首次覆盖报告：努力向“互联网+金融”华丽转身的传统服务企业

mifan  公司简介。世联行为国内最早从事房地产专业咨询的服务机构之一，也是登陆A股的首家房地产综合服务提供商，服务范围涵盖房地产价值链的主要环节。近3年来，公司将单一互相分割的业务打造成集顾问咨询、营销代理、金融服务、资产管理等多项业务为一体的一站式服务平台，自上市以来实现平稳发展，营收复合增长率达到27%，资产规模突破45亿元，处于地产服务行业的领先地位。  投资要点。2015年房地产市场短期复苏趋势基本确立，公司代理销售业务预期从中收益，市场占有率和佣金收入有望进一步提升；近期着力打造的金融服务业务和电商业务市场反映良好，已成为公司业绩的主要贡献力量之一。随着公司进军存量房市场，未来业绩上行空间有效激活；业务类型和赢利模式趋向于一站式、平台化、交叉交互式的模式，咨询顾问业务的开展提升了楼盘代理权的获取率，销售代理权保障了金融服务业务的推广范围，也为资产管理项目的获取争得了主动权，金融服务业务则降低了购房资金门槛，提升了楼盘的竞争力，而电商业务的平台又支撑了金融服务业务的资金来源和整个服务体系，未来各业务板块之间预计能够发挥良好的协同效应，全面提升公司的市场表现。  投资建议。公司基本面状况良好，转型初期表现强势，长期增值空间较大，公司未来3年的每股收益分别为0.431元，0.547元和0.687元，对应市盈率为69.54，54.82和43.65，建议投资者“增持”。  风险提示。房地产市场复苏不及预期，市场成交低迷；P2P平台资金支持力度不够，信贷业务发展受阻；传统二手房经纪公司挤压金融服务业务市场份额，存量市场业务开展不顺；电商业务平台效应较弱，市场影响力低于预期。 分析师 王剑辉 电话 010-59366117 邮件 wangjianhui1@sczq.com.cn 执业证书 S0110512070001 研究助理 韩笑 电话 010-59366142 邮箱 hanxiao@sczq.com.cn 行业数据 2015/05/26 股票家数(家) 156 总市值(亿元) 31872.34 流通市值(亿元) 25494.62 平均涨跌幅(%) 2.86 每股收益(TTM，元) 0.48 交易数据 2015/05/26 总市值(亿元) 366.37 流通市值(亿元) 366.25 总股本(亿股) 12.22 流通股本(亿股) 12.21 12个月价格区间(元) 7.44-41.82 一年内股价走势___ __ _________ 020000400006000080000100000120000-100.00%0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%14-0514-0714-0914-1115-0115-0315-05成交金额房地产指数世联行上证综指核心要点 努力向“互联网+金融”华丽转身的传统服务企业 ——世联行(002285)首次覆盖报告 评级：增持 房地产公司首次覆盖报告 2015年06月01日 2 房地产行业公司深度分析报告 Page 2 目录 1 中国最具规模的房地产顾问公司之一 4 1.1 地产综合服务领域的龙头企业 4 1.2 机构持股集中，未来前景看好 4 2 财务结构稳健，盈利持续稳定 5 2.1 轻资产提速，杠杆率水平提升 5 2.2 经营效率和回款能力突出 6 2.3 资金需求增加，流动性风险值得警惕 6 2.4 盈利平稳增长，多元业务顺利叠加 7 2.5 人力成本上升显著，提高行业竞争优势 8 2.6 创新业务异军突起，提升综合盈利水平 9 3 传统业务稳步前进，金融+互联网快速成长 9 3.1 代理销售业务尚未受到影响，但不确定性增加 9 3.1.1 可售资源充足，短期业绩相对有保障 9 3.1.2 代理费用率处于行业低位，地方项目拓展难度较大 10 3.1.3 增量市场规模收缩，竞争加剧，长期业绩不确定性较高 10 3.2 顾问策划业务稍有回落 11 3.2.1 业务总体量增价跌，盈利能力有所下降 11 3.2.2 与代理销售业务紧密相连，未来业务规模预计进一步收缩 12 3.3 资产服务业务稳步提升 13 3.3.1 业务规模增长迅速，短期盈利相对滞后 13 3.3.2 差异化竞争策略优势明显，新型社区管理模式值得期待 14 3.4 金融服务业务全面爆发 14 3.4.1 小额信贷业务发展迅速，购房金融服务前景广阔 14 3.4.2 金融服务业务业绩贡献突出，叠加效果显著 15 3.4.3 未来成长空间可期，信用风险不可忽视 16 3.5 电商业务前景广阔 17 3.5.1 收购Q房网股份，强势切入存量房市场 17 3.5.2 O2M平台想象空间巨大，现实竞争难题难以回避 18 4 行业结构性回落，短期复苏可期 19 4.1 成交低迷，投资消极 19 4.2 市场多维调整，需求结构发生根本性变化 20 4.3 当前政策环境有利，未来业绩改善可期 21 4.4 策划代理行业发展面临调整 22 5 市场表现与投资价值分析 23 5.1 盈利预测 23 5.2 投资建议 25 5.3 投资风险 25 3 第3页 公司分析报告 Page 3 图目录 图 1：世联行公司股权结构（截止到2015年一季度） ............................................................. 5 图 2：2015年一季度基金持股比例前十的上市地产公司（%） ................................................ 5 图 3：行业主要公司资本结构对比 ........................................................................................... 7 图 4：行业主要公司营运能力对比 ........................................................................................... 7 图 5：2010-2014年公司营收结构（万元） ............................................................................. 8 图 6：行业主要公司盈利能力对比 ........................................................................................... 8 图 7：公司毛利润结构 ............................................................................................................. 9 图 8：公司毛利率（%） .......................................................................................................... 9 图 9：公司历年代理销售项目数据 ......................................................................................... 11 图 10：公司历年代理佣金收入及代理费用率 ......................................................................... 11 图 11：过去5年公司策划顾问项目合约数量 ......................................................................... 12 图 12：全国房地产开发投资额累计同比数据 ......................................................................... 19 图13：全国百城住宅价格数据 ............................................................................................... 19 图 14：全国商品房待售面积数据 ........................................................................................... 20 表目录 表 1：公司资产服务主要内容 ................................................................................................ 13 表 2：公司金融服务业务主要内容 ......................................................................................... 16 表 3：2015年一季度行业主要政策汇总 ................................................................................. 22 表 4：世联行未来3年业绩预测 ............................................................................................. 24 表 5：同行业价值分析（截止到2015年5月26日） ............................................................ 24 表 6：互联网金融板块价值分析（截止到2015年5月26日） .............................................. 25 表 8：资产负债表预测结果 .................................................................................................... 26 表 9：利润表预测结果 ........................................................................................................... 27 表 10：现金流量表表预测结果 .............................................................................................. 27 4 房地产行业公司深度分析报告 Page 4 1 中国最具规模的房地产顾问公司之一 1.1 地产综