综合实力强劲，业绩稳步增长

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ ＃marketData＃ 市场数据 日期 2018.03.23 收盘价(港元) 28.95 总股本(亿股) 69.31 总市值(亿港元) 2006.51 净资产(亿港元) 1430.87 总资产(亿港元) 5745.66 每股净资产(港元) 20.64 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《限制政策加码，销售状况良好》20171016 《结转节奏导致上半年业绩倒退，全年展望稳定》20170827跟踪报告 《利润率提升，综合实力强劲》20170326跟踪报告 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 张忆东 兴业证券经济与金融研究院副院长 zhangyd@xyzq.com.cn SFC：BIS749 SAC：S0190510110012 ＃assAuthor＃ 联系人：宋健 songjian@xyzq.com.cn SAC：S0190518010002 ＃dyStockcode＃ 01109 .HK ＃dyCompany＃ 华润置地 港股通（沪、深） ＃title＃ 综合实力强劲，业绩稳步增长 ＃createTime1＃ 2018年03月25日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2014A 2015A 2016A 2017A 营业收入(百万港元) 88,381 103,393 109,328 118,588 同比增长(%) 23.8 17.0 5.7 8.5 净利润(百万港元) 14,708 17,527 19,501 23,017 同比增长(%) 0.1 19.2 11.3 18.0 毛利率(%) 30.6 31.2 33.7 40.3 净利润率(%) 16.6 17.0 17.8 19.4 净资产收益率(%) 13.7 13.3 14.0 13.3 每股收益(港仙) 252 259 281 332 每股股息(港仙) 50 57 70 97 数据来源：公司资料、兴业证券经济与金融研究院 投资要点 ＃summary＃  综合实力强劲的龙头房企：华润置地的综合实力强劲，物业销售规模位于行业前列，产品结构合理，土地储备丰富，支持公司向更高规模冲击，保持当前行业领先地位；同时，公司的商业地产运营已经做到行业第一，并仍处于高速发展期。公司的业绩稳健增长，并加大了派息力度，派息率由30%提升至35%，按照当前股价，股息收益率达到3.4%，目前公司的股价相当于2017年8X PE，低于行业的平均水平，随着公司销售增速的提升以及业绩的释放，公司的估值有望得到提升，建议投资者积极关注。  2017年业绩符合预期：2017年公司实现营业收入1185.9亿港元（下同）,同比增长8.5%，其中投资物业租金收入达到87.8亿元，同比增长21.1%，占比提升至7.4%；毛利润为477.4亿元，同比增长29.4%，毛利率增长至40.3%，主要由于开发物业结转单价增长且成本降低；股东应占核心净利润为191.6亿元，同比增长17.8%，核心净利率达到16.2%，全年业绩符合预期。公司末期每股派息86.7港仙，加上中期股息，期内每股派息96.7港仙，同比增长为37.4%，派息率由核心净利润的30%增长至35%。截至目前，公司已售未结转货值达1260.9亿元，其中786.7亿元已经锁定，公司的业绩将保持稳定增长。  合约销售追求有质量的增长：2017年公司合约销售金额和面积分别为1521亿元人民币和954万平米，分别同比增长40.8%和23.0%，销售均价为15940，同比增长14.5%，量价齐升带来销售金额大幅增长，公司的销售规模位列行业第十。公司已经实现全国范围的布局，区域分布上，华北、华东、华南、华西、东北、华中分别占比25.6%、22.2%、24.3%、10.5%、10.0%和7.3%。2017年可售资源超过3000亿，公司的销售目标为1830亿元，同比有20%的增长。2017年公司整体去化率增长至68%（2016年为52%），有望实现更高规模销售。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、公司销售不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(未评级) 报告正文  2017年业绩符合预期：2017年公司实现营业收入1185.9亿港元（下同）,同比增长8.5%，其中投资物业租金收入达到87.8亿元，同比增长21.1%，占比提升至7.4%；毛利润为477.4亿元，同比增长29.4%，毛利率增长至40.3%，主要由于开发物业结转单价增长且成本降低；股东应占核心净利润为191.6亿元，同比增长17.8%，核心净利率达到16.2%，全年业绩符合预期。公司末期每股派息86.7港仙，加上中期股息，期内每股派息96.7港仙，同比增长为37.4%，派息率由核心净利润的30%增长至35%。截至目前，公司已售未结转货值达1260.9亿元，其中786.7亿元已经锁定，公司的业绩将保持稳定增长。 图1、核心股东应占利润及增速 图2、公司的历年派息 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  商业回暖，投资物业表现靓丽：截至2017年末公司共持有27个商场，10个写字楼，7所酒店，在营投资物业面积达到688.8万平米。全年公司实现投资物业收入87.8亿港元，同比增长21.1%，其中商场，写字楼、商场分别占比65%、14%和16%。商场部分的租金收入同比增长约21.7%，平均出租率提升至94.9%，规模效应逐步凸显。期内公司新开业5个商场，并在南京、长春、昆明、烟台、南昌获取5个商业地块，预计至2020年公司的商场数量将达到48个，总运营面积达到680万平米。 图3、公司的投资物业收入及同比增速 图4、公司的投资物业收入构成 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  合约销售追求有质量的增长：2017年公司合约销售金额和面积分别为1521 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(未评级) 亿元人民币和954万平米，分别同比增长40.8%和23.0%，销售均价为15940，同比增长14.5%，量价齐升带来销售金额大幅增长，公司的销售规模位列行业第十。公司已经实现全国范围的布局，区域分布上，华北、华东、华南、华西、东北、华中分别占比25.6%、22.2%、24.3%、10.5%、10.0%和7.3%。2017年可售资源超过3000亿，公司的销售目标为1830亿元，同比有20%的增长。2017年公司整体去化率增长至68%（2016年为52%），有望实现更高规模销售。 图5、公司的历年合约销售 图6、公司的合约销售分布 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  土地储备资源优质丰富：截至2017年末公司的土地储备为4898万平米，其中投资物业816万平米，可供公司未来3-4年的发展。从区域划分来看，华北、华东、华南、华西、东北和华中地区分别占比19.5%、19.7%、25.8%、15.4%、9.3%和9.9%，全国分布较均匀。按城市能级划分，一线、二线、三线及其他城市分别占比12.3%、62.5%和25.2%。一线城市占比下降，二三线城市储备扩充。公司在2017 年加大了土地储备的力度，新增了64宗土地，总建筑面积为1196.6万平米，平均土地成本为8731元/平米，新增土地主要集中在华北和华东地区。 图7、公司的历年土地储备 图8、公司的土地储备分布 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  财务实力雄厚：截至2017底，公司的净负债率为35.9%，比上年提升了11.1个百分点，主要由于2017年地价支出较高，但该指标仍然位于行业较低水平。公司持有现金643亿元，同比提升37.8%。三大评级机构穆迪、标普和惠誉对公司均持以稳定展望，信贷评级维持在Baa1、BBB+和BBB+，公司的融资渠道通畅，平均融资成本仅为4.16%。在整体流动性趋紧的形势下，公司雄厚的财务实力将成为公司巨大的优势。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(未评级) 图9、公司的净负债率 图10、公司的平均融资成本 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  综合实力强劲的龙头房企：华润置地的综合实力强劲，物业销售规模位于行业前列，产品结构合理，土地储备丰富，支持公司向更高规模冲击，保持当前行业领先地位；同时，公司的商业地产运营已经做到行业第一，并仍处于高速发展期。公司的业绩稳健增长，并加大了派息力度，派息率由30%提升至35%，按照当前股价，股息收益率达到3.4%，目前公司的股价相当于2017年8X PE，低于行业的平均水平，随着公司销售增速的提升以及业绩的释放，公司的估值有望得到提升，建议投资者积极关注。  风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、公司销售不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 海外跟踪报告(未评级) 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资评级说明 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以上证综指或深圳成指为基准，香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 审慎增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与光大证券股份有限公司、闽港控股有限公司、五菱汽车集团控股有限公司、大森控股集团有限公司、