财信发展：2025年年度报告

2025年年度报告 2026年4月 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人鲜先念、主管会计工作负责人熊欢伟及会计机构负责人（会计主管人员）李建英声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，本公司董事会对相关事项已有专项说明，请投资者注意阅读。 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 本年度报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产行业的要求进行披露。公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第三节管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望（三）公司面临的风险和应对措施”部分。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损。 截止报告期末，母公司经审计后未分配利润为-1,245,673,817.36元,鉴于公司累计可供股东分配的利润为负数，公司拟不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.................................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..............................................................................................................................................7第三节管理层讨论与分析.........................................................................................................................................................11第四节公司治理、环境和社会.................................................................................................................................................26第五节重要事项........................................................................................................................................................................42第六节股份变动及股东情况.....................................................................................................................................................56第七节债券相关情况................................................................................................................................................................63第八节财务报告........................................................................................................................................................................64 备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 四、报告期内在《证券时报》、《上海证券报》和巨潮资讯网公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是□否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）上市公司房地产业务项目经营情况及所在区域发展现状及政策分析 报告期内，公司从事的主要业务为房地产，截止报告期末，公司在3个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、江苏省镇江市，上述城市本年度的房地产市场情况大体如下： 1、重庆市场分析 (1)宏观经济：重庆2025年GDP增幅5.3%，高于全国水平，房投降幅扩大，固投增速放缓，消费平稳增长，进出口持续回升。 (2)宏观政策：2025年，重庆政策持续放宽，市外人员免征房产税，限售全面解除，降利率，购房补贴，公积金一松再松，开展春交会、秋交会、购房节，从需求端促进住房消费。供给端加速盘活存量房、闲置地，出台高品质住宅新规，升级传统四代住宅，发布系列好房子技术导则，全面推进好房子建设。重庆两会召开，着力提振发展信心、扩大内需、稳住楼市、防范化解重点领域风险，持续巩固经济回升向好态势。定调2025年楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳，将在盘活存量用地用房、收购存量房、发展租赁市场等方面发力保交房，土地控供应、建好房、提物业服务，构建房地产发展新模式。 (3)上半年商品房市场表现：市场持续低迷，供销同期历史最低位，非住份额下滑，均价回升。 (4)土地市场：2025年重庆主城区供应商住类用地42宗，可建体量380.37万平方米，同比上涨100.29%，公告楼面均价6070元/平方米，同比上涨8.44%；成交商住类用地57宗，可建体量380万平方米，同比上涨88.84%，成交楼面均价6527元/平方米，同比20.22%，平均溢价率4.78%;2025年重庆主城区共成交涉宅土地41宗，同比上涨105%，成交土地316万平方米，同比上涨133%。成交楼面价6977元/平方米，同比6%，溢价率5.3%（6宗土地溢价，占比15%）;2025年重庆主城区涉宅用地，地方平台合计拿地174.98万平方米，占比54%，同比下降22%，民企合计拿地111.88万平方米，占比34%，央国企合计拿地38.25万平方米，占比12%。 （数据来源：铭腾） 2、镇江市场分析 2025年，镇江房地产市场在宏观经济稳步复苏的大背景下，持续深化“稳预期、防风险、促转型”的调控基调。政策环境以“去库存、优结构、保交付”为核心，市场呈现“量稳价缓、区域分化、库存压力犹存”的阶段性特征。新房市场成交量在系列利好政策刺激下企稳回升，但价格仍面临下行压力，去化周期虽有所缩短，但整体库存仍处高位。 (1)宏观经济形势：稳中承压，为楼市托底：2025年，镇江市经济运行总体平稳，为房地产市场提供了基础支撑。根据镇江市统计局初步核算，全年地区生产总值（GDP）预计同比增长约5.4%，增速与全省平均水平基本持平。固定资产投资结构持续优化，但房地产开发投资额预计同比下降8-10%，显示开发商投资意愿依然审慎。城镇居民人均可支配收入稳步增长，为合理的住房消费需求提供了购买力基础。宏观层面的“稳增长”政策，特别是货币环境的持续宽松（如贷款市场报价利率LPR的进一步下调），间接降低了购房者的资金成本，对楼市形成一定托底效应。 （2）行业政策环境：2025年，国家及地方层面的房地产政策延续“因城施策”框架，镇江的政策工具箱全面发力，旨在稳定市场、促进需求释放。 （3）市场运行与数据表现：在密集政策的刺激下，2025年镇江新建商品住宅成交量呈现“前低后稳、月度波动”的态势。全年新建商品住宅备案成交面积预计约220万平方米，同比小幅增长3-5%，结束连续多年的深度下跌趋势，显现企稳迹象。月度数据显示，政策发布窗口期（如3月、9月）成交量有脉冲式上涨，但持续性有待观察。 （4）土地市场：2025年，镇江土地市场在“控总量、优布局、提价值”的核心思路下深度调整。供应规模显著收缩，成交高度集中于核心稀缺板块，溢价能力呈现结构性分化。市场参与主体由央国企与地方平台公司绝对主导，民营房企投资极为审慎。土地市场的运行逻辑已从“规模扩张”全面转向“质量优先”和“风险管控”，旨在通过精细化经营存量空间来夯实城市价值基础。 （数据来源：政府网站、克而瑞、二手房市场数据等） 3、惠州市场分析 （1）2025年大亚湾经济发展呈现稳中有进的态势。规上工业总产值达3,570.1亿元，虽然同比下降2.9%。固定资产投资357.9亿元，同比下降9.2%，其中工业投资232.5亿元，增长8.5%，显示出产业投资的韧性。 （2）2025年，惠州大亚湾住宅房地产市场在深度调整中前行，价格分化与政策松绑成为全年核心特征。新房市场方面，全年均价呈现窄幅波动后的微涨态势。数据显示，2025年1月大亚湾新房均价为13,568元/平方米，年末12月攀升至14,049元平方米，全年涨幅约3.55%，整体走势平稳；二手房市场延续了此前的下行态势，全年跌幅明显。2025年1月二手房均价为7,860元平方米，到12月降至7,374元/平方米，累计跌幅6.18%。 （3）政策环境全面宽松，惠州自2024年起取消所有限购措施，成为全国少数"零门槛"购房城市。2025年3月推出房票安置政策，截至年底全市发放房票