中国财政部将降低契税以刺激非一线城市的楼市交易。 ► 出售持有满两年的住房可免征营业税。 产业观点： ► 在二、三和四线城市购买第二套改善性住房者为此次税率优惠新政策的最大受益者。 ► 近期中国政府针对需求面发布一系列宽松政策后，本中心认为供给面改革与并购活动有望成为下一波政策焦点。 报告分析师： 苏 育慧 +886 2 3518 7963 claire.su@yuanta.com 以下研究人员对本报告有重大贡献： 郑 妙仪 +886 2 3518 7930 hannah.cheng@yuanta.com 中国：房地产开发商 2016-02-22 中国房地产业 第2页，共4页 政策详情 图2：契税与营业税优惠政策比较表 契税 原先税率 2016/2/22生效的新政策 税率 税率 适用城市 契税 唯一住房 90平方米以下 1% 1% 所有城市 90-144平方米 1.5% 1.5% 所有城市 144 平方米以上 3% 1.5% 所有城市 第二套住房 90平方米以下 3% 1% 二、三、四线城市 90平方米以上 3% 2% 二、三、四线城市 营业税 原先税率 2016/2/22生效的新政策 课税基础 课税基础 适用城市 营业税 持有两年以下的住房 普通住房与非普通住房 全额征收 全额征收 二、三、四线城市 持有两年以上的住房 普通住房 免征 免征 二、三、四线城市 非普通住房 依出售价格与历史成本差额为课税基础 免征 二、三、四线城市 资料来源：中国财政部、元大 中国：房地产开发商 2016-02-22 中国房地产业 第3页，共4页 附录 – 中国财政部公告 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知 财税[2016]23号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局： 根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下： 一、关于契税政策 （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 （三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。 （四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。 二、关于营业税政策 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。 三、关于实施范围 北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。 上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。 本通知自2016年2月22日起执行。 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 2016年2月17日 中国：房地产开发商 2016-02-22 中国房地产业 第4页，共4页 附录A：重要披露事项 分析师声明 主要负责撰写本研究报告全文或部分内容之分析师，兹针对本报告所载证券或证券发行机构，于此声明：(1) 文中所述观点皆准确反映其个人对各证券或证券发行机构之看法；(2) 研究部分析师于本研究报告中所提出之特定投资建议或观点，与其过去、现在、未来薪酬的任何部份皆无直接或间接关联。 目前元大研究分析个股评级分布 评级追踪个股数%买入20845%持有-超越同业11725%持有-落后同业4410%卖出123%评估中8017%限制评级10%总计：462100% 资料来源：元大July 30, 2014 投资评级说明 买入：根据本中心对该档个股投资期间绝对或相对报酬率之预测，我们对该股持正面观点。此一观点系基于本中心对该股之发展前景、财务表现、利多题材、评价信息以及风险概况之分析。建议投资人于投资部位中增持该股。 持有-超越同业：本中心认为根据目前股价，该档个股基本面吸引力高于同业。此一观点系基于本中心对该股发展前景、财务表现、利多题材、评价信息以及风险概况之分析。 持有-落后同业：本中心认为根据目前股价，该档个股基本面吸引力低于同业。此一观点系基于本中心对该股发展前景、财务表现、利多题材、评价信息以及风险概况之分析。 卖出：根据本中心对该档个股投资期间绝对或相对报酬率之预测，我们对该股持负面观点。此一观点系基于本中心对该股之发展前景、财务表现、利多题材、评价信息以及风险概况之分析。建议投资人于投资部位中减持该股。 评估中：本中心之预估、评级、目标价尚在评估中，但仍积极追踪该个股。 限制评级：为遵循相关法令规章及/或元大之政策，暂不给予评级及目标价。 注：元大给予个股之目标价系依12个月投资期间计算。大中华探索系列报告并无正式之12个月目标价，其投资建议乃根据分析师报告中之指定期间分析而得。 总声明 © 2016 元大版权所有。本报告之内容取材自本公司认可之资料來源，但并不保证其完整性或正确性。报告内容并非任何证券之销售要约或邀购。报告中所有的意見及预估，皆基于本公司于特定日期所做之判断，如有变更恕不另行通知。 本报告仅提供一般信息，文中所载信息或任何意见，并不构成任何买卖证券或其他投资目标之要约或要约之引诱。报告数据之刊发仅供客户一般传阅用途，并非意欲提供专属之投资建议，亦无考虑任何可能收取本报告之人士的个别财务状况与目标。对于投资本报告所讨论或建议之任何证券、投资目标，或文中所讨论或建议之投资策略，投资人应就其是否适合本身而咨询财务顾问的意见。本报告之内容取材自据信为可靠之资料来源，但概不以明示或默示的方式，对数据之准确性、完整性或正确性作出任何陈述或保证。本报告并非（且不应解释为）在任何司法管辖区内，任何非依法从事证券经纪或交易之人士或公司，为于该管辖区内从事证券经纪或交易之游说。 元大研究报告于美国仅发送予美国主要投资法人（依据1934年《证券交易法》15a-6号规则及其修正条文与美国证券交易委员会诠释定义）。美国投资人若欲进行与本报告所载证券相关之交易，皆必须透过依照1934年《证券交易法》第15条及其修正条文登记注册之券商为之。元大研究报告在台湾由元大证券投资顾问股份有限公司发布，在香港则由元大证券(香港)有限公司发布。元大证券(香港)系获香港证券及期货事务监察委员会核准注册之券商，并获许从事受规管活动，包括第4类规管活动（就证券提供意见）。非经元大证券(香港)有限公司书面明示同意，本研究报告全文或部份，不得以任何形式或方式转载、转寄或披露。 欲取得任何本报告所载证券详细数据之台湾人士，应透过下列方式联络元大证券投资顾问股份有限公司： 致：联络人姓名 元大证券投资顾问股份有限公司 台湾台北市104南京东路三段 225号4楼 欲取得任何本报告所载证券详细数据之香港人士，应透过下列方式联络元大证券(香港)有限公司： 致：研究部 元大证券(香港)有限公司 香港夏悫道18号 海富中心1座23楼