核心观点与关键数据
- 市场情绪：尽管近期地产股出现10%的周度二级市场成交量下降和股票市场流动性收紧，但CITI对地产板块持乐观态度，主要基于以下因素：销售量保持韧性、自2025年7月以来基数较低、9月将迎来更多新项目发售以及7月政治局会议可能释放支持性政策信号。
- 业绩预期：预计2026年上半年房企盈利将疲软，因此CITI重新调整了7月/8月的首选股顺序，分别为CRL、C&D、贝壳、金茂和 COLI。
- 销售情况：5月份数据显示，尽管新项目发售减少，但5家房企（COLI、金茂、C&D、COGO、CMSK）凭借核心城市现有项目销售增长实现超过10%的同比增长。预计包括C&D在内的6家房企将延续同比增长，主要得益于9月的新项目发售和自2025年7月以来的低基数。
- 土地市场：5月份数据显示，主要城市土地供应减少（GFA同比下降30%），推高了土地价格。COLI、金茂、C&D和绿城在5月土地购置放缓，但预计在2026年下半年土地市场降温、供应回升时加速收购，且土地价格更有利。
- 盈利风险：受2025年上半年高基数影响，预计COLI、龙湖、保利、越秀等房企2026年上半年盈利同比下降35-40%。库存销售压力可能导致龙湖和保利出现亏损。CRL由于2026年上半年初成都商场REITs剥离，预计盈利下降幅度较小（约10%），且预计REITs剥离带来约20亿人民币的收益。
- ** recurring income**：5月份CRL和龙湖的recurring income分别同比增长10%和9%，主要得益于租户组合优化和资产减值拨备。CRL成都商场REITs剥离预计带来约20亿人民币的收益。
- 政策预期：CITI预计7月政治局会议将在6月18日“齐心”文章呼吁稳定房地产市场后释放支持性政策信号。
- 管理层变动：预计绿城将在2026年下半年更换CEO，金茂将在2026年下半年更换董事长。
关键城市市场分析
- 长沙：5月土地供应减少至100万平方米（2025年GFA销售量为540万平方米，为20年最低），1-6月二级市场价格稳定在约8,000元/平方米，未进一步下跌。预计未来3-4年内房价将维持在底部，成交量稳定。
- 深圳：二级市场待售房源达10万套，但50%的房源挂牌超过一年（并非真实卖家）。高端住宅销售放缓，但仍然强劲，部分买家从深圳流入香港。
物理市场展望
- SH Proptech Innovations主席丁祖宇认为，2026年物理市场同比有所改善，但不太可能出现快速反转。市场底部将由老旧/小型二手房价格稳定锚定，底部周期可能持续到2026-2030年，并由核心城市（上海/重庆/深圳/广州/杭州/成都等）引领。
- 近期“小阳春”行情在5月底达到顶峰，随后项目探访和认筹活动在6月放缓，可能由于股市走弱和3-5月需求提前释放。
- 观察到“K型”分化，高端豪华住宅和低端老旧/小型住宅表现优于中端项目。
- 新房销售增长受土地供应减少限制，全国性下降。
- 二级市场稳定。
- “新标准”住宅（GFA效率更高）出现后，2024年前半年的“老标准”项目成为去库存最薄弱的板块。
- 丁祖宇不期待2026年出现全国性政策刺激，但预计2026年REITs市场和城市更新将取得重大进展。
