下调目标价至3.12港元，维持“买入”评级

交银国际发布研报，下调顺丰房托(02191)目标价至3.12港元，维持“买入”评级。主要观点如下：

1. 业绩稳健：2025年运营稳健，经调整收入同比增2%至4.604亿港元，经调整物业收入净额同比增6.2%至3.837亿港元，主要得益于成本控制。物业营运支出同比减15%至7670万港元，其中物业管理费及维修保养费分别下降11.4%及52.7%。可供分派营收同比增2.4%至2.4亿港元，全年每基金单位分派26.33港仙，分红比例为90%。受市场调整影响，物业组合估值同比减8.3%至61.71亿港元，每基金单位资产净值降至3.88港元。

2. 出租率及负债：2025年末出租率达96.9%，虽较上年下降1.1个百分点，但仍处于业界高点。2025年底总负债32.285亿港元，较上年减少2.2%，资产负债比率38.5%，较去年同期上升2.6个百分点。

3. 续租协议：2026年3月完成与顺丰集团的租约续期，覆盖总可出租面积83.9%，租期2-5年不等。核心条款调整包括：租金及管理费下调20-45%，往后年租金增长率降至0-2%(原3-5%)，同时明确续约选择权及终止条款。短期内租金下调将压制收入，预计2026/2027年收入同比分别减14.3%/7.3%。长期来看，续租成功锁定核心租户，避免大额空置风险，且租金水平回归市场水平，保障长期收入稳定性。

4. 估值与吸引力：相信近期的股价大致反映续租影响，其股息率约9%仍有一定吸引力。