金 融 街：2025年年度报告

2026年4月 目录 目录...........................................................................................................................1第一节重要提示........................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标.............................................................................2第三节董事会报告.....................................................................................................7第四节公司治理、环境和社会...............................................................................30第五节重要事项.......................................................................................................49第六节股份变动及股东情况...................................................................................65第七节债券相关情况...............................................................................................71第八节财务报告.......................................................................................................88第九节备查文件目录.............................................................................................248 第一节重要提示 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司董事长杨扬、总经理盛华平、财务总监于健声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经董事会审议通过的2025年度利润分配预案为：公司计划2025年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 续经营能力存在不确定性 □是√否 七、分季度主要财务指标 八、非经常性损益项目及金额 单位：元 报告期内，公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况；公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节董事会报告 一、公司经营环境及影响 （一）房地产行业形势分析 1．行业政策变化分析 2025年3月5日，政府工作报告中提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房；发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。2025年12月11日，中央经济工作会议明确，坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。 2．全国市场形势分析 根据国家统计局数据，2025年，全国商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%；全国商品房销售金额为8.4万亿元，同比下降12.6%。根据中国指数研究院数据，2025年，销售TOP100房地产企业销售总额为3.5万亿元，同比下降18.5%。 根据国家统计局数据，2025年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌3.2%。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下跌1.8%，二线城市新建商品住宅销售价格同比下跌2.5%，三线城市新建商品住宅销售价格同比下跌3.8%。 根据中国指数研究院数据，2025年，全国300个城市住宅用地成交面积为6.2亿平方米，同比下降13.4%，全国300个城市住宅用地成交出让金为2.3万亿元，同比下降10.6%。 3．公司进入重点城市市场分析 根据中国指数研究院数据，2025年，公司进入的上述城市商品住宅销售面积、销售金额均出现下降，其中商品住宅销售面积同比下降2.2%~33.0%，商品住宅销售金额同比下降11.6%~33.6%。 根据中国指数研究院数据，2025年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比变动区间为-30.4%~33.4%，住宅用地成交金额同比变动区间为-34.4%~58.5%。 根据戴德梁行数据，2025年，北京甲级写字楼空置率为15.9%，同比下降2.4个百分点；北京甲级写字楼租金为205.6元/平米/月，同比下降16.0%；上海甲级写字楼空置率为23.4%，同比上升1.0个百分点；上海甲级写字楼租金为201.4元/平米/月，同比下降9.8%。 （二）公司经营管理回顾 2025年，公司坚持“保障安全，强化转型，完善机制，稳健发展”的总体经营思路，抓回款、控支出，保资金安全；加强经营调度，促进转型发展，稳步推进开展年度各项工作。 1.党建持续引领，促进公司转型发展。2025年是“十四五”规划收官之年。报告期内，公司党委充分发挥“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，为公司转型发展提供坚强的思想、政治和组织保障。一是坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，认 真开展中央八项规定精神学习教育各项工作，通过组织学习研讨、检视问题、警示教育等，强化政治引领，筑牢思想根基；二是深化党建引领，以“红墙先锋”工程和“双提升”工程为抓手，通过开展专项整治工作、深化与各合作单位开展党建联建共建、组建“党员先锋队”、“党员攻坚队”、设立党员先锋岗等方式，助力公司转型发展；三是聚焦创新赋能，夯实工作基础。持续加强基层党组织标准化、规范化建设，高质量开展组织生活，深化党建品牌建设，充分发挥党建品牌的引领作用，为公司转型发展赋能。 2.编制发展规划，明确公司发展思路。报告期内，公司对主要国家房地产市场发展情况、企业经营模式进行了剖析，对中国房地产市场的发展现状和未来趋势进行总结，并结合自身情况编制了公司的“十五五”规划，明确提出“深耕精投五大城市群的中心城市，坚持以房产开发、资产经营、城市更新、文化旅游为四大核心业务，辅以资产支持证券业务，打造房地产全价值链一体化业务平台，实现公司持续、稳定、健康发展”的发展战略，明确了公司业务转型发展的思路方向。 3．坚守资金安全，保障公司经营稳健。报告期内，公司坚持将保障现金流安全作为核心经营任务，确保经营稳健。一是面对房地产行业和市场变化，以加强项目销售去化为核心目标，完善销售管控模式，推进项目销售签约和回款，经营活动现金流净额连续7年保持为正；二是积极开展融资工作，充分梳理探索融资资源，多措并举募集与公司发展需求相匹配的资金；三是执行精细化资金管理，严格执行工程款支出预算管理、严控资金支出，持续推进降本增效工作。 4.强化销售调度，开发业务推进销售。报告期内，公司结合项目节点和市场形势变化，制订针对性的销售策略，持续开展系统性销售调度，促进项目销售流速和回款效率。2025年，公司实现销售签约额约72.5亿元，实现销售签约面积约49.8万平米；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额66.5亿元（销售面积40.8万平米），商务产品实现销售签约额6.0亿元（销售面积9.0万平米）。 5.优化管理模式，努力稳定资管业务。报告期内，公司写字楼板块积极拓展客户，顺应市场灵活调整定价体系，并通过挖掘和拓展客户资源、多业态服务资源联动、物业增值服务等举措，提升项目服务品质与市场竞争力，全力保障各项目出租率和主要客户稳定；商业板块将招商工作作为核心抓手，积极研判市场，实现项目关键业态补充和区域品牌升级，并在努力稳定现有客户的同时，研究推动项目未来价值升级，重塑项目竞争力；公寓/酒店板块从服务细节入手提升客户体验，并通过项目间联动、商旅平台等方式拓展收入。2025年，资管业务（含文化旅游）实现收入约20.0亿元，实现息税前利润约11.3亿元。 6.丰富业态内容，文旅业务收益增长。报告期内，根据“优化存量+精选增量”的总体策略，公司文化旅游项目全面推进整体规划及内容建设、体验提升，收益实现持续增长。一是提升在运营文化旅游项目，慕田峪长城项目围绕长城国际会客厅建设，强化特色体验，扩大市场覆盖，遵化古泉小镇项目战略性布局“医-康-养”产业链，推动构建古泉小镇一站式康养服务体系；二是挖掘存量项目资源禀赋和内在价值，公司天津之心超高层观光项目年内开业后，市场影响力持续提升；惠州巽寮湾项目通过升级基础设施、更新主题打卡装置等方式，提升景区消费品质与游客体验，激活区域市场活力。 7.探索业务模式，城更业务持续推进。报告期内，公司通过强化行业调研与案例分析，并制定相应技 术管理措施及风险控制要点，着力探索和打造以轻资产运营为主的城市更新业务模式，培育公司新的业务增长点。报告期内，公司北京市西城区“金树如院”公寓项目保持满租，同时公司加大力度推动盘活闲置项目，其中重庆九曲花街商业改造项目年内完成并实现开业，苏州融悦湾人才公寓改造项目也在年内启动。报告期内，公司获得北京市西城区百万庄大街长租公寓改造项目，城市更新业务持续推进。 8.强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司秉承客户理念，坚守质量底线，持续推进保交楼工作。一是坚持全周期、全流程的交付管理体系，从开发建造到交付准备，落实施工管理节点及交付任务规划，推进项目建设进程，严格管控过程风险，高标准实现保交楼；二是持续开展第三方过程质量评估，坚持高标准品控管理，注重细节把控。公司2025年质量过程评估中，各项目实测实量质量结果稳中有升，部分项目过程质量评估成绩优异。 9.优化体制机制，提高整体管理效能。报告期内，公司围绕战略推进和业务发展，推动深化体制机制改革。一是通过市场对标与全面人才盘点，编制人力资源战略规划，进一步提升人才管理效能，助力公司战略达成；二是围绕战略转型，持续优化组织架构，深度整合区域公司业务，进一步实现战略聚焦，提升组织效能和管理效率；三是强化业绩导向，进一步优化人力资源管理机制，鼓励责任担当，激发内部活力和潜力；四是切实从业务需求出发，科学制定人岗匹配方案，严格落实、定期评估、适时干预，持续降本增效，提升公司竞争力及可持续发展能力。 10.依法合规经营，助力公司行稳致远。报告期内，公司深入开展对子公司的常规及专项审计，进一步推动子公司内审工作，强化审计问题整改与审计成果应用，充分发挥审计监督作用，提高全员合规意识和责任意识；公司持续开展内控评价工作，加强内控与风险、法务职能联动，职能部门积极