聚焦深圳，回归核心城市

深圳控股（604） 更新报告买入 2015年04月17日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 盈利摘要 股价表现 年结日：31/12201320142015E2016E2017E收入(百万港元)9,77913,82716,87319,26221,525变动(%)17.6%41.4%22.0%14.2%11.7%净利润(百万港元)2,7383,1313,8084,2244,710核心盈利(百万港元)1,7871,6241,9752,1912,443变动(%)-0.8%-9.1%21.6%10.9%11.5%每股收益(港元)0.590.540.650.720.81变动(%)-0.4%-9.1%21.6%10.9%11.5%市盈率@3.7(倍)6.36.95.75.14.6每股股息(港元)0.190.160.200.220.24息率(%)5.1%4.3%5.3%5.9%6.5%00.511.522.533.544.52014/3/252014/4/252014/5/252014/6/252014/7/252014/8/252014/9/252014/10/252014/11/252014/12/252015/1/252015/2/252015/3/25 来源: 公司资料, 第一上海 来源: 彭博 郑嘉梁 +852 2532 1599 Jupiter.zheng@firstshanghai.com.hk 主要数据 行业 房地产 股价 3.70 港元 目标价 4.80 港元 (+30%) 股票代码 604 已发行股本 66.97 亿股 市值 247.79 亿港元 52 周高/低 4.04/2.08 港元 每股资产净值 5.75 港元 主要股东 深业集团 (60.57%) 聚焦深圳，回归核心城市 ¾ 净利同比增长 14.3%，符合市场预期：深圳控股公布 2014年全年业绩，营收同比增长 41.4%至 138.27 亿港元（下同），上市公司股东应占溢利31.3 亿元，同比增长14.3%，核心净利同比减少 9.1%至 16.24 亿元，业绩符合市场预期。公司末期派发股息 0.13 港元，加上中期股息，全年派息 0.16 港元，派息比例达到 30%，公司将继续保持这一派息比例。由于整体房地产市场低迷，公司 2014 年合约销售额为 74 亿元，同比下降 18%。公司 2015 年的合约销售目标是 110 亿元，比去年有 49%的提升，预计公司会推售的货值有 280 亿元，其中 70%在深圳，因此完成今年的销售额难度不大。 ¾ 聚焦深圳，回归核心城市：公司继续实行聚焦深圳，回归核心城市的战略，1）加大深圳的土地储备，公司在深圳的优势明显，土地储备达到 206 万平米，占总的土地储备面积的比例的 20%，预计未来 3 年可增至 400 万平米，占比将达到 40-50%；2）深化与深圳本地其他国企的合作，目前合作的项目是与深圳地铁合作的塘朗地铁站上盖项目，以及与深圳国际(152.HK)在前海合作的项目；3）继续处置三四线城市项目，公司在 2014 年已经处置了分别位于成都和佛山三水的两个项目，另外计划处置的 6 个项目，总占地面积 275 万平米，建筑面积 430 万平米，占公司总的土地储备的 40%，处置完成后公司的土地储备将进一步优化。 ¾ 财务状况稳定：截止 2014 年底，公司持有现金为 96.6 亿港元，净负债率为 64.7%。公司的平均融资成本为 5.5%，继续保持在行业较低水平。 ¾ 目标价为 4.80 港元，维持买入评级：源于最新的盈利估算，我们调升其目标价为 4.80 港元的，相当于 15 年 7.2倍的市盈率，相比每股净资产折让 17%，上升空间 30%，维持买入评级。 第一上海证券有限公司 2015 年 04 月 - 1 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 附录1：主要财务报表 损益表财务分析<百万港元>, 财务年度截至<十二月><百万港元>, 财务年度截至<十二月>201320142015E2016E2017E201320142015E2016E2017E收入9,77913,82716,87319,26221,525增长率 (%)-物业销售7,20510,93813,67315,72417,610收入17.64%41.40%22.03%14.16%11.75%-其他2,5742,8893,2013,5383,915经营利润43.63%6.27%23.77%13.86%12.67%销售成本-6,177-9,754-11,811-13,387-14,852净利润-0.84%-9.12%21.60%10.94%11.49%毛利3,6024,0735,0625,8756,673每股盈利-0.44%-9.07%21.60%10.94%11.49%其他收入1,6112,4492,6942,9633,260盈利分析 (%)行政费用-1,176-2,232-2,447-2,793-3,121毛利率36.83%29.46%30.00%30.50%31.00%经营利润4,0374,2905,3096,0456,811经营利润41.28%31.02%31.47%31.39%31.64%利息支出-636-743-666-730-713净利润率28.00%22.65%22.57%21.93%21.88%联营公司收入1,051697766843927其他 (%)特殊项目1-2 0 0 0有效税率38.92%40.13%40.00%40.00%40.00%税前利润5,0775,8537,0217,7698,636派息比率32.22%29.84%30.00%30.00%30.00%税项-1,976-2,349-2,808-3,108-3,454ROE9.93%9.55%10.98%11.22%10.88%少数股东权益-373-375-405-437-472ROA3.56%3.31%3.89%4.08%4.26%净利润2,7383,1313,8084,2244,710流动比率(倍)0.450.360.390.430.45核心利润1,7871,6241,9752,1912,443利息覆盖率(倍)6.355.787.988.289.55派息-1,017-1,065-1,142-1,267-1,413未分配利润1,7222,0662,6652,9573,297估值PE (x)6.276.905.675.114.59每股盈利 (元)0.5900.5360.6520.7230.807P/B (x)0.620.660.620.570.50每股派息 (元)0.1900.1600.1960.2170.242息率 (%)5.144.325.295.876.54资产负债表现金流量表<百万港元>, 财务年度截至<十二月><百万港元>, 财务年度截至<十二月>201320142015E2016E2017E201320142015E2016E2017E现金及现金等价物6,5348,3758,9229,6139,018经营利润4,0374,2905,3096,0456,811应收账款416715675770861折旧161189198209220存货36,91845,64049,21453,54859,409营运资金变动-2,453-4,999-6,351-5,383-6,830其他流动资产4,9373,7054,0274,4294,872税项-793-942-1,127-1,247-1,386无形资产323323323323323其他-3,092-686-447-447-447其他长期资产1,6411,9412,0382,1402,247经营现金流-1,721-585-705902194联营公司资产24,15331,25631,50431,60532,741固定资产2,4142,6983,2411,9701,924资本开支-429-419-441-465-491总资产76,89294,50597,947 103,591110,554关联公司投资1670000其他252186-39-39-39短期贷款12,12212,05712,71412,51311,984投资现金流-10-233-481-505-530应付账款1,0294,3141,3831,2981,482其他流动负债7,5318,4968,4968,4968,496公平值变动0000 0长期贷款12,16817,34220,66223,08725,299债务变动1,2333,8322,9831,6681,262递延税项5,1077,7827,7827,7827,782派息-276-1,065-1,142-1,267-1,413其他固动资产0123 4其他264-1,207-1,284-1,409-1,555总负债49,31261,73163,27565,93867,255融资现金流1,4962,6251,698259-293股东权益27,57932,77434,67237,65343,298现金变动-2351,807512656-629少数股东权益2,2422,2782,6823,1203,592汇兑变动3535353535合计76,89294,50597,947 103,591110,554初期现金6,7346,5348,3768,9229,613末期现金6,5348,3768,9229,6139,018净负债率64.38%64.15%70.53%69.02%65.28%调整每股净资产(元)5.945.615.946.457.41现金及现金等价物6,5348,3758,9229,6139,018 资料来源：公司资料、第一上海预测 第一上海证券有限公司 2015 年 04 月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号 永安集团大厦19楼 电话: (852) 2522-2101 传真: (852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制并只作私人一般阅览。未经第一上海书面批准，不得复印、节录，也不得以任何方式引用、转载或传送本报告之任何内容。本报告所载的内容、资料、数据、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的邀请或要约或构成对任何人的投资建议。阁下不应依赖本报告中的任何内容作出任何投资决定。本报告的内容并未有考虑到个别的投资者的投资取向、财务情况或任何特别需要。阁下应根据本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素作出本身的投资决策。 本报告所载资料来自第一上海认为可靠的来源取得，但第一上海不能保证其准确、正确或完整，而第一上海或其关连人仕不会对因使用/参考本报告的任何内容或资料而引致的任何损失而负上任何责任。第一上海或其关连人仕可能会因应不同的假设或因素发出其它与本报告不一致或有不同结论的报告或评论或投资决策。本报告所载内容如有任何更改，第一上海不作另行通知。第一上海或其关连人仕可能会持有本报告内所提及到的证券或投资项目，或提供有关该证券或投资项目的证券服务。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 ©2015第一上海证券有限公司 版权所有。保留一切权利。