地产项目华侨城刚需产品推广策略提报方案

2023年11个月672条救市政策不是在救市，就是在救市的路上… … 三环9999，四环6999 意料之中的，年末特惠开始祭出，不少项目出现了大跌眼镜的特惠，遍地都是价格屠夫 比如6900元/㎡的金地西湖春晓，8000元/㎡起的金科中原、9999元/㎡的泰宏建业国际城，10500元/㎡起的旭辉一江云著、10500元/㎡起的汇泉景悦城、12500元/㎡起的佳田未来新城、16000元/㎡起的银榕居…… 2024年，会好吗？ “你不买，我不买，房价还能降200…” 2024年，依旧是风险密布，波谲云诡。 过去只是化债风险，现在是化债+经营风险。 销售业绩大滑坡，所以漫天的裁员、降薪、甚至直接砍掉分公司和业务线的，会越来越多。 2024年，危机并存。风浪越大，鱼越贵！ 23年的市场没有拉起来，所以2024年注定会是加强版的2023年， 2024年绝对不会是平静的一年，一定是风高水激的一年。 郑州刚需还买房吗？ 大致分为4类： 一类，是大学毕业后留在郑州工作想在此买房，也许前期自住，但大部分是为了婚房;一类，是在北上广深等外省市的河南游子想在郑州买房定居;一类，是省内地市家长们想给孩子在郑州买套房，为未来孩子定居、结婚铺路;一类，是女生单身置业或者买入婚前财产； 不出郑州1W以内能买哪儿？ 南四环边上的三个项目：远洋臻园、电建洺悦天板块1-南四环边 玺、万科大都会。远洋臻园，周边有不少已交付小区，距离鑫苑都汇 广场较近，生活便捷性强于电建和万科七期，但是距离地铁较远。电建洺悦天玺，优势在于央企+地铁+价格低，但是 地块位置一般，产品也一般。万科大都会七期和六期都会天际同时在售，七期要 比六期便宜一千块钱每平，但是六期位置更好一些，精装标准更高一些。 板块2-常西湖新区边缘 星联城、融侨悦城，在常西湖新区的边缘，位置、配套没有优势，但是胜在价格便宜。 可以关注；融侨悦城的开发商缺钱，能不能交付是个问题，可以直接忽略。 期，并且产品规划以改善大面积段为主，刚需可以忽略。郑州华侨城和保利上城，没配套、没地铁、没规划。 碧桂园凤凰城和碧桂园西湖，去化全靠降板块3-西四环以西 价，但问题在于工程进度有点慢。 汇泉西悦城位于四环外，不在常西湖核心区，位置差并且临近高架和陇海铁路线，汇泉本身产品也一般。 金地西湖春晓清盘特惠6999/平米起。 缩小范围，均价8K左右，能买哪儿？荥阳东、南龙湖、绿博、经开物流园区… 中原西路：金地/华侨城 “买房的进不去，维权的不出来。” 金地西湖春晓69xx元/㎡起的价格一打出来，售楼部沸腾了，市场情绪更低落了虽然6900元/㎡仅是一楼的价格，小区正常94㎡的户型7600-7800元/㎡，122㎡的户型8200元/㎡左右。但比它刚开盘时的价格便宜将近4000元/㎡， 四环刺客清仓甩卖 7月初金地西湖春晓刺破了西四环的房价。金地当年拿这块地时，楼面价高达5816元/㎡，算上3000-4000元/㎡的建安成本，8000左右的房价明显是在赔本卖。2024年金地集团需要处理至少121亿元的公开债务，最近的一笔在1月13日，债券余额15亿元。不是常西湖新区买不起， 而是中原西路更有性价比。 刚需永远是价格敏感 当区域内竞品都在做“降价”“促销”“买房送XX”的狂轰滥炸如果继续死抓价格承受能力最差的“极致刚需”痛点几百元的价差，也能把“新青年”的心理防线彻底击垮 2024年，400套任务怎么完成？ 今年200+的销售数据，在四环圈已经遥遥领先，但更高的目标依然是新的挑战。 我们手里的牌 央企·地铁·现房四环边8000±元/平米 「2024年推广线破题重点」 中原新青年ד质”能生活提案 聚焦“新”客群（购买力增量）与“优”品质（产品力优势） ①高质青年生活择址：四大中心，四环主场，地铁10号线②高质青年生活环境：高品质实景现房，高素质客户③高质青年生活空间：高品质建筑园林，高利用率户型 为成长型客户提供一站式解决方案 “时代趋势” 有质青年成长焦虑事业和家庭 ……品质失衡情感保真代际代沟中年失语健康管理启蒙社交……均处在成长型的首置/首改客群 以痛点替代卖点，让客户共情 流量？共识！ 流量是瞬间，认同感是永恒的唯有观点和共识是永恒的刚需，所谓流量变现都是共识的兑价 回归产品逻辑做人的文章人 在他们的心里住着菁英的自己他们渴望重建人生的新秩序在新一线郑州筑梦人生新里程 他们将成熟后的第一次选择押注在此，追随成功者的榜样共同生长，彼此成就故此中原的土地上将以这群青年为核心华侨城重塑“中原”青年的精神标杆 “有质青年” 忠于不同 梦想家，不在梦里 决意创造不同，拥有精致理性美 独立社交人格，执着人生小确幸 实用主义美学，追求颜值仪式感 所以我创造我自己的生活 央企地铁现房敬献有质青年 LOGO 中原新青年ד质”能生活提案 有质生活真实不贵 四环主场地铁时代质感生活随时热爱 LOGO 中原新青年ד质”能生活提案 让有质青年住得更好一点 四环主场｜地铁时代｜质感生活｜随时热爱 LOGO 中原新青年ד质”能生活提案 我们精于产品，而非广告没有套路的营销只为不计成本的“质”造把每一分钱，都用在你的生活 超级符号 YOUNG 给2024比个耶 给中国新势力比个耶 给未来比个耶 推广执行战术EXTENSION 打赢2 0 2 4营 销战 役 /四大节点/ 知食分子/有机菜场开业 策略核心：利用当前营销中心下沉空间，与美团买菜/多多买菜合作，营造生活氛围 中原文脉童星汉服秀 雪王驾到红人音乐节 策略核心：跨界蜜雪冰城/全城送奶茶/雪王快闪，打造红人节 ”没事找市“ super市集 中原华侨城X新媒体运营 根据不同媒体属性/价值，结合项目角色做长期的多样的内容输出，以此形成长效传播，夯实品牌定位形象。 「选央企不焦虑」 四环主场｜地铁时代｜质感生活｜随时热爱 「选央企现房拒绝emo焦虑」 建面约87-139m²阔景高层/宽悦洋房四环主场｜地铁时代｜质感生活｜随时热爱 「选央企现房拒绝emo焦虑」 建面约87-139m²阔景高层/宽悦洋房四环主场｜地铁时代｜质感生活｜随时热爱 「选央企现房拒绝emo焦虑」 建面约87-139m²阔景高层/宽悦洋房四环主场｜地铁时代｜质感生活｜随时热爱 「选央企现房拒绝emo焦虑」 建面约87-139m²阔景高层/宽悦洋房四环主场｜地铁时代｜质感生活｜随时热爱 「有质青年心生活」 四环主场｜地铁时代｜质感生活｜随时热爱 《选择华侨城的99个理由》 ①这里都是高知圈子，人与人之间很舒适。②毕业之后拥有的第一套房子，也是我的生活。③毕业之后工作的地方，也是我决定生活的地方。④西区也很新，我象这里，好好生活。⑤每个季节都有美景，目之所及，皆是美景。⑥喜欢是一种情怀，无须解释。⑦住在这里幸福指数感真的很高………… 小红书社群活动：有趣人类大会 「你在郑州还好吗？」 四环主场｜地铁时代｜质感生活｜随时热爱 创意传播系列稿：（以人物代言方式，实景拍摄＋真人出境，刷屏中原朋友圈） 1、郑州大V抖音达人利用达人自身吸引力转化流量 郑州本土抖音大V，综合类条目，房产+每周1条吃喝玩乐类与房产穿插郑州本土5万粉丝以上大V，成本500—1000元（3条）； 10万+粉丝大V，2000—3000元（1条）；20万+粉丝大V，5000元（1条）每周1条视频，朋友圈同步转发每周预算5000元以内，每月费用3万左右， 华哥探房 52.6W粉丝451万赞费用3万 单条点赞量在3000，播放量预估5—10W烂尾楼关注点赞率高播放过百万，点赞3—5万近期的内容比较偏官方市场热点一些本人风格活泼，可亲专业度可以，主要看价格 郑州楼市研习社 28.9W粉丝 103W赞费用3.5 单条点赞梯队差距500/1000/2000播放5W—10W—百万也有左右 播主女孩，颜值不错，背后有大团队内容质量中上，相对全面 郑州楼市老高说房 33.7W粉丝78.7W赞费用5K 单条点赞量在500—1000，播放量预估5—10W 刚需楼盘，片区讲解偏多 但是有一批固定粉丝，比较喜欢此风格 郑州置业（大超） 7.7W粉丝18.7万赞费用2-5K 播放5W—15W左右 故事化讲述，比较真实段子+热点+内容都有，数据OK 郑州房侍郎 4.3W粉丝 正常数据跑量单条点赞量在500左右，18W赞费用5K 播放5W—10W左右梯队差距较大，200/500/1000/2000买数据点赞量3000——8000不等 大局观和小价值分析到位，内容质量不错 老曹吐槽郑州楼市2.4W粉丝 14.3W赞费用0.3 正常数据跑量广告类点赞200左右 讲解类单条点赞量在500左右，播放5W—10W左右 粉丝客群相对中上，咨询2W+及北龙湖楼盘的较多个人风格明显，专业度不错，观点明确 二、经纪人+全民爆破线上传播奖励，线下活动维系 邀请全城经纪人拍短视频万元奖金拿到手软 需带项目标识、可讲解项目价值点或周边配套， 抖音+朋友圈或快手+朋友圈同时发送，且朋友圈不少于88赞，每条奖50/100元购物券。根据粉丝量及播放量评估，每条可获得额外奖励： 5001-30000人，奖200元；30001-100000人，奖300元；100001-150000人，奖400元；150001人以上，奖500元。微信好友数量不限，经纪人到项目后， 项目宣传即可领取现金奖励。 【华侨城短视频达人10万奖金补贴计划】 抖音短视频大赛：全城达人邀约，拍摄项目相关视频，播放量定奖金抖音播放量2千以上，凭截图领100元红包，5千以上200元，2万播放500元等，以此类推 三、专属华侨城直播团队 专业化讲解形成自身优势，形成常态化宣传培养项目自有直播团队、拓展新渠道 「宇宙的尽头是“直播带货”」 短视频流量无法持续，而且不稳定直播拥有固定客源，可长线维持 墨客｜郑州广告界唯一具备专业直播间打造能力的全链条服务团队 聚焦地产直播领域全范围保姆式服务 专业直播间观点明晰，画质清楚，灵活专业 普通直播间画质模糊，场景单一，无趣呆板 普通主播 墨客免费赠送价值59000元专业直播间全套设备 触摸大竖屏|多镜头切换|内置直播app绿幕抠像虚拟背景,免直播间装修 科技行业10+年技术大拿专业指导灯光调试设备互联 一对一保姆式服务 定制专业直播间搭建方案 1对1指导培训专业技术人员安装 一站式智能硬件解决方案 陪伴式操作省心又省力 墨客主播团队专业地产直播达人每周2天/3-6小时不间断直播获客主播天团【头部+腰部网红达人】人员支持 我们陪你播！我们替你播！我们教你播！ “脖子以下全是腿”的美女主播聊房跟话题整花活儿 多行业成功经验，专家免费直播培训，指导学习 •连播12小时不发烫不卡顿•导播音控多功能一体•虚拟直播间，省去装修费•绿幕抠像直播背景随时换•43寸大屏，粉丝互动更及时 「墨客观点」营销推广的本质： 提出自己的生活方式主张， 然后得到客户的认同。 一是，没有提出自己的主张，全卖物理点去了，需要调整；二是，自己的主张并没得到粉丝认同，需要修正。 「产品力—购买理由」 不是比产品的配置，而是基于顾客痛点和选择下的购买理由。 并且找得到打动顾客的真实理由，那么产品力就是OK的。找到产品力，需要发现客户类别，知道市场供应，然后通过N选1的沙盘推演，看到楼盘对特定顾客的价值。 「到访力—渗透和触达」 不是整天纠着渠道、全民，而是对自己鱼塘的覆盖和渗透力度。 是否主动触达并建立城市地理标志，是提高到访力的不二手段。链家能带来到访，但我们不需要克隆链家，把楼盘所在组团的生活地、工作地、社交地渗透就行了。 「案场力——认知认同到认购」 不是促销和网红售楼部，而是顾客到案场后的认知度设置、