2026年第一季度上海写字楼市场报告

概述与展望 净吸收反弹，发出积极信号 第一季度（Q1），上海甲级写字楼市场展现出强劲韧性。该市录得新供应面积307,035平方米，环比（QoQ）增长42%，主要来自南京西路、徐家汇和世博后区域。尽管供应量可观，随着需求逐步复苏，平均空置率仅上升0.4个百分点至24.2%。净吸纳量达到138,282平方米，环比激增67%，主要由租户搬迁、升级和办公整合所驱动。平均租金 此外，还将设定约5%的GDP增长和约4.6%的GDP研发支出目标，并继续推动“五大中心”和“AI+”计划的发展。随着金融、科技、专业服务以及总部驱动型产业链的需求逐渐实现，核心区域优质资产租金可能更早稳定；然而，全城的平均租金全年仍可能呈下降趋势。 每平方米每天5.92元人民币，环比下降2.2%，降幅收窄1个百分点。 展望未来，短期内供应管道预计仍将保持活跃。房东的租赁压力和租金让步可能将持续，而政策支持应有助于稳定预期。中国2026年的“两会”重申了更积极的宏观立场，强调扩大内需、推进科技创新和产业升级。上海 供需 上升的律师事务所租赁需求支撑吸纳 2023年第一季度，上海甲级写字楼市场迎来年内首批集中交付。有三新项目入市，新增供应约30.70万平方米。其中，上海ITC大厦B座（约20万平方米）为新增供应量最大的项目。连同CRLand中心（8万平方米）和环博大厦（2.70万平方米）的交付，这些新增供应拓展了徐家汇、南京西路和世博后滩三大子市场。 从需求端来看，净吸纳量显著反弹，反映出租户在租赁新项目和高品质楼宇上的选择性意愿增强。在披露的交易中，HYPERGRYPH在徐汇万科中心三期约9万平米的搬迁交易最受关注。核心子市场——陆家嘴小、南京西路和淮海中路——以及北外滩、前滩和华漕等新兴区域均记录了多次搬迁、扩张和新增租赁案例。这表明市场活动主要由办公整合、品质升级和成本优化策略驱动。随着新供应和吸纳量同时增加，空置率仅略有上升，表明虽然市场面临吸纳 制造业和TMT行业占据了市场交易额的70%以上。律师事务所尤为突出：超过40%的专业服务需求来自律所搬迁，其租赁活动同比大幅增长。随着企业海外扩张、科技企业IPO及REITs发行等驱动下，专业法律咨询服务需求上升，这加大了律师事务所的工作量，进而也增加了其对升级办公空间的需求。 得益于卓越的规格和运营标准，优质项目在租赁方面依然展现出强大的吸引力。 值得注意的是，外部贸易的持续发展以及技术创新、新能源和新材料研发的持续投资，支持了贸易、物流和资源化工公司业务扩张，帮助提振了它们的办公租赁需求。第一季度，金融、专业服务、零售 租金 市场租金下降幅度收窄 第一季度，上海甲级写字楼平均租金降至每平方米每天5.92元人民币，环比下降2.2%，降幅较上一季度收窄1个百分点。集中新增供应、现有楼宇间竞争加剧以及租户在续约和搬迁谈判中更强的议价能力仍是租金下行的主要因素。然而，随着需求逐步改善，房东进一步大幅降价意愿已开始缓和。 核心CBD及CBD区域的租金环比分别下降1.8%和1.7%。 中环 — 分别达到每平方米每天7.90元、9.32元和7.29元。小陆家嘴是三个核心次级市场中最受季度环比下滑影响的市场，跌幅达2.2%，不仅面临次级市场内部竞争加剧，还承受着来自前滩、世纪大道和外滩的竞争压力。小陆家嘴的房东继续下调报价以留住租户，从而扩大了房东与租户之间的议价空间。 为吸引优质租户，可采取一些激励措施，例如提供更长的免租期、装修补贴和递增租金条款。一些新推出的项目也采用了更具竞争力的初期租金来加速租赁，进一步给整体市场租金带来下行压力。虽然预计短期内租金仍将保持疲软，但拥有强大区位优势和成熟产业集群的项目可能会随着需求的持续复苏而更早实现稳定。 核心区域的规模明显小于新兴细分市场（2.4%）。优质地段因租金抗压能力强的租户在搬迁和续租需求上的稳定增长而获得支撑，这有助于减缓其下滑速度。相比之下，新兴区域的房东则继续优先采用量价策略，这是由于现有空置房源和新建项目带来的双重租赁压力所致。 核心CBD的传统优质子市场租金水平继续领先。三个传统优质子市场——陆家嘴小板块、南京西路和淮海路——的平均租金 市场对面，房东们继续提供更灵活的 投资市场 房主和注重价值的购房者依然活跃。 2026年第一季度，上海办公楼投资市场保持活跃，涉及办公楼和产业园区交易的成交额达百亿元人民币，共完成19笔交易。交易覆盖黄浦、徐汇、青浦等区域，交易形式包括股权转让和资产收购。买家包括金融机构、产业资本和企业自用业主。在本季度，中央公园·黄浦（办公部分）、铂金等资产... 从交易标的特征来看，单体建筑、小规模资产以及具备产业导入潜力的物业更可能较早完成交易，而纯粹以收租为导向的资产通常需要更长的谈判周期。展望未来，具备稀缺区位、清晰退出路径或通过运营改善提升价值潜力的办公资产预计将继续吸引长期资本和本地买家的精选配置。 建国西路与虹桥商务中心易主，这表明尽管租赁市场持续调整，核心地段的资产——尤其是具有重新定位潜力或业主自用价值的资产——仍能吸引资本。投资决策正日益聚焦于现金流稳定性、持有成本以及收购后的运营增值空间。 然而，买卖双方的价格预期仍需进一步协调，大规模交易的步伐也相对谨慎。 虹桥晶钻大厦1号，319号 2026年第一季度上海甲级写字楼市场行情概览 我们喜欢提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或者想寻求一些房产建议，我们都非常乐意收到您的来信。 研究与咨询 Senior ManagerResearch & Consultancy+86 21 6032 1730mars.yin@cn.knightfrank.com火星阴 Managing Director,North and East China+86 21 6032 1719virginia.huang@cn.knightfrank.com黄维吉尼亚 Director, Head of Research & Consultancy,Shanghai & Beijing+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com杨瑞吉 近期市场领先研究出版物 Knight Frank 研究提供战略建议、咨询服务和预测，服务全球范围内的各类客户，包括开发商、投资者、融资机构、企业机构以及公共部门。所有客户均认识到需要获得针对其特定需求的专家独立建议。重要声明：©Knight Frank：本文件及其包含的内容仅为一般信息，如有更改恕不另行通知。所有图片仅供参考。我们不作任何性质 whatsoever 的陈述或保证，亦未暗示任何陈述或保证。Knight Frank 对因使用本信息而引起的任何疏忽、直接或间接的后果性损失或损害概不负责。您应自行核实本文件包含的任何信息或资料的完整性和准确性，并就其中包含的所有信息寻求专业建议。本文件及其包含的内容为 Knight Frank 的财产，我们提供给您是建立在以下理解的基础上：该材料以及其中表达的思想、概念和提议均为 Knight Frank 的知识产权并受版权保护。除非我们另行达成使用协议，否则您不得以任何理由使用该材料或其任何部分，用于本文件的评价之外。本文件是根据保密协议提供给您的，理解的是，您仅可将之提供给需要评价该文件您的员工，不得泄露给其他任何人。