东方证券(香港)研究晨报

东方证券（香港） 1 2018年5月10日 股票市场 香港股市 研究晨报 崔瓅澄 (SFC CE: BIH311) (852) 3519 1059 2018年5月10日 星期四 市 场 动 态 恒生指数▲0.44% 恒生国企指数▲0.33% 成交量843亿港元▼27%(30日平均) 上证综指▼0.07% 深证成指▼0.17% 板块跟踪 个股跟踪 当日 ▲% 最近一年 ▲% 当日 ▼% 最近一年 ▼% 沪港通当日 ▲% 深港通当日 ▲% 设备及服务 6.3 燃气 90.3 航空公司 2.4 印刷 3.5 中国民航信息网络 (696) 7.5 联合能源集团(467) 18.2 石油及天然气 3.3 房地产 87.3 林木业 0.9 综合 2.8 中海油田服务(2883) 7.2 力世纪(860) 9.4 燃气 2.5 药品及生物制药 86.8 半导体 0.9 水务 1.8 新奥能源(2688) 6.4 东岳集团(189) 7.7 饮品 1.5 通讯设备 74.3 机械制造 0.9 港口 0.9 德昌电机控股(179) 4.6 中国民航信息网络 (696) 7.5 家居用品 1.4 配件 69.8 酒店娱乐 0.9 电子产品 0.9 中集安瑞科(3899) 4.5 中海油田服务(2883) 7.2 市 场 焦 点 内房销售数据  新施工物业面积：图1所示居住物业面积于三月同比上涨20%，显示出开发商信心十足。此外，也反映开发商欲加速土地开发进程以缩短项目周期。  图2所示为开发商新购买物业面积，其较去年数据保持平稳，说明现正处于周期性正面阶段。 图1：新近施工面积——居住物业（平方米 十亿） 图2：开发商新购买物业面积（平方米 十亿） 资料来源：Wind资讯、东方证券（香港） 资料来源：Wind资讯、东方证券（香港） 内房项目每月考察，地区包括惠州、深圳、佛山、广州、中山  我们设有项目每月考察安排。有关项目的分析更新将同内房销售数据一同发布。图3所示为过去几月项目考察时间表。  受篇幅所限，该报告的分析部分（第5至7页）及附件内容（第8至17页）较为简短。阁下若希望获得更多考察图片、分析、销售宣传手册，请发电邮至 rachel.chui@dfzq.com.hk 同分析员联系。更多内容将会收录在公司深度报告中。 图3：2018年内房项目考察时间表 资料来源：东方证券（香港） 日期时间城市发展商股票代号项目项目英文名2018年2月28日10:15惠州龙光3380 HK龙光城Logan City2018年2月28日14:00深圳龙光3380 HK玖龙玺Acesite Mansion2018年2月28日15:15深圳龙光3380 HK玖钻-红山项目Carat Complex2018年2月28日17:00深圳龙光3380 HK玖龙台-光明项目Acesite Park2018年4月3日10:00佛山合景泰富1813 HK合景天銮The Riviera2018年4月3日14:00广州金茂817 HK广钢金茂府Guanggang Jinmao Palace2018年4月3日16:00广州金茂817 HK天河金茂府Tianhe Jinmao Palace2018年4月23日10:45中山雅居乐3383 HK山海郡Costal Pearl2018年4月23日14:00中山雅居乐3383 HK御龙山Royal Mount2018年4月23日16:00中山雅居乐3383 HK万象郡Agile Mix City 东方证券（香港） 2 2018年5月10日 图4:2018年每月应占销售（每月应占销售 人民币 十亿元）—— 市值逾100亿港元 2202 HK (万科) 3333 HK (中国恒大) 2007 HK (碧桂园) 2018年3月销售 (同比变化率%): 人民币507亿元 (-20.4%) 2018年3月销售 (同比变化率%) : 人民币494亿元 (28.2%) 2018年3月销售 (同比变化率%) : 人民币641亿元 (1.2%) 1918 HK (融创中国) 688 HK (中国海外发展) 1109 HK (华润置地) 2018年3月销售 (同比变化率%): 人民币308亿元 (38.4%) 2018年3月销售 (同比变化率%) : 人民币185亿元 (7.9%) 2018年3月销售 (同比变化率%) : 人民币174亿元 (46.7%) 东方证券（香港） 3 2018年5月10日 图4：... 持续更新 ... 2018年应占销售（每月应占销售 人民币 十亿元）—— 市值逾100亿港元 960 HK (龙湖地产) 我们的观点：  同比增幅偶尔会录得极端异常表现（增幅逾数百）。为确保图表数据合理，此类异常数据均已删除。  2017年基数高。销售同比增幅较难录得高位，特别是大开发商的销售增幅。总体来看，大开发商销售表现进展较缓，处于合理水平。  我们相信今年或最快明年将成为内地房地产销售增幅的最后一个旺季。之后内地房地产市场的竞争重点将落在利润率大小，而非市场份额占比。  得益于公司致力于缩短项目周期，我们相信在未来几个月里销售增幅将维持在稳定水平，抑或录得小幅增长。这意味着项目将提前完成，销售业绩将很快显现。 2018年3月销售 (同比变化率%): 人民币148亿元 (-20.6%) 图5:2018年应占销售（每月应占销售 人民币 十亿元）—— 市值逾100亿港元 813 HK (世贸房地产) 2777 HK (富力地产) 3383 HK (雅居乐) 2018年3月销售 (同比变化率%): 人民币158亿元 (54.3%) 2018年3月销售 (同比变化率%): 人民币118亿元 (44.8%) 2018年3月销售 (同比变化率%): 人民币89亿元* 东方证券（香港） 4 2018年5月10日 图5：... 持续更新 ... 2018年应占销售（每月应占销售 人民币 十亿元）—— 市值逾100亿港元 884 HK (旭辉控股) 3380 HK (龙光地产) 817 HK (中国金茂) 2018年3月销售 (同比变化率%): 人民币102亿元 (12.1%) 2018年3月销售 (同比变化率%) : 人民币76亿元* 2018年3月销售 (同比变化率%) : 人民币81亿元 (45.8%) 3377 HK (远洋集团) 1813 HK (合景泰富) 我们的观点：  雅居乐（3383 HK）、龙光地产（3380 HK）将“应占合约销售”改为“集团合约销售”。因此，尚无收录可比较同比增幅。  中国金茂（817 HK）在过去几个月里售出多个商业物业，其中包括位于上海黄金地段的写字楼，这使得公司合约销售及平均售价激升。  今年3月，世贸房地产（813 HK）销售业绩最佳。 2018年3月销售 (同比变化率%): 人民币80亿元 (25.5%) 2018年3月销售 (同比变化率%) : 人民币51亿元 (34.8%) 东方证券（香港） 5 2018年5月10日 2018年2月28日，惠州及深圳，龙光地产（3380 HK） 在开始我的首篇内地项目考察报告前，我想借此机会向杨先生表示感谢。杨先生是新世界发展的其中一位很有影响力的前管理层/管理层，是他让我理解到项目实地考察的重要性。 对龙光地产的总体意见： 1. 我们经常面对这样的提问：这些项目究竟好吗？答案是，就其目标客户而言，这些项目是不错的。这些项目的大部分客户为首次购房者。因此这些项目成本控制力度大，这从其产品看不难发现。 2. 其项目注重风水。每一个项目中都融合了湖、河及山丘。 3. 集团快速资产周转策略初见效。集团快速资产周转策略主要显示在居住物业下商业物业的销售。虽然出租物业有助于品牌建立，但将导致出现现金流缓慢的情况，而这显然非龙光地产所采用策略的原意。 4. 集团核心能力：物业地处黄金地段且价格诱人。凭借这一核心能力，集团可行使严苛的成本控制（确有行使）。这一点同长江实业风格类似。 项目1：龙光城 龙光城为位于惠州的超大规模开发项目，其所处地段从深圳市区出发需一小时驾程。该地段目前平均价格为每平米人民币16,000元至人民币18,000元，而早前其地价为每平米人民币300元。其目标客户为在深圳工作而又无法在深圳购置物业的人士。 项目2：玖龙玺 该项目毗邻深圳北站。若欲拜访该物业，阁下需准备银行声明等验资文件。受价格管制影响，该物业一手房价格低于二手房价，因此开放商青睐无需房贷的客户。该物业平均价格为每平米人民币70,000元至人民币90,000元。 项目3：玖钻 该物业为纯商业物业（用于工作室、LOFT办公室等）。因此，尽管其所处位置靠近玖龙玺，但其平均售价仅为每平米60,000元人民币。此项目中，一名为“LCC”的高级写字楼预计将于2021年竣工。 项目4：玖龙台 该项目曾售价每平米人民币27,000元，破彼时物业价格记录。时下其平均售价为每平米人民币50,000元。光明新区近来为开发区，而物业附近的地铁项目不久将会竣工。因此，该项目跻身热门刚需户型，特别是对新组建家庭而言颇具吸引力。 东方证券（香港） 6 2018年5月10日 合景泰富（1813 HK）－2018年4月3日，佛山 项目：合景天玺 1. 我非常欣赏他们对细节的追求，表明他们对质量控制的承诺。几年前，“匠心”这个口号在业内颇受欢迎，但往往需要大量投入才能实现。最让我印象深刻的是浴室的一些设计（交付标准），反映了他们付出更多努力以改进边际效用的意愿（如下图所示）。会所的设计也分外出色，非常适合品牌推广。 细节1：上图第一张照片中浴室（交付标准）中的置物架由石头代替玻璃或金属制成，更耐用。 细节2：在洗手台下面，有一脚长的空间，这样人们可以更靠近镜子（但桌子不是悬臂，避免了整理最里面空间的困难）。尤其对在镜前化妆的女士而言，这一步可能至关重要。 2. 该项目位于新开发的佛山顺德北滘。在政府向村民购入之前，该地块属农用土地。顺德（南番顺，即南海、番禺、顺德之一，位于广州南部）被视为广州市较富裕的郊区。因此，该高端项目的客户为广州当地居民及外流购买力，尤其是那些来自市中心已经退休并寻找更优质环境的人群。 3. 根据当地地产代理，平均售价约为23,000-25,000元/平方米，比周边项目高出10%。其他开发商包括：碧桂园、