开发结算大幅增长，自持租赁持续向好，双轮驱动业绩提升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2017年8月21日 金融街（000402.SZ） 房地产 开发结算大幅增长，自持租赁持续向好，双轮驱动业绩提升 公司简报 ◆2017年中报业绩符合预期，营收同比增62%，归母净利润同比增39.9% 公司发布2017年中报，营收99.91亿元，同比增长62%；归母净利润10.61亿元，同比增长39.91%；对应EPS为0.36元。同时公司预告2017年前三季度归母净利润11.66-14.47亿元，同比增长45%-80%。 ◆开发业务结算营收大幅增长，积极布局聚焦中心城市及卫星城 2017H1房产开发业务结算营收89.2亿元，同比增长70%；实现销售金额82.71亿元，其中商务地产23.65亿元，住宅地产59.06亿元。公司聚焦五大城市群中心城市及三大都市圈环中心城市卫星城/区域，2017H1在北京、廊坊、重庆、成都等地获取项目，权益投资额44.7亿元；同时与遵化市政府、石家庄新华区政府签订合作意向书，为后续在环北京区域获取项目资源奠定基础。 ◆持续增持物业，租金水平提升，自持业务盈利能力持续增强 2017H1自持业务营收9.6亿元，同比增长14%；息税前利润5.8亿元，同比增长16%。公司通过增加写字楼出租面积、加强资产管理提高租金水平等措施持续提高自持业务盈利能力。自持物业位于北京市西城区、上海市虹口区、天津市和平区等重点城市的核心区域，地理位置优越，出租率较高，现金流稳定。 ◆维持12个月目标价12.84元，维持增持评级 我们认为公司经营将持续受益于北京“四个中心”规划，西城区作为核心区，是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区；对公司存量物业租赁业务构成坚实支撑和长期利好。 我们维持盈利预测2017/2018/2019年营收分别为241 /291 /340亿元；归母净利润分别为32 /38 /44亿元；EPS分别为1.06 /1.26 /1.48元。给予2017年12倍PE，维持12个月目标价12.84元，维持增持评级。 ◆风险提示 项目建设进度不及预期导致结算推迟；房地产调控时间过长导致销售不及预期；自持物业招商及租赁情况不及预期。 业绩预测和估值指标 指标 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入（百万元） 15,565 19,853 24,073 29,063 33,955 营业收入增长率 -29.37% 27.55% 21.26% 20.73% 16.83% 净利润（百万元） 2,253 2,804 3,163 3,769 4,430 净利润增长率 -23.03% 24.46% 12.80% 19.14% 17.55% EPS（元） 0.75 0.94 1.06 1.26 1.48 ROE（归属母公司)（摊薄） 8.84% 10.11% 10.65% 11.70% 12.62% P/E 16 13 11 10 8 P/B 1 1 1 1 1 增持（维持） 当前价/目标价：12.07/12.84元 目标期限：12个月 分析师 陈浩武 (执业证书编号：S0930510120013 ) 021-22169050 chenhaowu@ebscn.com 联系人 何缅南 021-22169170 hemiannan@ebscn.com 范晓佳 021-22169156 xjfan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)： 29.89 总市值(亿元)：360.76 一年最低/最高(元)：9.69/14.14 近3月换手率：43.40% 股价表现(一年) -30%-18%-5%8%20%08-1611-1602-1705-17金融街沪深300 收益表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对 -2.24 0.66 -19.98 绝对 -2.42 10.57 -8.80 相关研报 持续增持自有物业，长期受益于中央核心区规划 ····································· 2017-07-13 2017-08-21 金融街 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 0%5%10%15%20%25%30%35%201520162017E2018E2019E利润率毛利率EBIT率销售净利率 利润表（百万元） 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入 15,565 19,853 24,073 29,063 33,955 营业成本 10,887 13,890 16,724 20,083 23,193 折旧和摊销 130 132 325 329 333 营业税费 1,479 1,472 1,733 2,093 2,445 销售费用 551 873 481 581 679 管理费用 616 613 602 727 849 财务费用 908 879 1,134 1,333 1,538 公允价值变动损益 2,121 2,161 1,250 1,250 1,200 投资收益 75 22 20 15 10 营业利润 3,189 4,196 4,566 5,438 6,390 利润总额 3,208 4,215 4,566 5,438 6,390 少数股东损益 12 11 33 38 43 归属母公司净利润 2,253.19 2,804.37 3,163.33 3,768.66 4,430.01 资产负债表（百万元） 2015 2016 2017E 2018E 2019E 总资产 105,679 112,836 120,599 130,273 142,572 流动资产 82,729 82,349 88,512 96,346 106,808 货币资金 8,543 13,339 15,453 17,438 20,373 交易型金融资产 0 0 0 0 0 应收帐款 828 960 1,165 1,406 1,643 应收票据 0 0 0 0 0 其他应收款 1,483 1,377 1,661 2,005 2,343 存货 64,915 56,452 56,763 58,121 61,321 可供出售投资 141 147 167 167 167 持有到期金融资产 0 0 0 0 0 长期投资 90 88 88 88 88 固定资产 2,886 2,630 2,399 2,163 1,923 无形资产 791 615 603 573 544 总负债 76,675 81,704 87,466 94,612 103,961 无息负债 21,093 31,166 35,613 41,961 48,293 有息负债 55,583 50,537 51,854 52,651 55,668 股东权益 29,004 31,132 33,132 35,660 38,611 股本 2,989 2,989 2,989 2,989 2,989 公积金 7,982 7,984 8,301 8,379 8,379 未分配利润 14,472 16,080 17,731 20,142 23,050 少数股东权益 3,516 3,389 3,422 3,460 3,503 现金流量表（百万元） 2015 2016 2017E 2018E 2019E 经营活动现金流 -12,842 17,086 3,719 4,604 3,839 净利润 2,253 2,804 3,163 3,769 4,430 折旧摊销 130 132 325 329 333 净营运资金增加 11,814 -11,708 2,155 2,694 4,330 其他 -27,039 25,857 -1,924 -2,188 -5,253 投资活动产生现金流 -763 -2,194 -593 -805 -860 净资本支出 -156 -68 -90 -70 -70 长期投资变化 90 88 0 0 0 其他资产变化 -698 -2,214 -503 -735 -790 融资活动现金流 12,605 -8,616 -1,013 -1,814 -44 股本变化 0 0 0 0 0 债务净变化 17,224 -5,045 1,316 797 3,016 无息负债变化 -1,334 10,074 4,446 6,349 6,332 净现金流 -999 6,276 2,113 1,985 2,935 资料来源：光大证券、上市公司 -30%-20%-10%0%10%20%30%0 1000 2000 3000 4000 5000 201520162017E2018E2019E净利润_增长率净利润增长率 -40%-20%0%20%40%0 10000 20000 30000 40000 201520162017E2018E2019E销售收入_增长率销售收入增长率 0%2%4%6%8%10%12%14%201520162017E2018E2019E资本回报率ROEROAROICWACC 2017-08-21 金融街 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 关键指标 2015 2016 2017E 2018E 2019E 成长能力（%YoY） 收入增长率 -29.37% 27.55% 21.26% 20.73% 16.83% 净利润增长率 -23.03% 24.46% 12.80% 19.14% 17.55% EBITDAEBITDA增长率 -47.05% 48.87% 57.22% 22.71% 20.82% EBITEBIT增长率 -48.74% 52.10% 53.16% 24.29% 22.00% 估值指标 PE 16 13 11 10 8 PB 1 1 1 1 1 EV/EBITDA 40 22 14 11 10 EV/EBIT 43 23 15 12 10 EV/NOPLAT 61 34 21 17 14 EV/Sales 5 3 3 2 2 EV/IC 1 1 1 1 1 盈利能力（%） 毛利率 30.05% 30.03% 30.53% 30.90% 31.70% EBITDA率 13.05% 15.24% 19.75% 20.08% 20.76% EBIT率 12.22% 14.57% 18.40% 18.95% 19.78% 税前净利润率 20.61% 21.23% 18.97% 18.71% 18.82% 税后净利润率（归属母公司） 14.48% 14.13% 13.14% 12.97% 13.05% ROA 2.14% 2.50% 2.65% 2.92% 3.14% ROE（归属母公司）（摊薄） 8.84% 10.11% 10.65% 11.70% 12.62% 经营性ROIC 1.99% 3.54% 5.48% 6.54% 7.48% 偿债能力 流动比率 3.10 2.61 2.44 2.25 2.05 速动比率 0.67 0.82 0.88 0.89 0.87 归属母公司权益/有息债务 0.46 0.55 0.57 0.61 0.63 有形资产/有息债务 1.87 2.19 2.29 2.43 2.52 每股指标(按最新预测年度股本计算历史数据) EPS 0.75 0.94 1.06 1.26 1.48 每股红利 0.40 0.40 0.43 0.51 0.60 每股经营现金流 -4.30 5.72 1.24 1.54 1.28 每股自由现金流(FCFF) -3.47 4.62 0.43 0.50 0.24 每股净资产 8.53 9.28 9.94 10.77 11.75 每股销售收入 5.21 6.64 8.05 9.72 11.36 资料来源：光大证券、上市公司 2017-08-21 金融街 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师