采购：美国非交易路演的投资者反馈

Flashnote图房地产股权–香港购买目标价（港元）16.30股价（港币）12.78上升/下降（％）+27.5%性能1M3M1200万绝对值（％）6.72.9-0.6相对^（％）1.113.21.2^索引恒生指数RIC0083.HK彭博83 HK市值（美元）10,031市值（港元）77,756自由流通量（％）462015年10月23日黄文**，CFA分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6571re国强*分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6629Ganesh Siva *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证信和置业（83 HK）采购：美国非交易路演的投资者反馈 充足的净现金状况为潜在的行业不利因素做好了充分的准备 稳定的租金收入支持稳定的股息 我们给予买入评级，目标价为16.3港元投资者对香港住宅和零售租赁市场趋势放缓的可能性表示担忧。我们最近在美国举办了信和置业的投资者会议。尽管投资者最近对香港房价下跌和零售趋势的潜在影响表示担忧，但该公司拥有强大的资产负债表和稳定的租赁投资组合，应为抵御香港房地产市场的潜在不利因素做好准备。该公司对香港房地产市场的前景充满信心。不确定时期的财务灵活性。尽管投资者担心香港房价会下跌，信和置业的强劲资产负债表（截至2015年6月，净现金为137亿港元）应有助于其抵御香港整体市场初级销售动能的不确定性。此外，我们认为，信和置业在装备合理价格的土地收购机会方面，将为香港的土地补充装备精良。稳定的租金收入支持股息。信和置业在其租赁业务中的零售业务继续保持稳定，除了高端业务的疲软（类似于香港市场趋势）外，其在总业务中所占的比例很小。同时，信和置业的零售租赁业务组合，包括本地购物者在内的多种多样的租户贸易组合和服务，在2015财年贡献了6.7％的总租金同比增长，这有助于支持股息支付，意味着2015财年的股息收益率为c4％。接触中国市场的机会有限。根据我们的估计，一些投资者对中国住宅市场的不确定性表示担忧，信和置业对中国住宅市场的不确定性有限，其资产净值不到8％。信和置业在中国的项目中销售稳定，例如成都的宫殿和漳州的王朝公园的已售公寓销售率达70-90％，而厦门美菲儿酒店于2015年第三季度推出的最新一期的均价为人民币4.9万元每平方米（去年同期为人民币31元，一年前000psm）。发行人报告：香港和上海银行股份有限公司我们给予买入评级，目标价为16.3港元。我们的公允价值目标价免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读（未变动）是基于我们对每股资产净值24.4港元的折让33％。我们认为，在不确定的宏观环境中，信和置业处于有利位置，资产负债表强劲，经常性收入来源稳定，而更多的首次发行和/或土地收购可能会缩小资产净值折让。关键的下行风险包括信和置业的项目销售慢于预期和/或平均售价低于预期。 abc信和置业（83 HK）房地产2015年10月23日2意思-1标清资料来源：汇丰银行估算财务与估值：信和置业购买财务报表损益摘要（港币百万元）06 / 2014a 06 / 2015e 06 / 2016e 06 / 2017e信诺：资产净值明细市场价值（港元）港元/股占总数的百分比资产少数民族兴趣爱好4681,0601,1241,191递延项目2,030 2,070 2,1122,154总资本受雇128,960 134,826 140,298固定资产60,244 60,749 61,04861,855其他资产30,35531,95432,60533,424当前资产51,20458,80763,81969,498总资产141,803151,510157,472164,777比率，增长和每股分析截至06 / 2014a 06 / 2015e 06 / 2016e 06 / 2017e的年份同比变化收入193％-28％-2％1％税前利润3％-33％-6％2%已报告每股收益5％-40％0％2%汇丰银行每股收益6％6％0％2%比例（％）投资回报率例外4%4%4%4%净资产收益率例外4%5%4%4%广告支出回报率例外4%4%4%4%操作保证金26%37%41%40%核心利润保证金24％36％37％37%利息保障除外（X）23.424.631.337.4净债务（现金）/权益-11%-13%-15%-16%每股数据（港币）每股收益1.55 0.93 0.93 0.95汇丰每股收益0.88 0.93 0.93 0.95每秒伤害0.50 0.50 0.50 0.50价格相对303024241818121266001月7日至3月8日5月至9月9日至10月11日至11月12日至14年1月14日信和置业价钱相对恒指资料来源：汤森路透数据流，汇丰银行注：价格于2015年10月22日收盘。物业销售收入16,95710,3249,8589,691物业投资及其他收益4,8825,2995,4755,794开发属性：销售成本(16,038)(9,756)(9,073)(9,317)办公室/零售1,8590.31%毛利5,8015,8676,2606,168住宅40,1476.629%SG＆A(684)(701)(719)(737)投资物业其他收入和收益(48)000办公室/零售80,46713.359%营业利润/息税前利润5,0695,1665,5415,431住宅8,8031.56%净利息费用298375545626酒店物业5,0850.84%Asso和JCE的2,0301,598652819净债务（不包括限制性现金）12,0942.0重估收益3,225000中国杰出的土地增值税属性(268)(0.0)PBT10,6217,1396,7386,876美东时间。资产净值148,186 24.4税收(1,146)(943)(1,052)(1,050)资料来源：汇丰银行估算少数权益(103)(593)(64)(66)净利9,3725,6045,6225,760资产净值折扣/溢价图表核心利润5,301 5,604 5,6225,760现金流量摘要（港币百万元）60%经营现金流量10,3743,0123,8653,50340%资本支出(222)(506)(491)(997)20%其他投资活动(1,437)1871871870%新股发行900000-20%其他筹资活动(1,590)535455现金净变化5,5054,3442,0962,379-40%现金年初13,999 19,503 23,84825,944现金结束19,503 23,848 25,94428,323资产负债表摘要（港币百万元）股东的资金118,558 124,357 129,979长期负债5,2384,6184,3094,655-60%-80%030405060708101112131415 ％ 至资产净值+1 SD abc信和置业（83 HK）房地产2015年10月23日3估值与风险我们维持信和置业的“买入”评级，公允价值目标价为HK $ 16.3，较我们的净资产值HK $ 24.4折让33％。我们的目标折让基于低于历史平均值的0.5个标准偏差。关键的下行风险：信和置业的项目销售慢于预期和/或平均售价低于预期。 abc信和置业（83 HK）房地产2015年10月23日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格的变化或估计）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的权益成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动率必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，才能改变股票的状态。 abc信和置业（83 HK）房地产2015年10月23日5长期投资机会的评级分布截至2015年10月23日，已发布的所有评级的分布如下：购买46%（其中31％提供了投资银行服务）保持40%（其中29％提供了投资银行服务）卖14%（其中17％提供了投资银行服务）为了进行上述分配，在从先前评级模型转换为当前评级模型的过程中，将使用以下映射结构：在我们先前的模型下，超重=买入，中性=持有，减持=卖出；在我们当前的模型下，买入=买入，持有=持有和减少=卖出。有关两种模型下的评级定义，请参阅上面的“股票评级和财务分析基础”。股价和评级变化为长期投资机会推荐和价格目标记录从至日期超重中性2014年8月27日中性超重2015年2月11日超重购买2015年4月30日目标价值日期价格117.202013年2月27日价格216.002013年8月28日价格312.002014年1月27日价格414.602014年8月27日价格515.202015年4月30日价钱616.002015年6月9日价钱716.302015年8月27日资料来源：汇丰银行信和置业（0083.HK）股价表现港元兑汇丰银行评级历史1816141210864资料来源：汇丰银行10年10月11月10日2012年10月13年10月14年10月15年10月 abc信和置业（83 HK）房地产2015年10月23日6汇丰银行及分析师披露披露清单公司股票代号最近价格价格日期揭露中地0083.HK12.782015年10月22日6资料来源：汇丰银行1 汇丰银行在过去12个月内曾管理或共同管理该公司的证券公