2025年成都楼市发展回顾及2026年楼市展望

宏观背景

• 经济环境：中国经济温和复苏，企业生产投资与居民消费意愿边际改善，预计全年GDP同比增长5%。
• 全国房地产市场：持续缩量但下行速度放缓，开发资金到位情况压力仍在，商品住宅销售面积及金额近乎腰斩。
• 成都市场韧性：成都新房及二手房成交套数及面积连续霸榜全国，展现独特韧性。

成都市场韧性原因分析

• 经济基底：成都GDP稳居全国第七，经济发展走势稳定，实际增速在全国TOP10中排名第一。
• 城市地位：成都对外国际地位稳步提升，跻身全球前50名，中西部首位；连续11年蝉联新一线城市榜首。
• 人口基底：成都人口净流入7.1万人，为“2000万级城市”中唯一正增长城市。
• 政策指导：成都政策调整节奏紧凑，快速全面响应国家政策导向，为全国房地产政策调整探路。

土地市场表现

• 供销特征：近5年供销首次回升，成交宗数同比上涨21%，高价土地增幅显著。
• 价格特征：土地市场整体价格表现与主城正相关，前热后冷，主城上半年楼面价刷新至41200元/㎡，平均溢价率上涨32%。
• 区域特征：主城区成交量最低，近郊溢价率创历史新高，远郊平台兜底仍为主旋律。
• 房企特征：民企拿地活跃度提升，近郊民企拿地占比达58%，远郊仍以平台托底为主。

住宅市场表现

• 供销情况：大成都新房市场供销价同落，但仍领跑全国楼市，主城区整体价格坚挺，近郊整体供销规模收缩，远郊市场已现筑底迹象。
• 区域特征：主城区供销齐升，成华区表现亮眼，锦江区价格领跑；近郊温江、龙泉驿区以价换量，销量逆势上涨；远郊各城区间分化明显。
• 面积段特征：全域户均面积维稳，市场格局逐步固化。
• 总价段特征：主城区高价项目增多，拉升户均总价，区域价差持续分化；近郊区域走势相对稳定，远郊以价换量态势明显。
• 细分市场：
  • 高端产品：高端客户购买力不减，主力成交面积及总价上探，产品供应激增，项目硬件细节不断突破，以个性化出圈。
  • 改善产品：首改面积下压，控总价促走量，深改面积适当上探，板块分布全域主城化，产品打造无限趋近豪宅。
  • 刚需产品：刚需客户分流至二圈层区域与二手房市场，成交集中二圈层板块，产品打造开启“平权时代”。

市场预判

• 政策导向：持续宽松政策筑牢市场稳定基础，以“增信心”为核心，持续性的政策组合发力与舆论导向维稳楼市。
• 地产模式：传统房地产发展模式已走到尽头，迎来好房子时代，购房逻辑从“有没有”到“好不好”。
• 板块分化：板块价值梯队已逐渐形成共识并固化，楼市轮动下，高端板块认知固化。
• 高端市场：高端产品单价持续上探，市场供应增量，客户池有限情况下，单盘成交将收缩。
• 改善市场：全域竞争或将加剧，从“拼概念”到“拼兑现”，核心稳、外围平的分化格局下，资源与品质是抗风险关键。
• 刚需市场：刚需持续被迫挤压分流，主城二手房/二圈层新房二选一，产品力升级成为未来核心竞争力。

公寓市场

• 商业写字楼：公寓市场持续低迷，供应腰斩，成交量价持续下滑，高端公寓市场触底。
• 商铺市场：市场规模持续萎缩，供销同落，存量高企。
• 写字楼市场：依旧处于供过于求状态，优质项目入市带动均价上涨。