2026年第一季度广州写字楼市场报告

概述与展望 集中供应释放加剧市场压力 2026年第一季度，受新增供应集中涌入影响，广州甲级写字楼市场供需平衡出现阶段性压力，空置率上升至18.5%。该市新增供应约140,800平方米，主要来自苏菲亚发展中心、广州ABC大楼和广州国际贸易中心等项目。同期净吸纳量为-15,859平方米，表明部分投放市场的空间未能被新的租赁活动有效抵消。 就租金而言，市场平均租金环比下降2.2%，降至每平方米每月116.0元人民币，延续了此前观察到的下行趋势。在供应压力增加的背景下，房东通常让渡部分首期回报，并调整租赁结构以换取签约确定性，从而持续对实际有效租金施加压力。 本季度未记录任何重大整体交易，且投资市场仍保持低迷。市场定价更侧重现金流稳定性，交易更可能集中于风险边界清晰资产。 展望第二季度，市场呈现“在去库存压力下持续交易”的特征。供应释放节奏与需求调整周期之间的不匹配将继续影响短期表现。预计空置率在短期内仍将承压，租金将维持下行趋势。市场仍处于调整周期中，未来表现将取决于供应节奏和需求恢复情况。 从需求结构来看，TMT、金融和专业服务行业仍然是需求的主要来源，尽管活动主要是由内部优化所驱动。从交易性质来看，搬迁需求占据主导地位，而续约和扩张的比例略有上升，反映出企业更倾向于通过内部调整和重新选址来优化办公效率。 从结构角度来看，当前的调整并非由需求显著萎缩所驱动。相反，在不确定性背景下，租户正通过整合与搬迁来优化空间利用，导致新租赁量不足以抵消回租到市场中的空间。 租赁水平 租金持续下行，市场分化现象依然存在 第一季度，全市租金环比下降2.2%，至每平方米每月116.0元人民币，降幅较上一季度扩大，表明持续下行压力，短期内未见稳定迹象。从根本上说，租金调整反映了办公空间在“成本效益”维度上的重新定价。在持续的去库存压力下，房东策略已从单一价格调整转向租赁结构优化，通过预收租金提升去库存效率，导致名义租金与实际有效租金之间的剪刀差持续扩大。 在次级市场层面，天河北录得最大跌幅（环比-5.5%），主要由于核心区域租赁基准下调，导致存量楼宇竞争力下降。这促使部分租户迁至其他地点寻找更高品质的办公空间。相比之下，越秀区租金保持稳定，得益于其坚实的传统政府/企业及金融服务基础，展现出强大的防御性。本季度 pazhou 次级市场环比租金持平，表明此前以价换量的策略有效促进了科技企业的规模化聚集。 短期压力犹存，且市场仍处于去库存导向的调整阶段。预计租赁层面的全面博弈将更加激烈，房东可能需要通过接受更长期、更深度的有效租金让步来换取稳定的现金流。 电子商务行业。与此同时，金融城子市场目前月租金为每平方米92.3元人民币，因其租赁成本较低，对中央区域的空间整合需求具有一定的吸引力。 展望第二季度，在持续不断的新增供应背景下，租金仍将处于 供需 供需扩张与调整的结构性错配 第一季度，广州甲级写字楼市场集中交付了14.08万平方米的新项目，分别来自苏菲亚发展中心、广州ABC大厦和广州国际贸易中心，交付量显著高于上季度。在需求端，受企业整体扩张意向谨慎以及退库房源释放的影响，全市净吸纳量为-1.5859万平方米。第一季度租赁市场的主要动力源于企业内部空间调整。 从需求结构来看，产业集聚趋势日益明显。金融业占交易额超过22%，展现出强劲的逆周期资产负债扩张能力；本季度该行业是最大的需求引擎，并依然稳固青睐珠江新城等传统核心区域。TMT产业占交易额20.8%，其中人工智能和机器人细分领域增长显著。专业服务业占交易额15.3%，律师事务所和审计企业的需求保持稳定。值得注意的是，科技企业从珠江新城向金融城、琶洲溢出，以寻求更好的成本效益和产业协同的趋势日益突出。 60%的企业核心目标集中于两大路径：“核心区域品质替代”和“新兴商业区性价比寻求”。新设与扩张需求略有反弹，表明企业在控制成本的同时，已开始进行一定程度的扩张与调整。 升级需求。然而，天河北和越秀则主要受现有需求驱动，缺乏明显的增量驱动力。 总体而言，当前市场的主要挑战在于供应释放节奏与需求调整周期之间的结构性不匹配。积极的租赁交易并未转化为有效的去库存。展望第二季度，当前市场需求略有减弱，而供应端持续量增，供需缺口短期内不太可能显著收窄。去库存压力将持续存在，空置率预计将继续上升。 从区域分布来看，交易正日益集中在 pazhou，这反映了价格和租赁期限优势对需求产生的吸引力。作为传统核心区域，珠江南新镇维持了稳定的交易量，这主要得益于优质客户的支撑。 投资市场 活动仍然有限，市场基调谨慎。 2026年第一季度，广州办公室投资市场未录得整栋交易。市场活动仍以分层出售和零散地块交易为主，投资者普遍对办公资产持谨慎态度。同期，商业地产司法拍卖的活跃度略有回升，录得1宗整栋交易：海珠区和平商业中心的一处商业资产以1.61亿元人民币成交。该物业是带租约出售，这反映出资本更倾向于核心地段、现金流更可预测的成熟商业资产。 土地交易市场表现相对强劲，涉及商业和混合用途土地的多宗大宗交易引人注目。值得注意的是，天河区珠江新城的麻长地块成为本季度标志性交易，成交额达236.04亿元人民币，而荔湾和番禺区也成功转让了商业和商务用地，主要得到国有企业及城市投资平台的支撑。整体而言，市场呈现“办公投资疲软、商业资产稳定、土地交易活跃”的格局，资金正流向现金流预期更明确的地块。 以及区位优势。 展望第二季度，预计将延续相同态势。办公楼投资情绪仍保持谨慎；核心地段带租约的商业资产将吸引更多资本关注，司法拍卖活动将略有增加。土地转让将主要由商业及商务地块主导，国企和城市投资平台仍将是主要土地获取方，整体呈现“资产分化、优先确定性”的特征。 广州甲级写字楼市场仪表盘 2026年第一季度 广州甲级写字楼库存、主要商业区租金及空置率 我们喜欢提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或者想寻求一些房产建议，我们都非常乐意收到您的来信。 研究与咨询 Analyst, Research & Consultancy,Shenzhen+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com陈亨利 Director, Head of Research & Consultancy,Shanghai & Beijing+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com杨瑞吉 Managing Director, ShenzhenHead of Office Strategy & Solutions,South China+86 186 6682 5418ken.kan@cn.knightfrank.com肯·坎 Director,Head of Office Strategy & Solutions,Guangzhou+86 166 5801 0718aaron.huang@cn.knightfrank.com黄 Aaron 近期市场领先研究出版物 2026年第一季度北京办公室市场报告中国的全球影响力：绿色房地产引领海外制造业激增深圳办公室市场报告 Q4 20252026年第一季度上海办公室市场报告广州办公室市场报告 Q4 2025 Knight Frank 研究提供战略建议、咨询服务和预测，服务全球范围内的广泛客户，包括开发商、投资者、融资机构、企业机构以及公共部门。所有我们的客户都认识到需要根据其特定需求量身定制专家独立建议。重要声明：©Knight Frank：本文件及其包含的内容仅为一般信息，如有更改恕不另行通知。所有图片仅供参考。我们不作任何性质 whatsoever的陈述或保证，亦未暗示任何此类陈述或保证。Knight Frank 对因使用本信息而引起的任何疏忽、直接或间接的后果性损失或损害概不负责。您应自行核实任何信息或资料的完整性和准确性，并就本文件包含的所有信息寻求专业建议。本文件及其包含的内容为 Knight Frank 的财产，我们向您提供是在理解该材料及其中表达的思想、概念和提议均为 Knight Frank 的知识产权并受版权保护的前提下。除非我们另行达成使用协议，否则您不得以任何理由使用该材料或其任何部分，用于本文件的评价之外。本文件是在您理解其不会披露给除需要评价该文件的外部员工之外的任何人的前提下，以保密方式提供给您的。