菲利普斯爱迪生公司2026年季度报告

菲利普斯爱迪生公司（注册人名称，如在其章程中指定） 请在括号内用勾号标明注册人是否为大型加速报告公司、加速报告公司、非加速报告公司、小型报告公司或新兴增长公司。参见《证券交易所规则》第12b-2条中“大型加速报告公司”、“加速报告公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 大型加速文件器加速提交者非加速申报公司 小型报告公司 新兴成长公司 ☑☐☐☐☐ 如果是一家新兴增长公司，请通过勾选标记表明注册人是否已选择不使用根据《证券交易所法案》第13(a)节提供的延长过渡期来遵守任何新的或修订的财务会计准则。 请在括号内用勾选标记标明注册人是否为空壳公司（如《证券交易所法案》第12b-2规则所定义）。是 ☐ 否 ☑ 第一部分 财务信息w 项目1. 财务报表 菲利普斯爱迪生公司，股份有限公司，截至2026年3月31日和2025年12月31日的合并资产负债表（摘要及未经审计）（金额单位：千美元，除非注明每股金额） 菲利普斯爱迪生公司合并经营状况表和综合收益表截至2026年3月31日和2025年的三个月(概要及未经审计)（除每股金额外，均以千为单位） 菲利普斯爱迪生公司，股份有限公司截至2026年3月31日及2025年三个月合并权益变动表（摘要及未经审计）（单位：千美元，除非每股金额） 菲利普斯爱迪生公司，股份有限公司现金流量表（持续）截至2026年3月31日和2025年（摘要和非审计）（单位：千美元） 菲利普斯爱迪生公司，股份有限公司。合并财务报表（简明未经审计）说明 组织 菲利普斯爱迪生公司，股份有限公司（“我们”，“公司”，“PECO”，“我们的”或“我们”）于2009年10月在马里兰州成立。我们的业务主要通过菲利普斯爱迪生杂货中心运营合伙企业I，L.P.（“运营合伙企业”），一家成立于2009年12月的特拉华州有限合伙企业进行。我们是运营合伙企业的有限合伙人，我们全资子公司菲利普斯爱迪生杂货中心OP GP I LLC是运营合伙企业的唯一普通合伙人。 我们是一家房地产投资信托（“REIT”），主要投资于全渠道杂货连锁的社区购物中心，这些购物中心汇集了信誉良好的全国性、区域性和地方性零售商，他们在美国人口稠密的市场销售必需品和服务。除了管理我们自己的购物中心外，我们的第三方投资管理业务还为三个未合并的机构合资企业（其中我们拥有部分所有权权益）和一家私募基金（统称为“受托基金”）提供全面房地产和资产管理服务。 截至2026年3月31日，我们拥有299处完全所有的房地产物业。此外，我们持有Grocery Retail Partners I LLC（“GRP I”）14%的股份，该实体拥有20处物业；持有Necessity Retail Venture LLC（“NRV”）20%的股份，该实体拥有4处物业；持有Neighborhood Grocery Catalyst Fund LLC（“NGCF”）31%的股份，该实体拥有3处物业。 2. 重大会计政策概要 以下列出了管理层认为对编制我们的合并中期财务报表重要的重大会计估计和政策。我们的某些会计估计对于理解我们的财务状况和经营成果尤为重要，需要管理层进行重大判断。例如，对资产的使用寿命、资产的剩余持有期、应收账款的回收金额、有形和无形资产及负债的初始估值（包括商誉）以及相关递延成本和无形资产的摊销期间（尤其是在不动产收购方面）的重大估计和假设，以及为编制合并中期财务报表所需的其他公允价值计量评估。因此，这些估计存在一定程度的不确定性。 在2026年3月31日结束的三个月中，我们对重要的会计政策没有任何变动。有关我们的重要会计政策的全面总结，请参阅我们于2026年2月10日提交给美国证券交易委员会（“SEC”）的2025年10-K表格年度报告。 报告编制基础与合并会计原则——本附带的合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制的，用于编制季度财务信息，并按照10-Q表格和S-X规则第10条的规定编制。因此，它们不包括编制完整的财务报表所需的所有信息和注释。本10-Q表格季度报告的读者应参阅我们截至2025年12月31日年度的经审计合并财务报表，该报表包含在我们的2025年度10-K表格年度报告中。根据管理层的观点，本季度报告已包括为公正展示所报告期间的未审计合并财务报表所必需的所有正常和经常性调整。截至2026年3月31日的三个月的经营结果并不一定是全年的预期经营结果。 附件中的合并财务报表包括了我们的会计科目和营运合伙关系及全资子公司的会计科目（我们对此拥有财务和营运控制权）。营运合伙关系的财务报表采用与我方会计政策相一致的会计政策编制。所有公司间余额和交易在合并过程中都被抵销。 收入税我们的合并财务报表包括全资子公司的运营，这些子公司共同选择被视为应纳税的REIT子公司实体，并按正常公司税率缴纳美国联邦、州和地方所得税。我们确认了2026年3月31日和2025年的三个月内分别为200万美元和100万美元的联邦、州和地方所得税费用。所有所得税金额均包含在我们的合并利润表和综合收益表（“合并利润表”）的其他费用净额中。 片段—我们的主要业务是拥有和运营社区和邻里购物中心。我们不会根据地域或规模来区分我们的主要业务或分组运营，以衡量业绩。因此，我们将我们的业绩作为一个单一的运营和报告部门来呈现。关于我们单一运营和报告部门的信息，请参阅第13项注释。 最近发布或采纳的会计准则在这三个月内（截至2026年3月31日），没有新发布的或已实施的会计准则对该公司产生影响。 3. 租约 出租方——我们的大部分租赁合同在租赁资产是我们物业内的零售空间方面大体相似，并且租赁协议通常包含类似的规定和特点，没有实质性差异。我们所有的租赁合同目前都被归类为经营租赁。与我们的经营租赁相关的租赁收入如下（单位：千）： (1)(2)(3)(4)租赁。包括在评估可收回性之前与租赁付款相关的租金收入。可变薪酬主要与租赁收入相关。包括对被视为不可信赖承租人的直线租金收入的调整。包括一般储备以及针对我们认为不具备信用资质的租户的调整，我们按照现金基础记录收入。会计准则编码（“ASC”）第842主题 预计到2026年3月31日为止的非可取消经营租赁下的未来固定合同租金收入，假设没有新的或重新协商的租赁协议或租赁协议的期权延期，并包括租金减免和因收入确认目的而改为现金基础核算的租户的影响，如下（单位：千）： 截至2026年3月31日，没有任何单一租户占我们累计年度化基本租金（“ABR”）的10%或更多。截至2026年3月31日，我们在佛罗里达州、加利福尼亚州和德克萨斯州的全资房地产投资分别占我们ABR的11.9%、11.3%和10.0%。因此，我们投资组合的地域集中度使我们特别容易受到佛罗里达州、加利福尼亚州和德克萨斯州房地产市场的负面自然或经济事件的影响。 (2)(3)所获得的分包裹位于我们拥有的购物中心附近。收购总价包括成交成本，减去信用额度及承担的负债。 自2026年3月31日后，我们以5,890万美元的价格购得了三处房产。 The total purchase price of assets acquired during the three months ending March 31, 2026 and 2025 was allocated as follows:遵循（单位：千）： 资产处置以下表格总结了截至2026年3月31日和2025年的三个月房地产处置活动（金额单位：千美元）： 2026年3月31日之后，我们出售了一块土地，成交价为670万美元。 5. 其他资产净额 6. 债务义务 以下是对截至2026年3月31日和2025年12月31日的债务义务的突出本金余额和利率的总结，包括衍生金融工具的影响（金额单位：千美元）： 2026债务活动2026年1月，我们将1.618亿美元的定期贷款的到期日从2026年1月延长至2027年1月。 2026年2月，我们在一项承销发行中发行了3.5亿美元的4.75%优先债券，到期日为2033年，发行价格为99.920%。该发行筹集了3.465亿美元的总收入，这些资金被用来全额偿还两笔即将在2027年1月到期、分别为1.58亿美元和1.65亿美元的期限贷款，剩余的2350万美元用于减少我们的循环信贷额度。 2026年高级债券由我们全额无条件担保。 债务分配——以下（单位：千美元）总结了截至2026年3月31日和2025年12月31日之间，在固定利率和浮动利率之间的总债务分配以及在有担保和无担保之间的分配，排除市场债务调整、高级债券折价和递延融资费用净额，并包括衍生金融工具的影响： 根据我们信贷协议的规定，我们应承担包括维持各种财务承诺在内的多项义务。截至2026年3月31日，我们已经履行了这些承诺。 7. 衍生品及对冲活动 衍生品使用的风险管理目标——我们面临着来自业务运营和经济状况的双重风险。我们主要通过管理核心业务活动来管理各种商业和运营风险。我们通过管理债务融资的金额、来源和期限以及使用衍生金融工具来管理经济风险，包括利率、流动性风险和信用风险。具体来说，我们进行利率掉期，以管理因业务活动而产生的影响未来已知和不确定现金收付的风险，其价值由利率决定。我们的衍生金融工具用于管理与我们已知或预期现金收入和支出相关的金额、时间和期限差异，这些主要与我们投资和借款有关。 现金流对冲利率风险—被指定为现金流对冲的利率互换涉及在协议期间，我们向对方支付固定利率，而对方支付可变金额，但不涉及交换基础的名义金额。 衍生金融工具的公允价值变动，包括被指定且符合现金流量套期条件的，记录在累计其他综合收益（AOCI）中，并在被套期预测交易影响收益的期间重新分类至收益。在截至2026年3月31日和2025年的三个月内，此类衍生工具被用于对冲与某些浮动利率债务相关的变动现金流。与这些衍生工具相关的AOCI中报告的金额将在浮动利率债务支付利息时重新分类至净利息费用。在未来十二个月内，我们预计将有额外200万美元从AOCI重新分类至净利息费用。 以下为截至2026年3月31日和2025年12月31日的利率掉期合约，这些合约被指定为利率风险的现金流对冲（金额以千美元为单位）： 下表详细说明了被指定为现金流套期工具的利率衍生品所确认的收益和损失的性质。 信用风险相关或有特征我们与我们的衍生品交易对手方签订了协议，其中包含规定，如果我们违约，或者可能被宣布违约，对任何我们的债务，我们也可能被宣布对衍生品义务违约。截至2026年3月31日，没有任何衍生品在净负债头寸中具有公允价值，这包括应计利息，但排除了与这些协议相关的非履约风险调整。 8. 承诺与或有事项 诉讼我们参与了在各种日常业务过程中出现的多项索赔和诉讼事宜，其中包括对赔偿金的请求。许多这些问题受保险覆盖，虽然它们可能仍然存在扣除额或保证金。尽管这些事情最终的法律责任无法确定，但根据目前可获得的信息，我们相信这些索赔和诉讼的解决方案不会对我们的合并财务报表产生重大负面影响。 环保问题与房地产的所有权和运营相关，我们可能对涉及环境问题的费用和损害赔偿承担法律责任。此外，我们可能拥有或收购需要环境修复的某些财产。根据环境问题的性质，该财产的卖方、承租方和/或第三方可能对与该财产相关的环境修复费用负责。此外，在购买某些财产时，相应的卖方和/或承租方可能同意赔偿我们将来的修复费用。我们还在我们的财产上投保了环境责任保险，为任何修复责任和/或第三方的人身伤害和/或财产损害的污染责任提供有限保障。 被保险人保险——我们的控股保险公司，银岩保险公司（“银岩”），为我们及其GRP I、NRV和NGCF合资企业提供一般责任保险、风险保险、再保险以及其他保险覆盖。我们根据适用的监管要求对银岩进行资本化。 Silver Rock根据保险财产的过往损失经验确定年度保费。聘请独立第三方进行预测未来索赔、相关免赔额和为资助相关风险管理计划所需的