St Kilda Road 已从单一的办公区域转变为混合用途的街区，整合了办公、医疗和住宅功能。Knight Frank 预计，未来办公区域的性能将有所改善，但仅限于特定地点。
住宅化趋势
St Kilda Road 的住宅化进程显著加速。1992 年时仅有 1,243 栋住宅，到 2025 年增至 8,929 栋，近三年增长 29%，且更多公寓正在建设中。住宅租金因市场紧缩和品质提升而上涨 75.0%，远超办公租金 6.5% 的降幅。办公区域因住宅化需求，总库存自 1992 年以来减少 27%，至 631,974 平方米，其中 29% 处于空置状态，且多家大型租户撤离。
区域分化
- Anzac 精品办公区：靠近新建的 Anzac 站，通勤便利，空置率 20.0%，包含 181,575 平方米的优质办公资产，是核心办公枢纽。
- South Melbourne：空置率 19.6%，但库存规模较小（51,944 平方米），多为小型业主自用或分层产权建筑，部分面临未来改造风险。
- 医疗枢纽区：空置率最低（13.4%），得益于 The Alfred 医院及周边机构（如 Monash 大学、L’Oreal 等）的聚集效应，受市场波动影响较小。
- 高空置区：424–480 和 >574 段落空置率分别达 40.6% 和 37.0%，住宅库存集中且未来空置将持续，因二次办公资产难以改造。
改造加速
办公改造历史可追溯至 1992 年，近 15 年内 18 次改造集中于 South Melbourne 和 424–480 段落。随着高空置率加剧，剩余办公空间将逐步改造为住宅。近期项目包括 BTR 开发的停车场、酒店及住宅改造，以及 Carter Building、Park Quarter 等 BTS 项目。因租金表现不佳，424–480 和 >574 段落难以通过翻新盈利，而住宅改造则具备可行性，未来改造项目将覆盖 464、615 等区域。
结论
St Kilda Road 的办公功能持续弱化，住宅化趋势不可逆转。仅 Anzac 站和医疗枢纽区仍具办公价值，其他区域因空置率高、改造成本高而转向住宅用途，住宅化成为冗余办公资产的最佳解决方案。
