公司信息点评：融资通道多点突破，债务结构不断优化

核心观点与关键数据

• 公募REITs获受理：广发新城吾悦封闭式商业REITs于2026年3月6日获上交所受理，募资预计16.25亿元，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，具备区位优越、出租率高及现金流稳定等特点，净现金流分派率为5.59%，在本批申报中具备竞争力。
• 多层次REITs融资：除公募REITs外，公司已发行全国首单消费类机构间REITs（上海青浦吾悦广场，规模6.16亿元），并计划2026年发行多类型、多层次REITs，预计评估资产总额最高达80亿元。
• 债务优化目标：融资所得将用于置换高成本、短久期债务（如美元债、开发贷），优化债务结构至8-15年期低成本资金或股权类资金。
• 美元债成功发行：2026年2月26日，公司发行3.55亿美元3年期优先票据（票面利率11.8%），同时启动存量债券回购，主动优化债务期限结构。

研究结论

• 新城控股通过公募REITs和机构间REITs实现多层次融资突破，为债务优化提供重要助力。
• 公司商业资产具备高出租率和稳定现金流，是REITs项目的优质标的。
• 多元化融资渠道的打通有助于公司改善债务结构，降低财务风险。
• 风险提示包括行业规模缩量和市场修复不及预期。

关键数据

• 公募REITs募资预计：16.25亿元
• 机构间REITs规模：6.16亿元
• 已开业项目平均出租率：97.7%
• 计划评估REITs资产总额：最高达80亿元
• 新发行优先票据规模：3.55亿美元
• 新发行优先票据票面利率：11.8%