欧洲房地产市场分析
市场表现
欧洲上市商业地产（CRE）整体表现符合预期，但关税不确定性仍然存在。5月份的月度表现主要受特定公司新闻驱动，如指导升级和并购。在不确定性面前，建议关注推动特定公司收益和收益增长的基本面。
宏观经济环境
中美关税协议消除了部分最坏情况的经济场景，但仍有太多不确定性（参见《 Deal-flation in Wonderland》，2025年5月16日）。特朗普建议从6月1日起对欧盟征收50%的关税，并威胁对不在美国生产的苹果手机征收25%的关税。经济团队预计50%的欧盟关税不会生效，这是谈判策略。特朗普通过行政命令做出的政策决策面临着民主制度制衡的复杂性，这进一步加剧了不确定性。尽管中美关税协议达成，但不确定性加剧了对全球增长放缓的担忧，这对以GDP为代理变量的直接房地产部门最终不是好事。经济团队预计，在6月5日的货币政策会议上，欧洲央行将降息25个基点。团队继续预计，2025年下半年将再降息两次，12月的最终存款设施利率为1.5%（参见《ECB: Steady as she goes》，2025年5月30日）。
行业表现
5月份房地产板块内部表现可以解释为零售房东Unibail Rodamco Westield和Hammerson提供改善的指导，以及医疗保健领域大型并购Aedifica竞购Cofinimmo的回归。自储设施名称在宏观不确定性面前仍然低迷。
研究观点
随着不确定性增加，我们最终保持对基于基本面和房地产基本面的评级信念。我们参加了URW的CMD，其中它信号在2028财年E后恢复EPS增长，在2026财年E达到EPS低谷后（参见《The missing piece of the jigsaw – returning to AREPS growth》，2025年5月15日）。在本月，我们基于Aedifica回归增长策略并竞购Cofinimmo将其升级为OW。我们一直支持股权融资增长，这笔收购提供了转向增长的立场。合并也对Aedifica的情景分析中的EPS CAGR具有累加效应（参见《Healthy growth - upgrade Aedifica to OW》，2025年5月20日）。Q1结果和目前的交易更新证实了我们的观点。Castellum Q1的相对股价表现最差（与EPRA相比下降6.3%），因为他们承认办公室租金普遍疲软。我们在季度数据包中强调了北欧办公室的过度租赁情况（参见《Quarterly Datapack #19: Market Weakness in Nordic Offices》，2025年5月23日）。Vonovia、TAG和Aroundtown对Q1的印刷品（与EPRA相比分别表现好2-3%）做出了积极反应。
市场数据
Hazeltree数据仍然显示房地产是较受短期抛售影响的行业之一，多空比率从1.08个月下降，空头增加但多头减少。短期抛售率从2.38%上升到2.68%。4月份STOXX 600房地产指数下跌2.2%，而EPRA欧洲指数上涨4.0%，与更广泛的指数（STOXX 600）持平。英国上市房地产指数下跌3.4%，而FTSE 250指数上涨6.1%，与FTSE 100指数持平。5月份各子行业表现：零售（+12.5%）表现最好，其次是医疗保健（+7.9%）。自储设施（+0.6%）表现最差，其次是住宅（+3.0%）。Hammerson和URW的指导改善对零售股价表现产生了积极影响，而医疗保健领域的并购推动了该子行业的表现。自储设施受到宏观不确定性的负面影响。5月份单一股票名称表现：Unibail Rodamco Westfield（+17.4%）表现最好，其次是Cofinimmo（+16.5%）和Icade（+15.6%）。Unibail Rodamco Westfield在其资本市场日指导将在2028财年E恢复EPS增长。Cofinimmo作为Aedifica的目标在5月份表现良好。办公空间（-6.2%）表现最差，其次是Wihlborgs（-3.7%）和PSP Swiss Property（-1.5%）。办公空间发布了2026财年E的盈利预警，并将进行战略审查，这对该名称产生了负面影响。
研究结论
我们保持对基于基本面和房地产基本面的评级的信念。关注推动特定公司收益和收益增长的基本面。我们升级了Aedifica至OW，因为它回归增长策略并竞购Cofinimmo。我们继续看好股权融资增长，这笔收购提供了转向增长的立场。合并也对Aedifica的情景分析中的EPS CAGR具有累加效应。Q1结果和目前的交易更新证实了我们的观点。Castellum Q1的相对股价表现最差，因为他们承认办公室租金普遍疲软。我们在季度数据包中强调了北欧办公室的过度租赁情况。Vonovia、TAG和Aroundtown对Q1的印刷品做出了积极反应。
