政策变化下，地方政府债券支持房地产项目融资研究

地方政府债券支持房地产项目特点

• 政府主导：项目由政府主导，受市场供求关系影响较小，供给和定价受政府监管。
• 公益性突出：项目以民生领域为主，不以盈利为目的，具有公益性。
• 政策性较强：受房地产市场调控政策和保障性住房政策双重影响。
• 以发行专项债券为主：项目虽具公益性，但部分可转化为商品房出售，符合专项债券发行要求。

政府专项债券支持房地产项目融资梳理

• 土地储备项目：
  • 2017-2019年发行规模较大，占专项债券比例30%-37%，2019年后被叫停。
  • 2023年10月重启，用于收购存量闲置土地，偿债来源主要为土地出让收入。
• 棚户区改造项目：
  • 2018-2019年发行规模较大，2020年后受政策限制规模下降。
  • 2023年11月政策放松，支持城中村改造，偿债来源主要为土地出让收入和商业项目收入。
• 保障性住房项目：
  • 2018年深圳首发行，2023年专项债券被确立为重要融资渠道。
  • 主要为保障性租赁住房项目，偿债来源主要为住房租赁收入。
• 厂房、办公楼等商业地产项目：
  • 主要存在于产业园区和文旅项目中，偿债来源主要为商业地产出售、出租收益。

政策变化下，专项债券支持房地产融资将如何变？

• 房地产政策变化：
  • 2024年3月国常会提出优化房地产政策，5月央行和金融监管总局发布提振政策，9月政治局会议提出“止跌回稳”。
• 专项债券支持政策调整：
  • 土地储备项目：重启用于收购存量土地，要求严格，规模预计较大。
  • 棚户区改造项目：支持城中村改造，融资规模预计较大。
  • 保障性住房项目：收购存量商品房用作保障房，专项债券需求预计上升。
• 政策调整小结：
  • 背景与房地产市场调控优化有关，支持重点分别为存量土地、城中村改造和存量商品房收购。
  • 对融资项目要求明确，发行规模预计较大。