津滨发展：2025年年度报告

2025年年度报告 【2026-04】 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人（会计主管人员）李建民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义......................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...................................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................................................10第四节公司治理、环境和社会......................................................................................................................................29第五节重要事项...........................................................................................................................................................42第六节股份变动及股东情况..........................................................................................................................................49第七节债券相关情况....................................................................................................................................................57第八节财务报告...........................................................................................................................................................58 备查文件目录 （一）载有法定代表人、总经理、公司主管会计工作的负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告、审阅报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （四）第八届董事会2026年第一次会议决议。 上述文件置备地点为公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司主营业务收入仍以房地产开发为主，深耕精品住宅领域，积极推进多个项目的建设与运营。当前房地产行业整体处于调整阶段，市场下行压力较大、行业竞争加剧，面对诸多外部不利因素，公司整体经营保持稳定，并为后续持续发展积蓄了潜力。 报告期内公司经营工作主要围绕以下几方面展开： 1、主要项目建设情况 （1）梅江H1地块一期目前已完成全项目的80%，配建外檐及地库区域施工正稳步推进；（2）滨和泰达项目报告期内顺利开工。 2、主要项目销售情况 本年度公司实现营业收入4.13亿元，较上年同期下降85.43%，其中房地产销售收入3.45亿元，包括梅江项目、滨堡公司项目、滨泰公司体院北项目、创辉公司玛歌庄园项目。汉沽科技园厂房出租率稳定，物业公司实现部分项目签约与续签，两项业务收入与上年度基本持平。 3、储备项目推进情况 （1）津和泰诚项目：已取得《建设用地规划许可证》《建筑工程桩基施工许可证》；（2）泰城联创项目：已完成多轮客户需求深度挖掘及产品对标调研工作；（3）泰嘉宸筑项目：推进项目整体方案的研讨与完善工作。 4、参股项目情况 参股的中海云麓公馆项目住宅部分已清盘，剩余可售存货为自持租赁住房，该公司为本公司的联营企业，在确认投资收益时，考虑了评估报告对该项目未售房产减值的影响，本期确认投资损失3654.53万元。 5、净利润情况及亏损原因 2025年公司合并净利润为-4318万元，当期经营亏损主要原因如下： （1）本年度无新增竣工结算项目，全年以尾盘销售为主，叠加房地产市场整体销售承压、去化放缓； （2）公司参股的中海云麓公馆项目，本期确认投资损失3654.53万元。 土地一级开发情况 □适用不适用 2026年作为“十五五”开局之年，多地及部委密集出台稳地产政策，市场预期持续修复，房地产市场有望在“十五五”中后期筑底企稳，迈入高质量发展新阶段。当前行业发展逻辑已全面转向提质增效，打造“好房子”、盘活存量资产、推进城市更新成为核心发展方向。公司将紧扣行业趋势与政策导向，持续优化经营策略，稳步推进项目开发建设，科学把控销售节奏，全力实现持续稳健运营与高质量发展。 2026年度，公司将聚焦两大核心工作：一是全力推进现有可结算项目竣工交付，夯实营收基础，力争实现年度盈利目标；二是从严做好在建及待开发项目建设管控，稳步推动项目落地实施，为后续销售回款及未来收入确认奠定坚实基础。 具体年度工作计划如下： （一）抓好项目开发和销售工作 1、梅江项目 H1项目一期工程：确保2026年全面完成交付； H1项目二期工程：预计年中开工建设，产品定位为高端改善型住宅。 2、宝珀花园项目 2026年宝珀花园项目主要聚焦地下车位及剩余商业的去化。 3、红树湾项目 积极推进B区地下室总登（确权）工作，扎实推进B区车位及AB区商业的销售的启动工作。 4、滨和泰达二体南项目 业主会所建设，计划2026年会所完成并正式对外开放。 首开区1#、16#、17#楼建设，计划2026年实现结构封顶，同步年度内实现样板房的精装修及智能化系统安装并达到对外展示条件。 5、津和泰诚项目 项目产品为高端改善型商品住宅，2026年计划完成主体结构封顶和地下结构施工，完成预售许可和项目开盘。 6、泰城联创项目 位于北辰区核心地段，2026年工程计划推进规划审批。 7、泰嘉宸筑项目 为核心居住区低密宅地，2026年计划完成规划报批。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用□不适用 本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至本期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币1.12亿元。报告期内出现一笔客户违约情况，截至本报告期末公司履行阶段性担保金额18.06万元，本公司认为上述担保不会对公司的财务状况产生重大影响。 董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，2025年全国房地产市场整体延续调整态势，行业深度博弈特征显著。受市场预期及供给侧结构调整影响，投资、新开工与竣工面积同比分别变动至-17.2%、-20.4%及-18.1%，行业主体在审慎经营中加速向高能级城市聚焦资源布局。 从需求端看，市场修复进程缓慢。数据显示，全年新建商品房销售面积达8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额为8.4万亿元，同比下降12.6%，居民购房意愿与购买力恢复尚需时日。相较之下，二手房成交占比稳步提升，大中城市刚需化居住需求更多通过存量市场解决；而新房市场正逐步转向改善性需求支撑，房企以“好房子”为抓手形成差异化竞争，标志着行业正式迈入存量房时代。 展望后市，行业政策的加力落实、宏观经济基本面的回暖以及居民收入预期的改善，是购房需求修复的关键前提。尽管政策靠前发力为需求释放创造了有利条件，但当前市场整体仍处于去库存关键阶段。受近年新开工与土地购置面积大幅缩量制约，除核心城市外，多数区域新房供应规模有限。预计短期内市场将以消化存量房源为主，供求关系的全面修复仍有待时间与进程。 三、核心竞争力分析 （一）战略优势。公司始终坚定不移深耕天津市场，战略重心聚焦中心城区与滨海新区。天津作为北方重要经济中心和人口集聚城市，房地产市场需求多元、发展潜力充足。中心城区承载城市核心功能，汇聚优质教育、医疗、商业等公共资源，对改善型、品质型及资产配置型购房群体具备较强吸引力；滨海新区作为国家级新区，经济发展动能强劲，产业集聚效应显著，持续吸引青年人才流入，叠加京津冀协同发展战略深入推进，刚性住房需求支撑坚实。公司精准把握两大区域市场特征，集中优势资源开展项目开发运营，