2026年第一季度深圳写字楼市场报告

本报告聚焦深圳甲级写字楼市场，涵盖供需信息、租金、空置率及写字楼投资市场等内容。 概述与展望 吸收有所改善，但基础未变，价格持续承压。 2026年第一季度，深圳甲级写字楼市场呈现“吸纳量改善但价格压力持续”的过渡特征。全市净吸纳量达到16.3677万平方米，创下近年来单季度新高。与此同时，新增供应量为约10.6万平方米，反映出供应节奏的暂时放缓。这推动空置率环比下降1.3个百分点至23.3%。然而，需求释放主要受价格调整驱动，市场定价权仍严重倾向于租户。平均有效租金降至每平方米每月141.8元人民币，环比降幅扩大至2.6%。 其增长得益于免签过境政策和旅游相关消费的复苏。在租赁结构方面，新设立（74.3%）和扩张（6.8%）合计占交易总额的80%以上，这表明在谨慎的市场情绪下，市场采取了选择性扩张策略。 展望2026年第二季度，由大幅租金减免和新建企业集中入驻所驱动的第一季度吸纳高峰，并未从根本上扭转供需基本面失衡。随着大量前期延误项目准备入市，空置率可能再次上升。同时，企业对成本控制的预期依然强劲，使得第二季度净吸纳量很可能从当前高点回落。在持续的去库存压力下，房东的租金底线将继续受到考验。因此，租金下降的步伐不太可能收窄，甚至可能保持平稳或进一步扩大，将市场推向更深的去化周期。 投资市场持续低迷，本季度仅录得一起整体交易：中集集团以约25.34亿元人民币的价格出售了前海中集国际商务中心，单位价格为每平方米29,813元人民币。全市整体交易依然受限，纯金融机构展现出较强的观望情绪。持续的定价调整和流动性压力正持续重塑核心地段的定价基准。 从需求角度来看，TMT 和专业服务仍然是核心驱动力，而酒店业则成为关键的增量领域。 价格持续探底，竞争格局日趋分化 2026年第一季度，深圳全市甲级写字楼平均有效租金继续下行，进一步降至每平方米每月141.8元人民币。环比下降2.6%，较上一季度扩大了0.7个百分点。持续的租金下降表明，在现有库存高企且新供应持续涌入的背景下，市场仍处于价格驱动的吸纳阶段。 在清库存和新供应的双重压力下，房东的租赁策略已全面转向深度实质性的让步。为维持租金水平，一些面临严重吸纳压力的项目已最大化利用免租期。对于某些新签的租赁合同，免租期激励已延长至10至15个月。 前海区域强力承接了全市的搬迁和重新布局需求。本季度其租金出现轻微的逆周期上涨，但租金调整策略的边际效用正逐渐减弱。福田采取了防御性的“稳定”策略，通过锁定对租金波动不太敏感的租户——如外资银行、顶尖律师事务所和大型跨国公司——福田成功巩固了其基本底线。 大量优质新供应的涌入，加上第一季度部分地区出现的稳定迹象，很容易被新增供应量带来的影响所抵消。在租户议价能力持续上升的市场环境下，传统“免租杠杆”带来的吸收增量效应正在减弱。核心与非核心区域、新旧建筑之间的潜在价格竞争将更加直接。因此，预计下个季度全市租金下降将维持在当前水平甚至进一步扩大。 按细分市场划分，后海在多个方面受到冲击，包括主要科技和金融机构自建总部大楼的落成、核心租户的退租，以及闲置空间的释放。这显著加剧了该区域楼宇间的租金竞争，导致后海的租金环比下跌12.6%，为全市最大跌幅。 展望2026年第二季度，市场对持续租金下行趋势的预期将进一步巩固。随着 相比之下，在经历了长时间的租金调整之后， 供需 短期修复与中长期压力并存 2026年第一季度，深圳甲级写字楼市场的供应量仍相对受限，新增交付面积约为11万平方米，包括东湾国际中心和信义科技大厦两个项目。相比之下，本季度强劲的租赁需求——净吸纳量达16.3677万平方米——与供应端的谨慎态度形成鲜明对比。面对激烈的市场竞争和租金持续下降，原计划于第一季度启动的部分大型项目开发商选择主动放缓内部装修进度或延长公区租赁期，以避免项目入市时租金跌破初始预期。供应端的这一主动延迟客观上为库存吸纳创造了极具价值的缓冲期，导致季度环比空置率下降1.3个百分点至23.3%。 查看本季交易细分情况，酒店、TMT 和专业服务行业是租赁需求的主要来源。酒店行业位居需求之首，占比42.5%。得益于中国扩大过境签证的红利 核心领域。TMT行业紧随其后，占据了31.5%的需求份额，其特点是人工智能和无人机等前沿科技公司有显著扩张需求。专业服务表现出韧性，会计师事务所和律师事务所持续保持增量 免税政策及商业和文化旅游消费的反弹，几家领先的酒店集团精准把握了“租金套利”窗口期，在前海和后海集中布局了近3万平方米的新运营面积。 扩张意图表明，在预期宏观经济触底的情况下，一些企业的决策方法正从防御性收缩转向机会性扩张。 增长。随着中国企业海外扩张步伐的加快，专业服务的需求将保持长期韧性。 供给侧可能再次面临集中度考验。需求侧而言，特定行业（如酒店业）带来的暂时活力在短期内难以规模化和复制。 从交易性质来看，本季度租赁活动的高亮点是新增设（74.3%）和扩建（6.8%）。大量“新增设”和“扩建”交易的涌现，体现了真实需求。 各行业普遍缺乏强劲、普遍的扩张势头，预计第二季度净吸纳量将难以维持第一季度的较高水平，将回归温和复苏的正常区间。 展望2026年第二季度，随着几个在第一季度谨慎推迟交付的大型项目逐步推向公开市场， 投资市场 市场活动有限，流动性驱动交易释放。 展望2026年第二季度，整体交易活动预计将保持低迷。基于租金下降在下一季度可能保持平稳甚至扩大的预期，基础资产净运营收入预测将面临持续的下行压力。这意味着静态资产回报率将难以快速满足金融机构的收益率门槛，从而进一步推迟外国和传统金融资本全面进入的时间。在租金趋势尚未显示明显底部的阶段，买卖双方在定价预期上的差距仍然难以弥合。第二季度整体交易很可能将放弃纯粹的金融投资逻辑。相反，它们将继续主要由产业资本出于自用需求驱动的基础资产收购所主导，以及部分开发商为优化其资产负债表而进行的困境出售。 2026年第一季度，深圳办公室投资市场仅录得一笔整体交易：中集集团以25.34亿元人民币的价格将前海中集国际商务中心东塔出售。据报道，该底层资产的建筑面积约为84,998平方米，折合每平方米单价29,813元人民币。据估计，此交易将间接导致集团归属于母公司的净利润减少约10.8亿元人民币。 属性正在被重新定位。 与此同时，定向宽松的宏观信贷政策为整批交易提供了一定支持。在本季度，将商业地产贷款最低首付比例降至不低于30%的政策生效，显著降低了购房者的资金门槛，并推动了办公一、二级市场的交易热度。在此背景下，拥有工业背景和雄厚财务实力的自用型企业买家成为收购的绝对主力。利用资产价格处于历史低位的机遇，工业资本收购核心区域地标性物业，不仅是为了有效锁定长期运营成本，也是为了优化其资产结构。对于持有全租、稳定、优质资产的地主而言，公募REITs仍然是寻求更高估值的优先退出渠道。 这笔交易反映了更广泛的市场现实。为了加速资金回收、优化业务结构并实质性降低杠杆率，许多拥有重资产组合的开发商被迫放弃对账面价值溢价的预期。他们正采取积极的折扣策略，以换取流动性安全。投资市场中这种“量价”策略的实际执行表明，核心区域的定价体系 2026年第一季度深圳甲级写字楼市场数据概览 深圳甲级写字楼库存、主要商业区租金及空置率 我们喜欢提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或者想寻求一些房产建议，我们都非常乐意收到您的来信。 研究与咨询 Analyst, Research & Consultancy,Shenzhen+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com陈亨利 Managing Director, ShenzhenHead of Office Strategy & Solutions,South China+86 186 6682 5418ken.kan@cn.knightfrank.com肯·坎 Director, Head of Research & Consultancy,Shanghai & Beijing+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com杨瑞吉 2026年第一季度北京办公室市场报告中国的全球影响力：绿色房地产引领海外制造业激增深圳办公室市场报告 Q4 20252026年第一季度上海办公室市场报告广州办公室市场报告 Q4 2025 Knight Frank 研究提供战略建议、咨询服务和预测，服务全球范围内的广泛客户，包括开发商、投资者、融资机构、企业机构以及公共部门。所有我们的客户都认识到需要根据其特定需求量身定制专家独立建议。重要声明：©Knight Frank：本文件及其包含的内容仅为一般信息，如有更改恕不另行通知。所有图片仅供参考。我们不作任何性质 whatsoever的陈述或保证，亦未暗示任何此类陈述或保证。Knight Frank 对因使用本信息而引起的任何疏忽、直接或间接的后果性损失或损害概不负责。您应自行核实任何信息或资料的完整性和准确性，并就本文件包含的所有信息寻求专业建议。本文件及其包含的内容为 Knight Frank 的财产，我们向您提供是在理解该材料及其中表达的思想、概念和提议均为 Knight Frank 的知识产权并受版权保护的前提下。除非我们另行达成使用协议，否则您不得以任何理由使用该材料或其任何部分，用于本文件的评价之外。本文件是在您理解其不会披露给除需要评价该文件的外部员工之外的任何人的前提下，以保密方式提供给您的。