中洲控股：2025年年度报告

2025年年度报告 2026年4月 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人（会计主管人员）唐大平声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司已在本报告中描述存在的市场风险和融资风险，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展中可能面对的风险的内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................................10第四节公司治理、环境和社会.....................................................................................................................................29第五节重要事项................................................................................................................................................................41第六节股份变动及股东情况.........................................................................................................................................54第七节债券相关情况.......................................................................................................................................................60第八节财务报告................................................................................................................................................................61 备查文件目录 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 董事长：贾帅 2026年4月18日 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 其他符合非经常性损益定义的损益项目包括代建管理净收入人民币27,035,461.36元。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司的经营业态及区域竞争优势 公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下： 1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。 公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住宅市场的璀璨明珠，2025年，该项目以其卓越的品质和设计，凭借项目优势及市场认可度，成功跻身深圳年度楼市标杆项目阵营，位列深圳住宅项目销售面积排行榜前列；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售或运营；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计以人为核心，创造宽松的生态型宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型都市综合体；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是商贸居住综合区的重要组成部分。 公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。 公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。 2、深耕城市，辐射其他现有区域布局 成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。长三角多个城市也有公司战略布局，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。 基于战略发展需要，公司未来将进一步聚焦核心区域，构建更符合公司发展方向的业务布局。 （二）报告期内公司主要经营管理工作回顾 2025年，公司继续稳步推进逐步落实之前提出的宏观战略目标，面对行业深度调整的复杂形势，公司上下凝心聚力、攻坚克难，紧紧围绕“保交付、保运营、保信用”的核心目标，努力实现年初制定的各项经营任务。全年公司实现房地产销售面积22.83万平方米，销售金额84.71亿元（含委托经营项目），重要项目节点达成目标，现金流保持平稳健康，资产运营质效稳步提升。全年主要经营及管理工作如下： 1、多措并举，促进营销回款。公司紧密跟踪市场变化，采取积极主动的营销策略，适时启动目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时加强去库存工作，车位、商铺及住宅/写字楼去库存成效相比2024年有显著提高。在促销售的同时公司也同样高度重视回款工作，全年综合回款率达到93%，高于年初制定的目标10个百分点以上，确保实现销售质量。 2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，协同作战，顺利完成2个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承诺，持续巩固“中洲”品牌的诚信形象与市场口碑。 3、严控资金，保障公司现金流平稳。2025年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，合理安排收支节奏，保障公司整体现金流平稳运行。 4、存量盘活，助力公司发展。2025年，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出租业绩完成突出，存量物业租金收入最近三年呈逐年上升趋势。 5、规范运作，筑牢风险防线。2025年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。 6、资产板块，开源节流稳经营。2025年，外部经营环境复杂多变，对资产板块的经营活动影响明显，公司因时因势采取灵活措施积极应对，基本达成全年目标。 （七）土地一级开发情况□适用不适用（八）融资途径 单位：万元 详见本报告本节十一、公司未来发展的展望 （十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用□不适用 本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2025年12月31日尚未结清的担保金额计人民币106.65亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。 （十一）董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员） 二、报告期内公司所处行业情况 国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积约8.81亿平方米，同比下降8.7%；房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63,514亿元，下降16.3%。据克而瑞统计，2025年全年65家典型房企累计融资总量约4,143.14亿元。在中央“止跌回稳”政策持续发力、地方因城施策精准推进下，2025年房地产市场整体呈深度调整、逐步企稳态势。 行业政策方面，2025年在巩固前期成果基础上，政策工具箱进一步充实，供需两端协同发力稳市场。集中表现在：第一，中央持续强化政策协同，2025年政府工作报告提出"稳住楼市""持续用力推动房地产市场止跌回稳"，"好房子"首次被写入政府工作报告；第二，存量盘活成为重点，各地创新使用"房票"安置政策，收购存量商品房用于保障性住房的举措扩围增效；第三，金融支持力度不减，首付比例、贷款利率维持历史低位，公积金优化政策超270条，涉及提高贷款额度、降低首付比例、扩大使用范围等多个方面；