本次发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，是2022年以来，第二个全国性地产托底政策，信号意义较强。

首先，自21年10月开始房贷利率持续下降，但仍有较多城市房贷利率居于高位。此次首套房贷款利率下调，强化了房贷利率进一步下行趋势，意味政府对刚需住房需求的支持。

目前全国房贷利率参考标准普遍为5年期以上LPR，以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参考，下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。

这也意味着购房者的月还款额将下降1.69%。减轻了购房者的按揭负担，从而将更多刺激首套刚需居民释放需求。

其次，从我国当前的经济结构来看，稳地产是稳定经济和民生的关键。而房地产是当下稳增长短板，近期疫情加大市场修复难度，需要政策加力克服预期负反馈。

回顾08年后房地产4次降息周期，每次全面房贷降息都提振市场销售表现。因此，本轮的调整是进一步打开了政策工具箱，以稳定市场对于地产以及经济增长的预期。

最后，本次通知强调“因城施策”，多城已发布创新型楼市政策，政策松绑力度将进一步加大。

根据华泰证券统计，2022Q1政策放松频次高达52次，2022Q2（截至5月14日）放松频次高达100次以上，尤其今年4月份以来因城施策宽松明显加速，体现为宽松内容升级、城市能级升级。

在央行的鼓励支持下，更多城市开始将政策调整与国家鼓励的方向相结合，比如保障性租赁住房、二孩政策等。

预计地产的宽松政策将继续蔓延，未来政策仍将有更大力度变化。

在了解此次房贷利率调整的政策之后，你是不是也会产生一些疑问，来看看对这四大误区的解释能不能回答你心里的疑问。

误区之一：本次下限调整相当于按揭贷款利率下降不到20个BP，幅度是不是有点小？

从央行数据来看，2022Q1全国个人按揭综合成本5.49%，根据贝壳研究院的统计，重点城市4月首套房利率为5.17%。

对比2009Q2和2016Q3两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率潜在下行空间依旧充足。

中信证券认为，此次在按揭贷款定价还远远高于LPR的情况之下，率先下调利率下限到4.4%，预计将明显鼓励商业银行合理定价，增加个贷投放。按揭贷款利率在短期内还有超过70个BP的下降空间，而不是20个BP。

误区之二：只有按揭贷款利率的下降，没有其他政策的配合。

如同上文提到，本轮政策的特征就是因城施策，各地出台的放宽限购、限贷、限售、限价的政策层出不穷。

在中央政治局会议精神的指导之下，政策放松不断加速，并不存在配合不足、政策彼此效果抵消的情况。

误区之三：只调节首套房利率定价下限，改善性需求被忽视。

政策同样非常重视满足合理的改善性需求。

首先，一二线城市大量“连环单”的存在，即首套刚需的购置是改善置业实现的前提。

其次，多个区域对于首套房的定义已经根据新的政策原则精神有所调整，一些卖旧买新、卖小买大的需求，只要贷款还清，完全可能被视为首套房需求。

误区之四：居民杠杆率已经很高，且宏观经济存在不确定性，故而政策很难取得实际效果。

人民银行表示，新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值（即买房杠杆利用率）长期在38%-42%，个人贷款质量整体较好，居民的杠杆率整体并不高。

数据显示，2022年4月新增按揭-605亿，同比-118%，个人杠杆率不断下降，社会总体信贷需求不足，居民购房意愿很低。

房屋作为一种负债购置的产品，降低负债成本和购置门槛，可能对市场产生直接的正面影响。

当前在稳增长背景下，地方财政及楼市成交均承压，大型房企信用风险再度爆发，化解行业风险与稳定市场预期迫在眉睫。

此次央行新政进一步释放行业托底信号，自上而下对地产政策端进一步改善做出定调，有望带动板块估值持续修复。

平安证券指出，开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。

同时，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物管企业估值修复。物管板块关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

产业链角度，建议关注科顺股份、东方雨虹、海螺水泥、伟星新材等。