民生宏观专题研究系列：北京最严地产调控：历史、方向与影响

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 宏观研究 北京最严地产调控：历史、方向与影响 ———民生宏观专题研究系列20170320 宏观专题报告 2017年03月20日 [Table_Summary] 报告摘要：  调控力度：史上最严调控，货币政策保持稳健中性 （一）政策解读：“两提一降”，打击投资性购房需求。 提高首套房认定标准：“认房又认贷”，重回史上最严认定标准。 提高二套房首付比例：提高10个百分点，史上最高水平。 降低房贷期限：房贷最长期限降至25年，首次以政策文件限定。 （二）货币政策环境：保持稳健中性。  调控回顾：五个阶段，松紧交替，松短紧长 第一阶段（2006/5-2008/9），历时28个月：调控收紧，流动性趋紧。 第二阶段（2008/9-2010/1），历时16个月：调控放松，流动性宽松。 第三阶段（2010/1-2014/9），历时56个月：调控收紧，流动性由紧转松。 第四阶段（2014/9-2016/9），历时24个月：调控放松，流动性宽松。 第五阶段（2016/9至今），历时6个月：调控收紧，流动性稳健中性。  调控影响：房价滞后、销售提前、投资最后 （一）房价：滞后反应，走势“小跌大涨”。 本轮地产调控始于16年9月，北京房价在当月就见顶回落，作用时滞消失。调控加码后，预计北京房价同比会继续下滑，根据以往经验，房价同比跌至-3%至-4%或触底反弹。 （二）销售：提前反应，销售顶点降档。 预期住宅销售同比将在17年三季度见底（反应时间9-11个月）。 （三）投资：传导链条 “销售——房价——投资”。 预期地产投资在17年1-2季度见顶回落。  调控加码空间：加税和提高住房贷款利率？ 一是加税，可能性较大。提高房地产交易环节的税收，如上调契税、印花税、土地增值税等。 二是限购加码，可能性较小。目前北京的限购力度已经是一线城市中最高。 三是限贷加码，继续提高首付可能性较小，提高住房贷款利率可能性较大。  风险提示： 地产超预期下行 经济下行过快 民生证券研究院 [Table_Invest] [Table_Author] 分析师：朱振鑫 执业证号： S0100516020001 电话： 010-85127430 邮箱： zhuzhenxin@mszq.com 研究助理：李俊德 执业证号： 电话： S0100116080026 电话： 010-85127658 邮箱： lijunde@mszq.com [Table_docReport] 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、调控力度：史上最严调控，货币政策保持稳健中性 ............................................................................................... 3 （一）政策解读：“两提一降”，打击投资性购房需求 .................................................................................................... 3 （二）货币政策环境：保持稳健中性 .................................................................................................................................... 4 二、调控回顾：五个阶段，松紧交替，松短紧长 ........................................................................................................... 5 三、调控影响：房价滞后、销售提前、投资最后 ........................................................................................................... 7 （一）房价：滞后反应，走势“小跌大涨” ........................................................................................................................ 7 （二）销售：提前反应，销售顶点降档 ................................................................................................................................ 8 （三）投资：传导链条 “销售——房价——投资” .......................................................................................................... 9 四、调控方向：加税和提高住房贷款利率？................................................................................................................. 10 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 在房价上涨的巨大压力之下，市场期待的330北京地产新政在3月17号提前落地。从力度上看，这次调控堪称史上最严，本文将对这次调控进行系统分析。首先，我们对“317”新政的具体措施进行对比解读。其次，我们回顾了北京近十年来（06年至今）的地产调控史，划分为五个阶段，目前正处于新一轮的调控收紧阶段。再次，我们将结合过去地产调控效果，分析“317”新政对北京房价、住宅销售和地产投资等方面的影响。最后，如果北京地产调控再一步加严，还有哪些潜在措施。 一、调控力度：史上最严调控，货币政策保持稳健中性 （一）政策解读：“两提一降”，打击投资性购房需求 今年开春以来，北京二手房交易热化，价格有所反弹，市场上恐慌性入市情绪较为严重。“317”新政的推出，主要为了打击投资性的购房需求，缓解市场紧张情绪，尤其是二手房市场，响应中央倡导的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。 地产调控分为需求端和供给端，需求端包括限购、限贷，供给端包括增加土地和住宅供给。“317”新政在于限贷，限购方面沿用旧策（从11年2月起限购至今，本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套），都是通过抑制购房需求调控房价。本次调控的主要内容可概括为“两提一降”——提高首套房认定标准、提高二套房首付比例和降低房贷最高期限。 提高首套房认定标准：“认房又认贷”，重回史上最严认定标准 内容：首套房认定需同时满足两个条件，一是居民家庭名下（以家庭为单位，包括本人和配偶）在北京没有住房（只考虑北京地区，京外有住房不影响），二是在全国范围内没有个人住房贷款（含住房公积金贷款）记录。只要其中任何一个条件不满足，就认定为二套房。 点评：从“认房不认贷”提到“认房又认贷”，北京的首套房认定标准重回历史最严水平，上一次北京实行“认房认贷”要追溯至13年4月发布的“京十二条”。去年“930”新政中，只要在北京拥有一套住房，无论是否有住房贷款记录，都认定为二套房。“317”新政将住房贷款纳入首套房认定标准，只要有过个人住房贷款记录，无论是否还清，都认定为二套房。 目前北京二手房市场70%以上为换房群体，有过贷款记录的换房群体通过“先卖后买”换房，将被认定为二套房。换房成本的大幅提高，将明显减少改善型购房需求，抑制二手房的过度交易。其中已成交但未网签的换房群体受影响最大，可能面临违约风险。 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 提高二套房首付比例：提高10个百分点，史上最高水平 内容：对于二套房，购买普通自住房的最低首付比例从50%升至60%，购买非普通自住房的最低首付比例从70%提高至80%。 点评：从横向比较，“317”新政后，北京二套房的最低首付比例提高10个百分点，成为一线城市中最高的。对于二套房，北京普通住宅和非普通住宅的最低首付比例分别为60%和80%，其他一线城市（上海、广州、深圳）都分别为50%和70%。从纵向比较，北京目前首付比例已是史上最高。 二套房首付比例的提高，短期内会抑制改善型购房需求。相比之下，首套房的最低首付比例维持不变，普通住宅和非普通住宅分别保持35%和40%，体现了调控政策对刚需型购房人的保护。 表1：目前北京首付比例处于史上最高水平 发布时间 简称 政策文件 首套房 二套房 2017-3-17 “317”新政 《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》 普宅35%，非普宅40% 普宅60%，非普宅80% 2016-9-30 “930”新政 《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》 普宅35%，非普宅40% 普宅50%，非普宅70% 2015-3-30 “330”新政 《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 商业30%，公积金20% 40% 2013-4-7 响应“国五条” 北京住房公积金管理中心和央行营业管理部 分别下发通知 30% 70% 2011-2-16 “京八条” 《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》 30% 60% 2010-4-30 “京十二条” 《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》 90平米以上30% 50% 2010-1-10 “国十一条” 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳 健康发展的通知》 30% 40% 2008-10-26 《北京住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款利率和首付款比例的通知》 20% 40% 2007-9-27 “927”新政 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 90平米以下20% 90平米以上30% 40% 2006-5-17 “国十五条” 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 90平米以下20%， 90平米以上30% 资料来源：北京市政府网，民生证券研究院整理 降低房贷期限：房贷最长期限降至25年，首次以政策文件限定 内容：发放个人住房贷款（含住房公积金贷款）的最长期限从30年降至25年。 点评：与过去调控不同，这是北京首次以政策文件的形式限定了个人房贷的最长期限。以往，只有部分商业银行针对二套房购房客户，自主执行了贷款年限25年的要求，而从“317”新政起，25年将成为“一刀切”的统一要求。房贷最长期限的降低，将会挤出部分支付能力较弱的购房人群。 （二）货币政策环境：保持稳健中性 以往地产调控往往需要货币政策的配合，调控收紧时加息加准，回收流动性；调控放 宏观专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明