上半年业绩符合预期，利息下降有助缓解2026年不确定性；维持买入

核心观点与关键数据

• 业绩表现：顺丰房托2025年上半年业绩符合预期，收入同比上升1.2%至2.25亿港元，物业收入净额上升3.43%至1.86亿港元。可分派收入为1.19亿港元，维持90%的分派比率，每单位分派为13.10港仙，同比下降10.9%但环比上升约3.2%。预计全年分派比率仍为90%。
• 物业组合与出租率：整体出租率为97.5%，4个物业出租率稳定在95%以上。通过顺丰控股的租金调升条款保护，2025年公司仍可获适度收入增长，但2026年续签租约后可能面临租金下调压力，因现有租金可能高于市场水平。
• 财务成本：截至2025上半年末，总借贷约24.78亿港元，较2024年末减少0.27亿港元。平均借贷成本为3.95%，较2024年同期分别下降44个/27个基点。若美联储进一步降息，或有助于缓解2026年租金下行压力。

研究结论

• 评级与目标价：维持买入评级，目标价3.84港元。下调2025-2027年收入及每单位分派预测，因分派比例改变及当前租金水平。
• 估值与前景：2025-27年股息收益率约为8.5%，未来REIT可能被纳入沪深港通，当前估值仍具吸引力。利率下降有助于缓和物流地产市场租金压力。