全国房地产市场月度追踪：新开工再度下滑；土地出让从低基数同比增长

2015年11月11日 中国：开发商 证券研究报告全国房地产市场月度追踪：新开工再度下滑；土地出让从低基数同比增长环比：销量（下降）；均价（一手房上涨、二手房持平） 10月份全国一手房交易量为1.20亿平方米，同比增长6%，环比下降9%，而我们追踪的主要36个城市的周平均交易量环比上升20%，表明三四线城市交易量增速下降。14个城市的二手房交易量同比增长82%，环比下降9%。价格：全国一手房销售均价环比上升2%，同比上涨7%。五个主要城市的二手房均价环比持平，同比上涨17%，年初至今深圳表现最为领先。从地区看，中部销售面积领先，同比强劲增长12%，而东部和西部同比分别上升5%和持平。 房地产投资依然同比负增长，新开工面积有所下滑 10月份全国完成房地产开发投资总额人民币8,270亿元，同比下降2%（9月份同比降幅为3%，2014年全年为增长10%），东部地区投资环比降幅最大（15%）。与我们预期一致，10月份新开工面积再度降至1.23亿平方米（同比下降24%，而2015年9月同比增长15%）。2015年年初至今，房地产投资、新开工面积、竣工面积和施工面积同比增速分别为+2%、-14%、-4%和+2%。 土地出让金额环比下降20%，同比增长28%；年初至今同比下滑15% 我们对302个主要城市土地购置活动的监控显示10月份土地市场交易量环比下降：土地出让面积环比下降10%/同比上升16%；土地成交均价环比下降11%至人民币1,524元/平方米（年初至今均值为1,360元，2014年均值为1,290元），致使土地出让金额环比下降20%/同比上升28%。一/二线城市住宅土地出让分别环比下降21%/7%，而其他173个城市环比下降2%。 开发商已公布的10月份销售业绩同比增速依然强劲 我们研究范围内有18家开发商公布了10 月份销售数据，取各开发商数据中值：总体销售面积环比增长15%，同比增长2%；销售额环比增长19%，同比上升3%；销售均价环比下滑2%，同比上升3%。 交易建议 我们认为供需恢复平衡的前提是土地出让、房地产投资持续下滑。买入建议：雅居乐（强力买入名单）、上海世茂（强力买入名单）、万科A（强力买入名单）、碧桂园、融创中国、瑞安房地产、合景泰富、中国海外、万达商业、华夏幸福、保利地产和华侨城。卖出建议：恒大地产、金地集团。风险：销售/利润率差于预期 (下行风险)/好于预期 (上行风险)、宏观经济硬着陆 (下行风险)。 全国房地产市场运行状况概览 资料来源：国家统计局 建议买入/卖出的股票估值 注：*表明该股位于我们的地区强力买入名单。 资料来源：Datastream、高华证券研究 王逸, CFA (分析师) 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 (分析师) 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕 (研究助理) +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究2015年10月2014年10月同比一手房(百万平方米)施工面积7,078 6,921 2%新开工面积123 163 -24%竣工面积102 74 39%销售面积120 114 6%(人民币十亿元)房地产开发投资827 847 -2%商品房销售额805 716 12%资金来源1,091 1,037 5%(人民币元/平方米) 商品房销售均价6,710 6,300 7%二手房主要城市成交量（千平方米）9,386 5,163 82%主要城市成交价格（元每平方米）35,031 29,861 17%月度比较评级 货币最新股价2015年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司雅居乐房产 买入*HK$4.2213.65 8.20 94%世茂房地产买入*HK$12.8429.66 23.70 85%碧桂园买入HK$2.916.88 4.80 65%合景泰富买入HK$5.5312.38 8.70 57%融创中国 买入HK$5.0811.25 7.90 56%中国海外买入HK$25.3531.35 37.60 48%万达商业买入HK$49.2088.73 71.00 44%瑞安房地产买入HK$2.255.28 3.20 42%恒大地产卖出HK$6.518.93 4.50 -31%国内上市公司万科(A)买入*Rmb14.1720.66 19.60 38%华夏幸福 买入Rmb26.14n.m.34.70 33%保利地产买入Rmb9.3311.59 12.20 31%华侨城 买入Rmb8.9516.22 10.50 17%金地集团卖出Rmb12.2613.34 8.70 -29% 2015年11月11日 中国：开发商 全球投资研究 2 2015年10月中国一手房地产市场活动 图表1: 2015年10月份中国房地产开发活动 年初至今房地产开发及交易数据比较 注：表中所有一手房市场数据均指商品房。 资料来源：国家统计局、中原地产 图表2: 月度商品住宅销售面积与竣工面积比较 图表3: 10月份商品住宅销售均价同比上升10% 注：12月份数据可能受到年底效应的干扰。 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 图表4: 年初至今全国房地产开发投资、施工面积及新开工面积同比变动 图表5: 全国房地产开发投资、施工面积及新开工面积的月度同比变动 注：表中所有数据均指商品房。 注：表中所有数据均指商品房。 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 2015年10月2015年9月月环比2014年10月同比2015年与2014年比较与2013年比较与2012年比较与2011年比较与2010年比较与2009年比较(百万平方米)施工面积7,078 6,937 2%6,921 2%7,078 2%15%32%49%91%146%新开工面积123 196 -37%163 -24%1,271 -14%-19%-13%-21%-4%56%竣工面积102 85 21%74 39%612 -4%3%5%23%46%62%销售面积120 132 -9%114 6%949 7%-1%21%19%31%43%(人民币十亿元)房地产开发投资827 947 -13%847 -2%7,880 2%15%37%58%107%177%商品房销售额805 870 -8%716 12%6,479 15%6%40%48%75%105%资金来源1,091 1,091 0%1,037 5%10,157 1%4%33%48%78%136%(人民币元/平方米) 商品房销售均价6,710 6,577 2%6,300 7%6,827 7%7%16%24%34%44%月度比较年初至今比较01836547290108126144162180198216234252270288(百万平方米)销售面积竣工面积4,0004,5005,0005,5006,0006,5007,0007,500(人民币元/平方米)商品住宅销售均价-40%-20%0%20%40%60%80%房地产开发投资年初至今同比变动房屋施工面积年初至今同比变动房屋新开工面积年初至今同比变动-50%0%50%100%150%200%250%房地产开发投资月度同比变动房屋施工面积月度同比变动房屋新开工面积月度同比变动 2015年11月11日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表6: 2015年1-10月销售面积同比上升7% 全国商品房销售面积和竣工面积比较 图表7: 2015年1-10月新开工面积/销售面积比率进一步下降全国房地产开发商新开工面积、施工面积和销售面积比较 注：表中所有数据均指商品房。 注：表中所有数据均指商品房。 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 图表8: 10月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为+19%/+3% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表9: 10月份主要开发商的累计市场份额进一步上升 主要开发商的累积市场份额 注：主要开发商包括：雅居乐、合景泰富、瑞安房地产、华润置地、方兴地产、万达商业、碧桂园、恒大地产、绿城房产、富力地产、龙湖地产、保利置地、上海世贸、远洋地产、融创中国、金地集团、保利地产和万科。 注：主要开发商包括：万科、保利地产、金地集团、中海地产、华润置地、龙湖地产、合景泰富、仁恒置地、上海世贸、保利置业、碧桂园、恒大地产、绿城房产、远洋地产、富力地产、融创中国和雅居乐。 资料来源：公司数据 资料来源：公司数据、国家统计局 0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.801002003004005006007008009001,0001,1001,2001,3001,400(百万平方米)销售面积(左轴)竣工面积(左轴)销售面积/竣工面积(右轴)(X)0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000(百万平方米)新开工面积(左轴)施工面积(左轴)新开工面积/销售面积(右轴)(X)-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%