兴证海外地产：中国金茂销售拿地逆势增长 库存去化力度强

中国金茂2024年1-7月销售额同比增8%，排名升至全国第7；上半年可售货值2200亿，去化575亿，补库273亿，下半年可售约1898亿，按31%去化率可实现全年正增长。2024-2025年拿地占合约金额比例超50%，2026年权益拿地115亿，新增货值284亿，全年目标约1000亿，拿地节奏因核心城市供地少、溢价率高而放缓，公司严控溢价率在6.6%

中国金茂2024年启动奋进计划，目标三年去化1600亿老货，2025年已去化580亿，2026、2027年分别计划去化400亿、300亿。2026年初老货库存1055亿，占总未售的38%，低于行业均值50%，去化力度较强。公司通过严格控制溢价率和优化销售策略，有效降低库存压力。

中国金茂拿地平均溢价率仅6.6%，销售净利率约10%，远高于2025年规模净利润率2.1%。2026年净利润有下行压力，2027年企稳，2028年预计约9亿，较2025年增52%。当前港股通持股占自由流通股52%，PB 0.47倍，较2026年NAV折价29%，合理估值2.06元，距当前股价有42%上涨空间。公司盈利能力较强，估值具有修复潜力。

当前房地产行业下行加速，核心城市供地节奏存在不确定性，拿地溢价率高位波动可能影响企业补库节奏。行业整体面临销售压力，但部分企业如中国金茂通过强化销售和库存去化，仍能保持增长。未来需关注行业政策变化和市场需求恢复情况。

中国金茂面临房地产行业下行加速的风险，核心城市供地节奏不确定性可能影响拿地计划。此外，2022-2025年累计存货减值损失约108亿，虽2025年物业减值收窄，但应收往来款或存在历史遗留问题，减值规模或维持去年水平。需关注行业政策和市场环境变化对公司经营的影响。